최초 전세계약 당시 보증금 2억 4천만 원으로 전입신고, 확정일자, 전세권설정등기를 모두 마쳤습니다. 이후 계약갱신청구권을 사용하면서 보증금을 500만 원 증액해 재계약했고, 증액 계약서에는 별도 확정일자를 받았습니다. 다만 기존 전세권설정등기의 존속기간은 최초 계약기간으로만 되어 있고, 증액분과 연장기간에 대한 전세권 변경등기는 하지 않았습니다. 계약 만료를 앞두고 임대인은 보증금 반환이 가능하다고 했지만, 아직 새 세입자가 구해지지 않아 보증금을 제때 받을 수 있을지 걱정됩니다. 존속기간이 지난 전세권이 여전히 효력이 있는지, 보증금을 못 받은 상태에서 이사를 가도 전세권에 따른 경매청구권과 우선변제권이 유지되는지, 전세권에 포함되지 않은 증액분은 어떻게 보호해야 하는지 궁금합니다.

1·24

전세권을 설정한 뒤 보증금을 돌려받지 못해 전세권 임의경매를 고민하고 있습니다. 제 전세권은 토지와 건물 중 202호를 전세권의 목적으로 하는 전세권설정계약으로 되어 있습니다. 이 경우 전세권 임의경매를 신청하면 제가 거주한 202호 건물 부분만 경매가 진행되는지, 아니면 토지와 건물이 함께 경매되는지 궁금합니다. 만약 건물만 경매로 넘어가면 제 전세권 순위가 후순위라 보증금을 제대로 회수하지 못할까 봐 걱정됩니다. 전세권 목적물이 202호로 되어 있을 때 건물 전체를 경매할 수 있는지, 토지와 건물 모두에 대해 경매가 가능한지 알고 싶습니다.

1·31

다가구주택에 거주 중인데 현재 집이 경매로 넘어간 상황입니다. 건물과 토지가 공동담보로 묶여 있고, 토지 근저당권은 2021년 6월에 설정되었습니다. 저는 2022년 7월에 전입신고를 했고, 이후 2022년 8월에 근저당권이 말소 후 재설정된 것으로 보입니다. 다만 등기원인에는 2021년 6월 근저당권의 추가설정계약이라고 적혀 있습니다. 그래서 제 판단으로는 토지에 대해서는 근저당권보다 제가 후순위이고, 건물에 대해서는 제가 선순위일 수 있다고 이해하고 있습니다. 이런 경우 경매 낙찰이 되면 소액임차인 최우선변제금을 토지와 건물 낙찰대금 전체에서 받을 수 있는지, 아니면 토지 근저당권이 저보다 먼저 있으므로 건물 낙찰대금 범위 안에서만 받을 수 있는지 궁금합니다.

1·29

전세계약을 체결하면서 계약서에 전세대출 및 보증보험이 불가할 경우 계약금을 반환한다는 특약을 넣었습니다. 또 임대인은 잔금 시까지 보증보험 가입 한도에 맞춰 채권최고액을 일정 금액만 남기고 상환하기로 했고, 시세 변동으로 보증보험 가입 한도가 달라질 경우에도 채권최고액을 조정해 보증보험 가입에 협조하기로 했습니다. 그런데 은행에 전세대출을 신청해보니 제 연봉이나 신용에는 문제가 없지만, 해당 주택의 채권최고액이 전세보증금보다 높고 감액등기 조건이라는 이유로 대출이 거절되었습니다. 다른 은행 여러 곳에서도 같은 이유로 대출이 어렵다는 답을 받았습니다. 다만 한 은행에서는 채권최고액을 보증금보다 낮은 수준으로 낮추고, 기존 계약서 문구를 삭제하거나 수정하면 대출이 가능할 수 있다고 합니다. 이 경우 제가 계약서를 수정해줘야 할 의무가 있는지, 아니면 현재 계약 조건으로 대출이 거절되었으니 특약에 따라 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·31