한 줄 답변
다가구주택은 등기부의 근저당만으로 판단할 수 없습니다. 나보다 먼저 들어온 다른 임차인의 보증금이 선순위채권에 합산되는데 그 금액은 등기사항증명서에 나타나지 않기 때문입니다. 계약 전에 빌라라는 표현 대신 다세대인지 다가구인지부터 구분하고, 다가구라면 건물 전체의 임대차 관계를 확인해야 합니다.
다세대와 다가구는 등기 구조가 다릅니다
부동산에서는 둘을 모두 빌라라고 부르고 생김새도 비슷하지만, 전세보증보험에서는 이 구분이 결과를 바꿉니다. 다가구는 건물 전체가 하나로 등기되므로 내가 들어갈 호실만 봐서는 건물에 걸린 부담을 알 수 없습니다. 주택가격을 산정할 때 쓰는 공시가격의 종류도 다릅니다.
계약 전에 건축물대장과 등기사항증명서로 다세대인지 다가구인지부터 확인해야 합니다.
| 구분 | 다세대주택 | 다가구주택 |
|---|---|---|
| 등기 | 세대별로 구분등기 | 건물 전체가 하나의 등기 |
| 확인 범위 | 내가 계약하는 호실 | 건물 전체 |
| 주택가격 기준 | 공동주택가격의 140% | 개별단독주택가격의 140% |
| 선순위 계산 | 해당 호실의 근저당 | 근저당과 다른 임차인 보증금의 합계 |
다가구는 선순위 기준이 하나가 아니라 둘입니다
HUG는 단독·다중·다가구주택에 대해 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것을 요구합니다. 그리고 이 합산액에는 후순위 보증금과 공실의 최우선변제금까지 포함됩니다. 여기에 더해 일반 조건인 선순위채권이 주택가액의 60% 이내도 함께 충족해야 합니다.
HF도 구조가 비슷합니다. HF는 선순위채권총액을 선순위근저당권 설정액과 선순위임대차보증금의 합으로 정의하고, 단독·다가구에 대해 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이내이면서 선순위근저당권설정액이 60% 이내일 것을 동시에 요구합니다.
지금 비어 있는 호실도 계산에서 완전히 빠지지 않습니다. 빈방이니까 빼면 된다고 임의로 판단하면 실제 심사 결과와 차이가 생깁니다.
HUG는 조건을 하나 더 두고 있습니다. 타 전세계약체결내역 확인서상 가구수와 건축물대장상 가구수가 같아야 합니다. 건축물대장에는 다섯 가구인데 실제로는 일곱 가구가 살고 있다면 여기서 걸립니다. 불법으로 분할한 경우가 여기에 해당합니다.
근저당이 없어도 걸릴 수 있습니다
근저당이 전혀 없는 다가구주택을 가정해 보겠습니다. 주택가격은 3억원, 주택가액은 2억 7,000만원, 내 보증금은 5,000만원입니다.
앞선 임차인 보증금 합계 1억 5,000만원
80% 기준선 2억 1,600만원 안에 들어옵니다. 보증한도는 2억 7,000만원에서 1억 5,000만원을 뺀 1억 2,000만원이므로 내 보증금 5,000만원이 들어옵니다.
앞선 임차인 보증금 합계 2억 3,000만원
근저당은 0원이지만 합계가 2억 3,000만원으로 80% 기준선 2억 1,600만원을 넘습니다. 보증한도도 4,000만원으로 줄어 내 보증금 5,000만원이 한도를 넘습니다. 등기부는 깨끗한데 가입이 안 되는 상황이 이렇게 만들어집니다.
다른 임차인의 보증금은 이렇게 확인합니다
이 금액은 등기사항증명서에 나오지 않습니다. 임대인에게 요청해야 확인할 수 있는 정보이고, 요청을 거부당했다면 그 자체가 판단 재료입니다. 타 전세계약체결내역 확인서는 보증 신청 시 어차피 필요한 서류이므로 계약 전에 미리 요청해두는 편이 낫습니다.
- 1. 건축물대장과 등기사항증명서로 주택유형 확정
다세대인지 다가구인지부터 확인합니다.
- 2. 타 전세계약체결내역 확인서 요청
HUG 공사양식입니다. 임대인이 작성해야 합니다.
- 3. 확정일자 부여현황 열람
주택임대차보호법에 따라 열람을 신청할 수 있습니다.
- 4. 건축물대장 가구수와 실제 가구수 대조
두 숫자가 다르면 가입이 제한될 수 있습니다.
- 5. 두 기준을 함께 계산
선순위채권 60% 이내와, 다른 세입자 보증금을 합한 80% 이내를 동시에 봅니다.