한 줄 답변
전세보증보험은 하나의 상품이 아닙니다. HUG 전세보증금반환보증과 HF 일반전세지킴보증은 선순위채권 기준과 신청자 요건이 서로 달라 가입조건을 하나로 말할 수 없습니다. 한 기관의 조건을 다른 상품에 그대로 적용하지 말고, 어떤 상품을 기준으로 판단하는지부터 정해야 합니다.
두 상품을 항목별로 놓고 보면
검색하면 HUG, HF, SGI가 함께 나오기 때문에 같은 상품을 여러 기관이 판매하는 것으로 생각하기 쉽습니다. 실제로는 HUG의 전세보증금반환보증, HF의 일반전세지킴보증, SGI서울보증의 전세금보장신용보험이라는 별개의 상품입니다.
HUG와 HF를 같은 항목으로 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다. 표에서 가장 자주 놓치는 칸은 마지막 줄입니다.
| 확인 항목 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 전세보증금 상한 | 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하. 월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 금액으로 판단 | 7억원 이하(지방소재 5억원 이하). 특례전세지킴보증은 최대 10억원 |
| 보증한도 | 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등 | 지역별 한도와 주택가격의 90% − 선순위채권총액 중 적은 금액 |
| 주택가액의 정의 | 주택가격 × 담보인정비율(90%) | 주택가격의 90% |
| 선순위채권 기준(공통) | 선순위채권이 주택가액의 60% 이내 | 선순위채권총액이 주택가액의 60% 이내 |
| 단독·다중·다가구 추가 조건 | 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금(후순위·공실의 최우선변제금 포함)을 합해 주택가액의 80% 이내. 타 전세계약체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장상 가구수가 같을 것 | 선순위채권총액 80% 이내이면서 선순위근저당권설정액이 60% 이내. 두 조건 동시 충족 |
| 신청 시기 | 신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신은 갱신계약서상 계약기간부터. 각각 1/2 경과 전 | 계약기간 1년 이상이고 1/2 경과 전 |
| 신청자 요건 | 개인·법인·외국인 모두 가능. 중소기업이 아닌 법인은 전세권을 공사에 이전하는 조건 | HF 전세자금보증을 이용 중이거나 동시에 신청해야 함 |
HF는 집이 아니라 신청자부터 걸립니다
HF 일반전세지킴보증은 신청일 현재 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 전세자금보증과 동시에 신청하는 임차인을 대상으로 합니다. 주택 조건을 모두 충족해도 신청 자체가 불가능할 수 있다는 뜻입니다.
HUG가 안 되면 HF에 넣으면 된다는 말은 성립하지 않는 경우가 많습니다.
HUG에서 목적물 기준에 걸려 거절됐다면 HF에서도 비슷한 계산을 하게 되고, 여기에 신청자 요건이 하나 더 붙기 때문입니다. 집을 다시 보기 전에 내가 그 상품의 신청대상인지부터 확인해야 합니다.
선순위채권을 무엇으로 보는지도 확인해야 합니다. HF는 선순위채권총액을 선순위근저당권 설정액과 선순위임대차보증금의 합으로 정의합니다. 등기부에 찍힌 근저당만 더하는 것이 아니라 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금까지 합산합니다. 다가구주택에서 등기부가 깨끗한데도 한도가 나오지 않는 경우는 대부분 이 항목 때문입니다.
가입 불가로 알려진 조건에는 예외가 있습니다
조건에 해당한다는 사실만으로 가입이 불가능하다고 판단할 수 없습니다. 특히 신탁등기는 오해가 많은데, HF는 등기부상 소유자인 수탁자와 임대차계약을 체결하고 신탁계약서와 신탁원부로 정당한 임대권한을 확인하면 가입이 가능하다고 안내합니다. 갈리는 것은 신탁등기의 존재 여부가 아니라 누구와 계약했는지입니다.
신탁원부는 등기사항증명서에 함께 나오지 않으므로 등기소에서 따로 발급받아 확인해야 합니다.
| 흔히 알려진 내용 | 기관 안내의 실제 내용 |
|---|---|
| 신탁등기된 집은 가입이 안 된다 | HF는 등기부상 소유자인 수탁자와 계약하고 신탁원부로 임대권한을 확인하면 가입 가능하다고 안내합니다 |
| 전세권이 설정돼 있으면 가입이 안 된다 | HUG는 말소하거나 전세권을 공사로 이전할 것을 조건으로 둡니다. 설정 사실이 아니라 처리 여부가 기준입니다 |
| 위반건축물이면 가입이 안 된다 | HUG는 아파트를 이 확인 대상에서 제외합니다. HF는 구분등기가 되어 있고 해당 세대가 위반건축물에 해당하지 않으면 가입 가능하다고 안내합니다 |
| 공시가격의 140%가 곧 주택가격이다 | 감정평가서를 받은 경우 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않았다면 산정기준표에도 불구하고 최우선 적용됩니다 |
| 반대로 예외가 없는 조건 | 건물과 토지의 전체 지분이 모두 임대인 소유여야 하며, 등기부 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없어야 합니다 |
혼동하기 쉬운 다른 상품들
임차인이 가입하는 전세보증금반환보증과 임대사업자가 가입하는 임대보증금보증은 별개입니다. 인터넷에서 임대사업자 기준이나 공시가격 적용비율 개정 내용을 보고 일반 임차인의 가입기준으로 이해하면 잘못된 결론이 나옵니다. 두 제도는 적용 시점과 기준이 각각 별도로 운영됩니다.
- HUG 전세보증금반환보증
임차인이 가입합니다. 이 글에서 다루는 기준입니다.
- HF 일반전세지킴보증
임차인이 가입하되 HF 전세자금보증 이용이 전제입니다.
- HUG 임대보증금보증
민간임대주택법에 따른 임대사업자가 가입합니다. 주채무자가 임대사업자이므로 기준이 다릅니다.
- SGI 전세금보장신용보험
SGI서울보증의 자체 상품입니다. 이 글에서는 세부 가입기준을 다루지 않으며, 신청 시점의 상품설명서와 약관에서 직접 확인하시기 바랍니다.