인사이트계약 전 꼭 확인해야 할 안심등기와 부동산 핵심 정보를 확인해보세요.
전세계약 전에 떼야 할 서류 7가지
전세보증보험 가입 가능성과 보증금 회수 위험을 계산하려면 등기사항증명서 하나로는 부족합니다. 주택가격, 다른 임차인의 보증금, 임대인의 미납국세, 신탁 임대권한, 건축물 용도 는 각각 다른 서류로 확인해야 하고, 일부는 임대인의 협조가 있어야 발급받을 수 있으므로 계약 직전이 아니라 검토 단계에서 미리 요청해야 합니다.
보증금이 한도 안이어도 거절될 수 있습니다
전세보증보험은 보증금과 선순위채권 계산만 통과하면 가입되는 상품이 아닙니다. 계약서 형식, 전입세대 내역, 대출 형태, 임대인 상태 처럼 숫자와 무관한 요건이 함께 붙어 있고, 이 요건들은 계산으로 드러나지 않기 때문에 계약을 마친 뒤에야 문제가 되는 경우가 많습니다.
다가구는 등기부가 깨끗해도 가입이 안 될 수 있습니다
다가구주택은 등기부의 근저당만으로 판단할 수 없습니다. 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금이 선순위채권에 합산 되는데 그 금액은 등기사항증명서에 나타나지 않기 때문입니다. 계약 전에 빌라라는 표현 대신 다세대인지 다가구인지부터 구분하고, 다가구라면 건물 전체의 임대차 관계를 확인해야 합니다.
근저당이 있어도 전세보증보험에 가입할 수 있습니다
근저당이 설정되어 있다는 사실만으로 전세보증보험 가입이 불가능해지지는 않습니다. 중요한 것은 근저당의 존재가 아니라 금액이 기준선 안에 들어오는지 이며, 계산할 때는 임대인이 갚고 남은 대출 잔액이 아니라 등기사항증명서 을구에 적힌 채권최고액 을 기준으로 봅니다.
전세보증보험 주택가격은 어떻게 정해질까
전세보증보험에서 말하는 주택가격은 매물가격이나 집주인이 말하는 집값과 다릅니다. 보증기관은 주택유형별로 인정하는 가격정보와 적용 순서 를 정해두고 보증승인일 기준으로 그 순서에 따라 산정합니다. 따라서 확인해야 할 것은 이 집이 얼마짜리인가가 아니라 이 보증상품이 이 집을 얼마로 인정하는가 입니다.
HUG와 HF는 가입기준이 다릅니다
전세보증보험은 하나의 상품이 아닙니다. HUG 전세보증금반환보증과 HF 일반전세지킴보증은 선순위채권 기준과 신청자 요건이 서로 달라 가입조건을 하나로 말할 수 없습니다. 한 기관의 조건을 다른 상품에 그대로 적용하지 말고, 어떤 상품을 기준으로 판단하는지부터 정해야 합니다.
등기부가 깨끗해도 보증금을 못 받을 수 있습니다
임대인이 체납한 국세는 압류가 되어 있지 않으면 등기사항증명서에 나타나지 않습니다 . 그런데 국세는 일정 조건에서 임차보증금보다 먼저 변제되므로, 근저당이 없는 집이라도 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 온전히 받지 못할 수 있습니다. 임차인은 국세징수법에 따라 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.
전세보증보험에 가입했어도, 이사하면 보증금을 못 받을 수 있습니다
보증서를 받고 보증료를 냈어도 약관에 정해진 면책 사유에 해당하면 공사는 보증책임을 지지 않습니다. 가장 많이 걸리는 지점은 주택임차권등기가 완료되기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기는 경우 이며, 이 경우 보증책임 전부가 면책됩니다.
이 집, 전세보증보험 가입될까
전세보증보험 가입 여부는 주택유형, 보증기관이 인정하는 주택가격, 선순위채권, 전세보증금 네 개 값으로 대부분 결정됩니다. 이 네 개만 있으면 기관 심사 전에 직접 계산해볼 수 있습니다. 다만 주택유형과 보증상품에 따라 적용 산식이 달라지므로, 계산에 앞서 어떤 상품 기준으로 볼지부터 정해야 합니다.
상가 계약 전 확인해야 할 지구단위계획구역 지정 기준 , 내 업종은 괜찮을까?
상가가 ‘지구단위계획구역’에 속해 있다면, 일반적인 건축법 외에 해당 구역에만 적용되는 별도의 건축물 용도 제한이 있을 수 있습니다. 따라서 계약하려는 자리에서 내 업종의 영업이 가능한지, 용도변경이 허용되는지 알려면 반드시 해당 지역의 ‘지구단위계획’ 내용을 추가로 확인해야 합니다.
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