계약전 세이프홈즈에서 안심등기 조회후 3월 14일 전세 계약완료했습니다 잔금일이 입금 기간이 4월23일인데 감시 기간이 한달정도만 되던데 2주정도 연장하는 방법이 있을까요?

010-****-0936·1·373

올해 8월 초 전세계약 만기를 앞두고 있습니다. 아직 다음 세입자가 구해지지 않았고, 임대인은 다음 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 돌려주기 어렵다고 합니다. 그런데 저는 같은 시기에 다른 부동산을 매수하기로 해서 이사를 가야 하는 상황입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 새 집으로 전입신고를 옮기면 기존 전셋집에 대한 대항력이나 우선변제권이 사라질까 봐 걱정됩니다. 임차권등기명령을 하면 다음 세입자가 더 안 구해질까 봐 부담스러워서, 만기 전에 임대인 협조를 받아 전세권설정등기를 해두는 방법을 고민하고 있습니다. 전세권설정등기를 하면 만기 후 이사를 가도 임차권등기명령과 비슷하게 보증금 보호가 되는지, 아니면 전세 만기 후에는 전세권 효력이 없어져서 다시 임차권등기명령을 해야 하는지 궁금합니다. 또 전세권설정등기나 임차권등기명령 후 새로 매수한 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 전세보증금에 대한 권리가 유지되는지도 알고 싶습니다.

010-****-6403·1·22

다가구주택에 거주 중인데 현재 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 건물과 토지가 공동담보로 묶여 있고, 토지 근저당권은 2021년 6월에 설정되었습니다. 저는 2022년 7월에 전입신고를 했고, 이후 2022년 8월에 근저당권이 말소 후 재설정된 것으로 보입니다. 다만 등기원인에는 2021년 6월 근저당권의 추가설정계약이라고 적혀 있습니다. 그래서 제 판단으로는 토지에 대해서는 근저당권보다 제가 후순위이고, 건물에 대해서는 제가 선순위일 수 있다고 이해하고 있습니다. 이런 경우 경매 낙찰이 되면 소액임차인 최우선변제금을 토지와 건물 낙찰대금 전체에서 받을 수 있는지, 아니면 토지 근저당권이 저보다 먼저 있으므로 건물 낙찰대금 범위 안에서만 받을 수 있는지 궁금합니다.

010-****-2174·1·25

전세계약을 체결하면서 계약서에 전세대출 및 보증보험이 불가할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣었습니다. 또 임대인은 잔금 시까지 보증보험 가입 한도에 맞춰 채권최고액을 일정 금액만 남기고 상환하기로 했고, 시세 변동으로 보증보험 가입 한도가 달라질 경우에도 채권최고액을 조정해 보증보험 가입에 협조하기로 했습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청해보니 제 연봉이나 신용에는 문제가 없지만, 해당 주택의 채권최고액이 전세보증금보다 높고 감액등기 조건이라는 이유로 대출이 거절되었습니다. 다른 은행 여러 곳에서도 같은 이유로 대출이 어렵다는 답을 받았습니다. 다만 한 은행에서는 채권최고액을 보증금보다 낮은 수준으로 낮추고, 기존 계약서 문구를 삭제하거나 수정하면 대출이 가능할 수 있다고 합니다. 이 경우 제가 계약서를 수정해줘야 할 의무가 있는지, 아니면 현재 계약 조건으로 대출이 거절되었으니 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

010-****-8224·1·26

마음에 드는 전셋집을 찾았는데 등기부등본 갑구에 신탁이라고 적혀 있습니다. 중개사분은 원래 집주인이 그대로 관리하고 있어서 그분과 계약하면 된다고 하는데, 인터넷에서는 신탁등기된 집은 수탁자나 신탁회사 동의를 확인해야 한다고 해서 걱정됩니다. 등기부상 소유자가 신탁회사라면 기존 집주인과 계약해도 되는 건가요? 신탁원부와 수탁자 동의서는 꼭 확인해야 하나요?

010-****-3793·1·37

신탁사 소유로 진행되는 아파트 전세계약을 검토 중입니다. 처음에는 신탁사가 정해지기 전 분양사무소에서 조합과 계약금 일부를 지급하고 계약서를 작성했고, 계약서에는 신탁사가 정해지면 계약금을 신탁사로 보내겠다는 내용이 들어 있습니다. 이후 신탁사가 정해졌고, HUG 안심전세보증서 발급이 완료되었으며 HUG에서 지정한 은행 한 곳에서만 대출이 가능하다고 안내받았습니다. 다만 주변에서는 신탁부동산은 신탁동의서가 중요하다고 하는데, 조합 측은 우선수익자인 HUG의 동의가 있으면 담보신탁계약서 조항에 따라 위탁자인 조합이 적법한 임대인 지위를 갖는다고 설명합니다. 현재 전세 세대에 대한 일괄 동의 요청 공문을 보냈고, 표준임대차계약서를 먼저 작성한 뒤 신탁동의서를 추후 첨부해도 된다고 합니다. 신탁사 개별 승낙서 없이 HUG 동의 공문만으로 대항력과 HUG 보증보험 가입에 문제가 없는지, 먼저 작성하는 표준임대차계약서의 효력이 안전한지 궁금합니다.

010-****-6278·1·19

가계약 끝내고 2틀뒤에 계약서를 쓸려고 합니다. 전입세대확인서 보고싶어서 중개사분에게 애기했더니 지금 임대인분이 살고 계시지는 않지만 전입신고를 다른곳으로 아직 안하시고 잔금 치르기전에 하신다는데 중개사분이 자기가 책임 진다고 녹음까지 했는데 믿고 해야하는건가요?

010-****-7722·1·367

전대차 계약으로 아파트에 월세 거주 중입니다. 해당 아파트는 10년 전세형 아파트이고, 건설사가 전대차를 동의한 구조라 기존 임차인들이 월세를 받고 전대차를 준 세대가 많다고 들었습니다. 그런데 최근 건설사가 회생절차에 들어갔고, 기존 임차인들이 HUG 보증금 반환을 신청하려면 전대차가 있으면 문제가 된다는 이유로 전차인들에게 이사비를 주고 퇴거를 요청하는 일이 생기고 있습니다. 저와 계약한 전대인도 채권신고와 보증금 반환 신청을 해야 한다며 이사비를 줄 테니 나가달라고 합니다. 하지만 제 계약기간은 아직 남아 있고, 저는 월세를 밀린 적 없이 정상적으로 거주하고 있습니다. 주변 시세도 많이 올라 지금 나가면 집을 구하기 어렵고 금전적 손실도 생깁니다. 전대인은 제가 나가지 않으면 보증금 반환 지연에 따른 손해배상이나 지연손해금 소송을 하겠다고 하는데, 제가 계약기간까지 거주하겠다고 해도 되는지 궁금합니다.

010-****-0568·1·20

2년 전세계약이 끝나는 세입자가 사정상 6개월만 더 살게 해달라고 요청했습니다. 임대인 입장에서는 6개월만 연장해주고 싶은데, 이 경우 기존 계약서 날짜만 수정하고 서로 날인하면 되는지, 아니면 새 전세계약서나 별도 합의서를 작성해야 하는지 궁금합니다. 또 주택임대차보호법상 전세는 2년 거주 권리가 보장된다고 들었는데, 6개월만 살기로 합의한 뒤 나중에 세입자가 2년을 더 살겠다고 주장하면 임대인이 대응할 방법이 있는지도 걱정됩니다. 별도로, 처음부터 2년 6개월 거주할 임차인을 구했는데 전세대출 은행에서 2년 계약서만 인정한다고 해서 기본 계약서는 2년으로 쓰고 별지 특약으로 6개월 추가 거주를 적는 방식이 가능한지도 궁금합니다. 이런 특약이 효력이 있으려면 어떤 내용을 꼭 적어야 하나요?

010-****-3806·1·19

전세권설정등기와 전세보증보험 가입중 어떤게 좋을지 고민중입니다 38년된 오래된 5층아파트고 KB시세 매매 거래가는 2억정도이고 전세가는 8천만원입니다 전세보증보험가입을 생각하고 있었는데 중개사분께서 요즘 보증보험사 재정이 안좋다며 전세권설정등기를 권하셔서 어떤선택이 임차인에게 더좋을까요? 재개발관련으로 지금시세는 괜찮지만 2년뒤 부동산가격이 어캐될지도 모르고 임대인이 46년생이라 고민이 더되네요

010-****-0936·1·409