한 줄 답변
전세보증보험 가입 가능성과 보증금 회수 위험을 계산하려면 등기사항증명서 하나로는 부족합니다. 주택가격, 다른 임차인의 보증금, 임대인의 미납국세, 신탁 임대권한, 건축물 용도는 각각 다른 서류로 확인해야 하고, 일부는 임대인의 협조가 있어야 발급받을 수 있으므로 계약 직전이 아니라 검토 단계에서 미리 요청해야 합니다.
등기부와 건축물대장에서 볼 것
등기사항증명서는 인터넷등기소에서, 건축물대장은 정부24 또는 세움터에서 발급합니다. 여기서 주의할 점이 둘 있습니다.
첫째, 건물과 토지를 모두 확인해야 합니다. HUG는 건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것을 요구하고 HF는 전체 지분이 임대인 소유여야 한다고 정하고 있으며, 다가구주택은 토지 등기부가 별도로 있습니다. 둘째, 근저당은 임대인이 말하는 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 계산합니다.
| 서류 | 확인할 항목 |
|---|---|
| 등기사항증명서 갑구 | 소유자가 계약 상대방과 같은지, 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있는지, 신탁등기가 되어 있는지 |
| 등기사항증명서 을구 | 근저당권 채권최고액과 등기일자, 전세권 설정 여부 |
| 토지 등기사항증명서 | 토지 소유자가 건물 소유자와 같은지. 다가구는 별도로 발급 |
| 건축물대장 | 용도가 주거용인지, 위반건축물 기재가 있는지, 다가구라면 가구수가 몇인지 |
등기부에 없는 정보를 위한 서류
판정에 필요한 값 가운데 상당수는 등기부에 나오지 않습니다. 특히 신탁등기가 보인다면 신탁원부를 따로 발급받아야 합니다. 신탁등기 자체가 문제가 아니라 누구와 계약했는지, 그 사람에게 임대 권한이 있는지가 갈림길이고, 그 내용이 신탁원부에 있습니다. 온라인 발급이 안 되는 경우가 있어 등기소를 직접 방문해야 할 수 있으므로 일찍 확인하시는 편이 좋습니다.
- 신탁원부
등기소에서 발급합니다. 등기사항증명서에 함께 나오지 않습니다. 수탁자의 임대 권한과 그 조건이 적혀 있습니다.
- 전입세대확인서
주민센터에서 발급합니다. 앞 세입자의 전입 기록이 남아 있으면 보증 신청이 막힐 수 있습니다.
- 타 전세계약체결내역 확인서
HUG 공사양식이며 임대인이 작성합니다. 다가구주택에서 다른 임차인의 보증금을 확인하는 서류로, 보증 신청 시에도 필요합니다.
- 확정일자 부여현황
주민센터 또는 등기소에서 열람합니다. 다가구 선순위 보증금을 확인하는 또 다른 경로입니다.
- 미납국세등 열람
건물 소재지 관할 세무서에 신청합니다. 체납 국세는 압류 전에는 등기부에 나타나지 않습니다.
주택가격 자료는 여기서 확인합니다
주택유형에 따라 1순위로 적용되는 자료가 다릅니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인하고, 오피스텔 기준시가는 국세청 홈택스에서 조회합니다. 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 상한가와 하한가의 산술평균이 아니라 하한가를 적용한다는 점도 함께 확인하셔야 합니다.
| 주택유형 | 1순위 자료 | 확인처 |
|---|---|---|
| 아파트·오피스텔 | KB시세 또는 부동산테크 시세 | kbland.kr, rtech.or.kr |
| 아파트(시세 없을 때) | 공동주택 공시가격의 140% | 부동산공시가격 알리미 |
| 오피스텔(시세 없을 때) | 국세청 기준시가의 140% | 국세청 홈택스 |
| 연립·다세대 | 공동주택가격의 140% | 부동산공시가격 알리미 |
| 단독·다중·다가구 | 개별단독주택가격의 140% | 부동산공시가격 알리미 |
언제 무엇을 요청하나
등기사항증명서, 건축물대장, 시세 자료, 신탁원부는 임대인 협조 없이 확인할 수 있습니다. 반면 전입세대확인서, 타 전세계약체결내역 확인서, 계약 전 미납국세 열람은 임대인의 협조가 필요합니다. 이 세 가지를 언제 요청하느냐가 실무의 핵심입니다.
계약 직전에 요청하면 시간에 쫓겨 그냥 넘어가기 쉽습니다. 매물을 검토하는 단계에서 계약 전에 확인하고 싶다고 미리 말해두는 편이 낫고, 요청을 거부당했다면 그 자체가 판단 재료입니다.
- 매물 검토 단계
등기사항증명서(건물과 토지), 건축물대장, 시세·공시가격을 확인합니다. 여기까지로 대략의 계산이 나옵니다.
- 계약 협의 단계
신탁등기가 있으면 신탁원부, 전입세대확인서, 다가구라면 타 전세계약체결내역 확인서, 미납국세 열람 동의를 요청합니다.
- 계약서 작성 단계
공인중개사 날인과 계약기간 1년 이상을 확인하고, 채권 담보·양도 금지 특약이 없는지 봅니다. 오피스텔이라면 주거용 표기를 요청하고, 보증 가입 불가 시 계약 해제 특약을 검토합니다.
- 잔금 지급 직전
등기사항증명서를 다시 발급해 권리관계가 바뀌지 않았는지 확인합니다.