다가구주택에 거주 중인데 현재 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 건물과 토지가 공동담보로 묶여 있고, 토지 근저당권은 2021년 6월에 설정되었습니다. 저는 2022년 7월에 전입신고를 했고, 이후 2022년 8월에 근저당권이 말소 후 재설정된 것으로 보입니다. 다만 등기원인에는 2021년 6월 근저당권의 추가설정계약이라고 적혀 있습니다. 그래서 제 판단으로는 토지에 대해서는 근저당권보다 제가 후순위이고, 건물에 대해서는 제가 선순위일 수 있다고 이해하고 있습니다. 이런 경우 경매 낙찰이 되면 소액임차인 최우선변제금을 토지와 건물 낙찰대금 전체에서 받을 수 있는지, 아니면 토지 근저당권이 저보다 먼저 있으므로 건물 낙찰대금 범위 안에서만 받을 수 있는지 궁금합니다.

1·25

전세계약을 체결하면서 계약서에 전세대출 및 보증보험이 불가할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣었습니다. 또 임대인은 잔금 시까지 보증보험 가입 한도에 맞춰 채권최고액을 일정 금액만 남기고 상환하기로 했고, 시세 변동으로 보증보험 가입 한도가 달라질 경우에도 채권최고액을 조정해 보증보험 가입에 협조하기로 했습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청해보니 제 연봉이나 신용에는 문제가 없지만, 해당 주택의 채권최고액이 전세보증금보다 높고 감액등기 조건이라는 이유로 대출이 거절되었습니다. 다른 은행 여러 곳에서도 같은 이유로 대출이 어렵다는 답을 받았습니다. 다만 한 은행에서는 채권최고액을 보증금보다 낮은 수준으로 낮추고, 기존 계약서 문구를 삭제하거나 수정하면 대출이 가능할 수 있다고 합니다. 이 경우 제가 계약서를 수정해줘야 할 의무가 있는지, 아니면 현재 계약 조건으로 대출이 거절되었으니 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·25

전대차 계약으로 아파트에 월세 거주 중입니다. 해당 아파트는 10년 전세형 아파트이고, 건설사가 전대차를 동의한 구조라 기존 임차인들이 월세를 받고 전대차를 준 세대가 많다고 들었습니다. 그런데 최근 건설사가 회생절차에 들어갔고, 기존 임차인들이 HUG 보증금 반환을 신청하려면 전대차가 있으면 문제가 된다는 이유로 전차인들에게 이사비를 주고 퇴거를 요청하는 일이 생기고 있습니다. 저와 계약한 전대인도 채권신고와 보증금 반환 신청을 해야 한다며 이사비를 줄 테니 나가달라고 합니다. 하지만 제 계약기간은 아직 남아 있고, 저는 월세를 밀린 적 없이 정상적으로 거주하고 있습니다. 주변 시세도 많이 올라 지금 나가면 집을 구하기 어렵고 금전적 손실도 생깁니다. 전대인은 제가 나가지 않으면 보증금 반환 지연에 따른 손해배상이나 지연손해금 소송을 하겠다고 하는데, 제가 계약기간까지 거주하겠다고 해도 되는지 궁금합니다.

1·19

2년 전세계약이 끝나는 세입자가 사정상 6개월만 더 살게 해달라고 요청했습니다. 임대인 입장에서는 6개월만 연장해주고 싶은데, 이 경우 기존 계약서 날짜만 수정하고 서로 날인하면 되는지, 아니면 새 전세계약서나 별도 합의서를 작성해야 하는지 궁금합니다. 또 주택임대차보호법상 전세는 2년 거주 권리가 보장된다고 들었는데, 6개월만 살기로 합의한 뒤 나중에 세입자가 2년을 더 살겠다고 주장하면 임대인이 대응할 방법이 있는지도 걱정됩니다. 별도로, 처음부터 2년 6개월 거주할 임차인을 구했는데 전세대출 은행에서 2년 계약서만 인정한다고 해서 기본 계약서는 2년으로 쓰고 별지 특약으로 6개월 추가 거주를 적는 방식이 가능한지도 궁금합니다. 이런 특약이 효력이 있으려면 어떤 내용을 꼭 적어야 하나요?

1·19