전세계약 만기가 2025년 9월 1일이고, 해당 아파트는 임대등록주택으로 임대등록 종료 시점이 2025년 11월입니다. 만기 3개월 전쯤 임대인이 임대등록이 끝나는 11월까지는 보증금 인상 없이 거주하고, 그때 시세에 맞춰 다시 계약하자고 해서 별생각 없이 알겠다고 답했습니다. 그런데 이후 11월 초에 다시 생각해보니 11월 시세가 얼마가 될지 불확실했고, 현재 시세로 금액을 정하자는 이야기를 하며 협의 중이었습니다. 그 과정에서 임대등록주택은 임대료를 5%까지만 올릴 수 있고, 저는 아직 계약갱신청구권도 사용하지 않았다는 사실을 알게 되었습니다. 그래서 만기에 원칙대로 재계약하겠다는 취지의 문자를 보냈는데, 임대인은 예전에 주고받은 문자도 유효하다고 주장합니다. 11월 시세로 다시 계약하자는 문자가 법적으로 확정된 합의인지, 저는 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주할 수 있는지 궁금합니다.

010-****-7969·1·76

전세계약이 2025년 11월 18일 종료되었고, 그 전 임대인과 구두로 1년 더 살기로 이야기한 상태였습니다. 전세대출 만기는 2025년 12월 6일이라 비대면 연장 신청을 했는데, 은행에서 공시가격 하락으로 기존 전세금보다 낮은 금액으로 임대차계약서를 다시 작성해야 대출 연장이 가능하다고 했습니다. 저는 더 거주하고 싶지만 임대인은 보증금을 낮춘 계약서를 작성할 생각이 없다고 합니다. 그래서 나가겠으니 보증금을 돌려달라고 했더니, 집주인은 돈이 없고 집이 팔리면 주겠다고 합니다. 저는 보증금도 못 받고 대출 연장도 안 되어 대출금을 상환해야 하는 상황입니다. 이 경우 계약이 종료된 것인지, 임차권등기명령이나 보증금반환청구를 언제 해야 하는지 궁금합니다.

010-****-7495·1·91

해외에 거주 중인 임대인의 전세 물건을 계약하려고 합니다. 임대인은 불편함을 이유로 대리인에게 계약금과 잔금을 입금해달라고 요청했고, 영사관을 통해 위임장을 작성해 공증받은 서류가 도착하면 계약을 진행하기로 했습니다. 위임장에는 전세계약 체결 권한, 개인정보 제공 동의, 전세보증금 수령 권한, 대리인 계좌로 지급된 보증금은 임대인 본인에게 지급된 것과 같은 효력이 있다는 내용, 보증금 반환의무는 임대인 본인에게 있다는 내용, 보증보험 가입과 질권설정·채권양도 통지 관련 권한을 넣으려고 합니다. 이런 위임장 내용이면 안전한지, 대리인 계좌로 보증금을 보내도 되는지, 추가로 어떤 서류와 특약이 필요한지 궁금합니다.

010-****-0319·1·130

새로운 집을 구하고 있는 임차인입니다. 공인중개사가 아니면 보증보험 여부를 미리 확인 불가하나요?

010-****-3775·1·1224

서울에 있는 신축아파트 전세계약을 검토 중입니다. 보존등기는 나왔지만 집주인이 아직 잔금을 치르지 않아 소유권이전등기는 나오지 않은 상태입니다. 집주인은 제가 전세보증금을 현금으로 지급하면 그 돈으로 잔금을 치르고 소유권이전등기를 신청하겠다고 합니다. 중개사무소에서는 특약을 잘 쓰면 괜찮다고 하는데, 소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서 전세계약을 해도 되는지 걱정됩니다. 계약 전후 주의사항, 특약 문구, 변호사 계약서 검토나 계약 당일 동행이 필요한지도 궁금합니다.

010-****-3071·1·81

남편 명의로 다가구주택 전세계약을 체결해 거주 중입니다. 최근 아파트로 이사하려고 대출을 알아봤는데, 새 아파트 계약자가 남편 명의라 기존 전세집 전입신고를 옮겨야 하는 문제가 생겼습니다. 그런데 기존 전세집 계약기간은 아직 남아 있고, 임대인은 새 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다고 합니다. 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존 전세보증금 보호가 불안해지는 상황이라, 기존 전세집 계약자를 남편에서 아내로 변경하는 방법을 고민하고 있습니다. 이렇게 계약자를 아내로 바꾸면 남편이 확보한 기존 대항력과 확정일자 순위가 그대로 인정되는지 궁금합니다.

010-****-6226·1·87

전세계약 만료 6개월 전쯤 집주인에게 문자로 전세 연장 의사를 밝혔습니다. 집주인은 5% 인상을 요구했고, 저는 그 조건에 동의했습니다. 이후 계약서를 다시 쓰기로 하고 문자 대화가 마무리되었습니다. 그런데 한 달 뒤 집주인이 다시 연락해 집을 팔려고 하는데 세입자가 있으면 매도가 어려우니, 본인이 현재 전세 중인 아파트에 들어와 2년 실거주한 뒤 팔아야 할 것 같다며 전세 연장을 거부했습니다. 이미 문자로 5% 인상 연장에 동의한 상황인데 집주인이 실거주를 이유로 번복할 수 있는지, 저는 계속 거주할 수 있는지 궁금합니다.

010-****-2357·1·99

저는 기존 임대차 계약이 묵시적 갱신 상태로 이미 연장된 상태에서 거주 중이었습니다. 그런데 만기 약 4개월이 지난 시점, 임대인이 “부동산법 개정으로 실거주 확인이 필요하다”며 임대차 신고용 계약서 작성을 부탁했습니다. 당시 임대차신고 관련 내용을 찾아보니, 신고를 하기 위해서는 ‘계약갱신청구권 행사 여부’에 관한 특약 기재가 필요하다는 내용을 확인했습니다. 그래서 임대인이 말한 대로 이 문서는 단순히 신고를 위한 형식적인 문서일 뿐이며 실제 계약에 영향을 주지 않는다고 생각했습니다. 평소처럼 정식 대면계약을 체결하거나 간인을 찍고, 계약서를 교부받는 절차도 없었고, 안내받은 부동산에서 사인만 하고 나온 문서였습니다. 그래서 저는 이 문서가 기존 묵시적 갱신 계약을 변경하거나 소멸시키는 계약이라고는 전혀 생각하지 못했습니다. 하지만 이후 건물이 매매되면서, 이 신고용 문서가 신규 계약서처럼 현재 임대인에게 전달되었습니다. 현재 임대인은 그 문서를 근거로 “이미 계약갱신청구권을 행사한 상태라 추가 갱신은 불가하다”며 퇴거를 요구하고 있습니다. 저는 실제로는 정상적인 계약 체결 절차도 없었고, 묵시적 갱신 상태였으며, 신고를 위한 형식적 문서로 알고 서명을 했을 뿐인데도, 1심 법원은 해당 문서를 근거로 ‘당사자 의사의 합치에 의한 계약 갱신’이 있었던 것으로 판단하여 패소했습니다. 저로서는 도저히 납득하기 어렵고 매우 억울한 상황입니다.

010-****-2049·1·1058

오피스텔 전세 가계약을 하면서 서면 계약서나 날인은 하지 않았고, 문자로 가계약 조건을 정한 뒤 가계약금 100만 원을 입금했습니다. 문자에는 전세자금대출이 불가하면 계약금을 전액 반환한다는 내용이 있었지만, 전세대출 취급은행 중 한 곳이라도 대출이 가능하면 반환이 불가하다는 조항도 함께 있었습니다. 이후 여러 1금융권 은행에서 해당 매물의 권리관계가 위험하다는 이유로 대출이 최종 거절되었습니다. 그런데 중개사는 가계약금 일부를 중개보수 합의금 명목으로 먼저 입금해야 임대인과 반환 협의를 시작하겠다고 하고, 합의서에는 향후 민형사상 이의제기를 포기한다는 조항까지 넣으려고 합니다. 본계약 전인데 이런 중개보수 선지급 요구가 정당한지, 가계약금 전액 반환을 요구할 수 있는지 궁금합니다.

010-****-0117·1·123

청년 버팀목 전세대출을 받아 보증금 8,500만 원으로 전세계약을 체결했고, 계약 당시 전세권설정등기도 같은 금액으로 해두었습니다. 그런데 계약기간 중 개인 사정으로 보증금 중 1,500만 원을 임대인에게 일부 반환받아 보증금을 7,000만 원으로 낮추기로 했습니다. 대출 금융기관에서는 감액계약서를 요구하고 있고, 저는 기존 임대차계약의 효력은 그대로 유지된다는 특약을 넣으려고 합니다. 이 경우 감액계약서에 어떤 내용을 꼭 넣어야 하는지, 기존 확정일자와 대항력·우선변제권은 유지되는지, 8,500만 원으로 설정된 전세권은 7,000만 원으로 변경등기를 해야 하는지 궁금합니다.

010-****-5037·1·107