올해 8월 초 전세계약 만기를 앞두고 있습니다. 아직 다음 세입자가 구해지지 않았고, 임대인은 다음 세입자가 들어오기 전까지는 보증금을 돌려주기 어렵다고 합니다. 그런데 저는 같은 시기에 다른 부동산을 매수하기로 해서 이사를 가야 하는 상황입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 새 집으로 전입신고를 옮기면 기존 전셋집에 대한 대항력이나 우선변제권이 사라질까 봐 걱정됩니다. 임차권등기명령을 하면 다음 세입자가 더 안 구해질까 봐 부담스러워서, 만기 전에 임대인 협조를 받아 전세권설정등기를 해두는 방법을 고민하고 있습니다. 전세권설정등기를 하면 만기 후 이사를 가도 임차권등기명령과 비슷하게 보증금 보호가 되는지, 아니면 전세 만기 후에는 전세권 효력이 없어져서 다시 임차권등기명령을 해야 하는지 궁금합니다. 또 전세권설정등기나 임차권등기명령 후 새로 매수한 집으로 이사하고 전입신고를 옮겨도 기존 전세보증금에 대한 권리가 유지되는지도 알고 싶습니다.

1·22

다가구주택에 거주 중인데 현재 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 건물과 토지가 공동담보로 묶여 있고, 토지 근저당권은 2021년 6월에 설정되었습니다. 저는 2022년 7월에 전입신고를 했고, 이후 2022년 8월에 근저당권이 말소 후 재설정된 것으로 보입니다. 다만 등기원인에는 2021년 6월 근저당권의 추가설정계약이라고 적혀 있습니다. 그래서 제 판단으로는 토지에 대해서는 근저당권보다 제가 후순위이고, 건물에 대해서는 제가 선순위일 수 있다고 이해하고 있습니다. 이런 경우 경매 낙찰이 되면 소액임차인 최우선변제금을 토지와 건물 낙찰대금 전체에서 받을 수 있는지, 아니면 토지 근저당권이 저보다 먼저 있으므로 건물 낙찰대금 범위 안에서만 받을 수 있는지 궁금합니다.

1·25

신탁사 소유로 진행되는 아파트 전세계약을 검토 중입니다. 처음에는 신탁사가 정해지기 전 분양사무소에서 조합과 계약금 일부를 지급하고 계약서를 작성했고, 계약서에는 신탁사가 정해지면 계약금을 신탁사로 보내겠다는 내용이 들어 있습니다. 이후 신탁사가 정해졌고, HUG 안심전세보증서 발급이 완료되었으며 HUG에서 지정한 은행 한 곳에서만 대출이 가능하다고 안내받았습니다. 다만 주변에서는 신탁부동산은 신탁동의서가 중요하다고 하는데, 조합 측은 우선수익자인 HUG의 동의가 있으면 담보신탁계약서 조항에 따라 위탁자인 조합이 적법한 임대인 지위를 갖는다고 설명합니다. 현재 전세 세대에 대한 일괄 동의 요청 공문을 보냈고, 표준임대차계약서를 먼저 작성한 뒤 신탁동의서를 추후 첨부해도 된다고 합니다. 신탁사 개별 승낙서 없이 HUG 동의 공문만으로 대항력과 HUG 보증보험 가입에 문제가 없는지, 먼저 작성하는 표준임대차계약서의 효력이 안전한지 궁금합니다.

1·19

전대차 계약으로 아파트에 월세 거주 중입니다. 해당 아파트는 10년 전세형 아파트이고, 건설사가 전대차를 동의한 구조라 기존 임차인들이 월세를 받고 전대차를 준 세대가 많다고 들었습니다. 그런데 최근 건설사가 회생절차에 들어갔고, 기존 임차인들이 HUG 보증금 반환을 신청하려면 전대차가 있으면 문제가 된다는 이유로 전차인들에게 이사비를 주고 퇴거를 요청하는 일이 생기고 있습니다. 저와 계약한 전대인도 채권신고와 보증금 반환 신청을 해야 한다며 이사비를 줄 테니 나가달라고 합니다. 하지만 제 계약기간은 아직 남아 있고, 저는 월세를 밀린 적 없이 정상적으로 거주하고 있습니다. 주변 시세도 많이 올라 지금 나가면 집을 구하기 어렵고 금전적 손실도 생깁니다. 전대인은 제가 나가지 않으면 보증금 반환 지연에 따른 손해배상이나 지연손해금 소송을 하겠다고 하는데, 제가 계약기간까지 거주하겠다고 해도 되는지 궁금합니다.

1·20