한 줄 답변
임대인이 체납한 국세는 압류가 되어 있지 않으면 등기사항증명서에 나타나지 않습니다. 그런데 국세는 일정 조건에서 임차보증금보다 먼저 변제되므로, 근저당이 없는 집이라도 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 온전히 받지 못할 수 있습니다. 임차인은 국세징수법에 따라 임대인의 미납국세를 열람할 수 있습니다.
등기부에 안 나오는 이유
세금 체납 자체는 등기 사항이 아닙니다. 국가가 압류를 실행해야 비로소 등기사항증명서 갑구에 기재됩니다. 국세청도 열람제도를 안내하면서 체납액이 있더라도 압류 전에는 등기사항증명서로 확인되지 않아 임대차 계약 후 경매나 공매로 처분될 때 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생한다고 설명하고 있습니다.
국세는 원칙적으로 다른 채권보다 우선해 징수됩니다. 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춰 우선변제권을 확보했더라도 국세의 법정기일이 확정일자보다 앞서는 경우에는 배당에서 국세가 먼저 배분될 수 있습니다.
계약 시점의 등기부가 깨끗하다는 것이 체납이 없다는 뜻은 아닙니다.
다만 국세 우선의 범위와 예외는 세목과 법정기일, 주택임대차보호법상 보호 범위에 따라 달라집니다. 체납액이 있다는 사실만으로 곧바로 보증금을 못 받는다고 단정할 수는 없으며, 확인한 금액을 근거로 위험의 크기를 판단하는 것이 목적입니다.
임차인은 미납국세를 열람할 수 있습니다
국세징수법은 주택이나 상가를 임차하려는 사람이 임대인의 미납국세를 열람할 수 있도록 정하고 있고, 같은 법 시행규칙은 별지 제95호서식 미납국세등열람신청서를 두고 있습니다. 열람 대상은 임대인의 체납액과, 납세고지서 또는 납부통지서를 발부한 후 아직 납기가 도래하지 않은 국세 등입니다.
신청은 건물 소재지를 관할하는 세무서에 합니다. 국세청 홈택스 화면 안내도 함께 제공되고 있습니다. 다만 계약 전에는 임대인의 동의가 필요하다는 점이 이 제도의 가장 큰 제약입니다.
| 시점 | 임대인 동의 |
|---|---|
| 임대차계약 전 | 필요합니다 |
| 계약 후, 보증금 1천만원 초과 | 동의 없이 열람할 수 있는 것으로 안내됩니다 |
| 계약 후, 보증금 1천만원 이하 | 필요합니다 |
등기부 밖에서 확인해야 하는 것
전세계약에서 확인해야 할 위험은 등기부에 다 나오지 않습니다. 미납국세 외에도 다가구주택의 선순위 임차보증금, 신탁등기된 주택의 임대권한이 같은 성격입니다.
| 확인 대상 | 등기부에 나오나 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 근저당권 채권최고액 | 나옵니다 (을구) | 등기사항증명서 |
| 압류, 가압류, 가등기 | 나옵니다 (갑구) | 등기사항증명서 |
| 임대인 미납국세 | 압류 전에는 나오지 않습니다 | 관할 세무서 열람 신청 |
| 다가구 선순위 임차보증금 | 나오지 않습니다 | 타 전세계약체결내역 확인서, 확정일자 부여현황 |
| 신탁 임대권한 | 신탁등기만 나옵니다 | 등기소에서 신탁원부 발급 |
| 위반건축물 여부 | 나오지 않습니다 | 건축물대장 |
계약 전에 이 순서로 확인합니다
미납국세는 계약 시점 이후에도 늘어날 수 있습니다. 계약 전 확인만으로 끝나지 않는다는 뜻이므로, 계약서에 임대인이 계약 체결일 현재 미납 국세와 지방세가 없음을 확인하고 사실과 다를 경우 계약을 해제할 수 있다는 취지의 특약을 두는 방안을 함께 검토할 수 있습니다. 특약 문구와 효력은 개별 계약 사정에 따라 달라지므로 공인중개사와 상의해 작성하시기 바랍니다.
- 1. 등기사항증명서 확인
갑구의 압류·가압류·경매신청, 을구의 근저당권 채권최고액을 봅니다.
- 2. 건축물대장 확인
용도와 위반건축물 기재 여부를 봅니다.
- 3. 임대인에게 열람 동의 요청
계약 전 열람은 동의가 필요합니다. 거부당했다면 그 자체가 판단 재료입니다.
- 4. 관할 세무서에 열람 신청
국세징수법 시행규칙 별지 제95호서식으로 신청합니다.
- 5. 다가구라면 선순위 임차보증금 확인
등기부에 나타나지 않는 또 다른 항목입니다.
- 6. 확인한 금액을 합산해 회수 가능성 계산
근저당, 선순위 보증금, 미납국세를 모두 더해 판단합니다.