새로운 집을 구하고 있는 임차인입니다. 공인중개사가 아니면 보증보험 여부를 미리 확인 불가하나요?

010-****-3775·1·1172

서울에 있는 신축아파트 전세계약을 검토 중입니다. 보존등기는 나왔지만 집주인이 아직 잔금을 치르지 않아 소유권이전등기는 나오지 않은 상태입니다. 집주인은 제가 전세보증금을 현금으로 지급하면 그 돈으로 잔금을 치르고 소유권이전등기를 신청하겠다고 합니다. 중개사무소에서는 특약을 잘 쓰면 괜찮다고 하는데, 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서 전세계약을 해도 되는지 걱정됩니다. 계약 전후 주의사항, 특약 문구, 변호사 계약서 검토나 계약 당일 동행이 필요한지도 궁금합니다.

010-****-3071·1·17

남편 명의로 다가구주택 전세계약을 체결해 거주 중입니다. 최근 아파트로 이사하려고 대출을 알아봤는데, 새 아파트 계약자가 남편 명의라 기존 전세집 전입신고를 옮겨야 하는 문제가 생겼습니다. 그런데 기존 전세집 계약기간은 아직 남아 있고, 임대인은 새 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존 전세보증금 보호가 불안해지는 상황이라, 기존 전세집 계약자를 남편에서 아내로 변경하는 방법을 고민하고 있습니다. 이렇게 계약자를 아내로 바꾸면 남편이 확보한 기존 대항력과 확정일자 순위가 그대로 인정되는지 궁금합니다.

010-****-6226·1·16

전세계약 만료 6개월 전쯤 집주인에게 문자로 전세 연장 의사를 밝혔습니다. 집주인은 5% 인상을 요구했고, 저는 그 조건에 동의했습니다. 이후 계약서를 다시 쓰기로 하고 문자 대화가 마무리되었습니다. 그런데 한 달 뒤 집주인이 다시 연락해 집을 팔려고 하는데 세입자가 있으면 매도가 어려우니, 본인이 현재 전세 중인 아파트에 들어와 2년 실거주한 뒤 팔아야 할 것 같다며 전세 연장을 거부했습니다. 이미 문자로 5% 인상 연장에 동의한 상황인데 집주인이 실거주를 이유로 번복할 수 있는지, 저는 계속 거주할 수 있는지 궁금합니다.

010-****-2357·1·18

저는 기존 임대차 계약이 묵시적 갱신 상태로 이미 연장된 상태에서 거주 중이었습니다. 그런데 만기 약 4개월이 지난 시점, 임대인이 “부동산법 개정으로 실거주 확인이 필요하다”며 임대차 신고용 계약서 작성을 부탁했습니다. 당시 임대차신고 관련 내용을 찾아보니, 신고를 하기 위해서는 ‘계약갱신청구권 행사 여부’에 관한 특약 기재가 필요하다는 내용을 확인했습니다. 그래서 임대인이 말한 대로 이 문서는 단순히 신고를 위한 형식적인 문서일 뿐이며 실제 계약에 영향을 주지 않는다고 생각했습니다. 평소처럼 정식 대면계약을 체결하거나 간인을 찍고, 계약서를 교부받는 절차도 없었고, 안내받은 부동산에서 사인만 하고 나온 문서였습니다. 그래서 저는 이 문서가 기존 묵시적 갱신 계약을 변경하거나 소멸시키는 계약이라고는 전혀 생각하지 못했습니다. 하지만 이후 건물이 매매되면서, 이 신고용 문서가 신규 계약서처럼 현재 임대인에게 전달되었습니다. 현재 임대인은 그 문서를 근거로 “이미 계약갱신청구권을 행사한 상태라 추가 갱신은 불가하다”며 퇴거를 요구하고 있습니다. 저는 실제로는 정상적인 계약 체결 절차도 없었고, 묵시적 갱신 상태였으며, 신고를 위한 형식적 문서로 알고 서명을 했을 뿐인데도, 1심 법원은 해당 문서를 근거로 ‘당사자 의사의 합치에 의한 계약 갱신’이 있었던 것으로 판단하여 패소했습니다. 저로서는 도저히 납득하기 어렵고 매우 억울한 상황입니다.

010-****-2049·1·1014

오피스텔 전세 가계약을 하면서 서면 계약서나 날인은 하지 않았고, 문자로 가계약 조건을 정한 뒤 가계약금 100만 원을 입금했습니다. 문자에는 전세자금대출이 불가하면 계약금을 전액 반환한다는 내용이 있었지만, 전세대출 취급은행 중 한 곳이라도 대출이 가능하면 반환이 불가하다는 조항도 함께 있었습니다. 이후 여러 1금융권 은행에서 해당 매물의 권리관계가 위험하다는 이유로 대출이 최종 거절되었습니다. 그런데 중개사는 가계약금 일부를 중개보수 합의금 명목으로 먼저 입금해야 임대인과 반환 협의를 시작하겠다고 하고, 합의서에는 향후 민형사상 이의제기를 포기한다는 조항까지 넣으려고 합니다. 본계약 전인데 이런 중개보수 선지급 요구가 정당한지, 가계약금 전액 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

010-****-0117·1·15

청년 버팀목 전세대출을 받아 보증금 8,500만 원으로 전세계약을 체결했고, 계약 당시 전세권설정등기도 같은 금액으로 해두었습니다. 그런데 계약기간 중 개인 사정으로 보증금 중 1,500만 원을 임대인에게 일부 반환받아 보증금을 7,000만 원으로 낮추기로 했습니다. 대출 금융기관에서는 감액계약서를 요구하고 있고, 저는 기존 임대차계약의 효력은 그대로 유지된다는 특약을 넣으려고 합니다. 이 경우 감액계약서에 어떤 내용을 꼭 넣어야 하는지, 기존 확정일자와 대항력·우선변제권은 유지되는지, 8,500만 원으로 설정된 전세권은 7,000만 원으로 변경등기를 해야 하는지 궁금합니다.

010-****-5037·1·11

24년 4월 현 거주하고 있는 오피스텔에 입주하였습니다. 전세대출 실행 중입니다. 25년 11월 임대인이 변경되어 전세대출 및 전세금반환보증보험에 임대인 변경과 관련하여 제출해야 하는 서류가 있는지 확인하는 과정에서, 전세금반환보증보험이 가입되어 있지 않은 것을 확인했습니다(전세대출 실행 시 주택금융공사에서 보증료가 빠져나가, 전세금반환보증보험이 가입되어 있는 줄 알았는데 알고보니 전세대출에 대한 주택금융공사의 신용보증이었습니다). 26년 4월에 26년 8월까지만 전세 연장하려 하는데 이때 제가 전세금반환보증보험 가입을 위해 할 수 있는 것이 있을까요?(현 상태로는 전세 기간의 1/2이 지나서 보증보험 가입이 어렵다는 것을 압니다. 전세 연장 기간을 늘려서라도 보증보험 가입이 가능했으면 합니다. 방법이 있을까요?ㅠㅠ)

구은지·1·1005

전세1억2천 들어갈려고하는집이 등기부등본을 때보니 근저당7300만원이 잡혀잇는데 임대사업자다보니 특약조건은 할수가없고 매달 건설사에서 갚아가고잇다고하네요.. 믿고들어가도될까요?

010-****-2515·1·994

어제 부동산 가계약을 하고 온 상태입니다. 그치만 계속 마음에 걸리는 부분이 있어서 여쭤봅니다. 계약하려고 하는 집이 청년 버팀목 대출은 가능한데 보증보험 가입이 불가능 하다고 전달 받았습니다. 버팀목은 가능한데 보증보험이 안될 수가 있나요?

010-****-8543·1·1773