한 줄 답변
전세보증보험 가입 여부는 주택유형, 보증기관이 인정하는 주택가격, 선순위채권, 전세보증금 네 개 값으로 대부분 결정됩니다. 이 네 개만 있으면 기관 심사 전에 직접 계산해볼 수 있습니다. 다만 주택유형과 보증상품에 따라 적용 산식이 달라지므로, 계산에 앞서 어떤 상품 기준으로 볼지부터 정해야 합니다.
판정은 이 순서로 내려갑니다
HUG 전세보증금반환보증을 기준으로 정리하면 아래와 같습니다. 여기서 가장 자주 틀리는 값이 주택가격입니다. 부동산에 올라온 매물가격이나 집주인이 말하는 금액이 아니라 보증기관이 정한 순서에 따라 산정한 값을 써야 합니다. 그리고 선순위채권은 임대인의 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액으로 계산합니다.
세 번째 단계에서 걸리면 나머지를 계산할 필요가 없습니다. 시기를 놓치면 조건이 아무리 좋아도 신청 자체가 불가능하기 때문입니다.
- 1. 대상 주택인가
단독·다가구·다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상입니다. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 대상이 아닙니다.
- 2. 보증금이 한도 안인가
수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하. 월세가 있으면 전월세전환율을 적용한 금액으로 판단합니다.
- 3. 신청 시기가 남아 있는가
신규는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신은 갱신계약서상 계약기간부터 각각 1/2 경과 전입니다.
- 4. 주택가격과 주택가액을 구한다
주택유형별 가격정보 순서에 따라 주택가격을 정하고, 여기에 담보인정비율 90%를 적용해 주택가액을 구합니다.
- 5. 선순위채권이 주택가액의 60% 이내인가
등기사항증명서 을구의 채권최고액으로 계산합니다.
- 6. 단독·다중·다가구라면 80% 기준도 본다
선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금을 합해 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 후순위 보증금과 공실의 최우선변제금도 포함됩니다.
- 7. 보증한도에 내 보증금이 들어오는가
보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액입니다.
- 8. 등기부에 권리침해가 없는가
경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 없어야 하고, 건물과 토지가 모두 임대인 소유여야 합니다.
- 9. 나머지 요건을 충족하는가
전입신고와 확정일자, 계약기간 1년 이상, 공인중개사 날인 계약서, 건축물대장상 위반건축물 아닐 것(아파트 제외), 타세대 전입내역 없을 것(단독·다가구·다중 제외).
아파트와 빌라는 이렇게 계산됩니다
KB시세 상한가 4억원, 하한가 3억 8,000만원인 아파트에 선순위 근저당 1억원, 전세보증금 2억 5,000만원인 경우를 보겠습니다. 주택가격은 상한가와 하한가의 산술평균인 3억 9,000만원이고, 보증한도는 그 90%에서 근저당을 뺀 2억 5,100만원이므로 한도 안에 들어옵니다.
다만 같은 집이 최저층이라면 산술평균이 아니라 하한가가 적용됩니다. 주택가격이 3억 8,000만원이 되어 보증한도가 2억 4,200만원으로 줄고, 보증금 2억 5,000만원은 한도를 넘습니다. 층수 하나로 결과가 갈립니다.
빌라 — 공시가격 2억원, 선순위 없음, 보증금 2억 4,000만원
주택가격은 공시가격의 140%인 2억 8,000만원, 주택가액은 그 90%인 2억 5,200만원입니다. 보증금이 한도 안에 들어옵니다. 이 2억 5,200만원이 흔히 말하는 공시가격의 126%이며, 140%와 90%를 곱한 결과값입니다.
같은 빌라에 선순위 근저당 5,000만원이 있다면
보증한도는 2억 5,200만원에서 5,000만원을 뺀 2억 200만원으로 줄어 보증금 2억 4,000만원이 한도를 넘습니다. 주소도 공시가격도 같지만 근저당 하나로 결과가 뒤집힙니다.
다가구는 조건이 하나 더 붙습니다
주택가격 3억원, 선순위 근저당 1억 2,000만원, 앞선 임차인들의 보증금 합계 3,000만원, 내 보증금 5,000만원인 다가구주택을 보겠습니다. 주택가액은 2억 7,000만원입니다.
선순위채권 1억 2,000만원은 60% 기준선 1억 6,200만원 안에 들어오고, 다른 임차인 보증금까지 합한 1억 5,000만원도 80% 기준선 2억 1,600만원 안에 들어옵니다. 보증한도는 1억 2,000만원이므로 내 보증금이 들어옵니다.
다가구에서는 여섯 번째 단계가 핵심입니다. 등기부에 근저당이 거의 없어도 다른 임차인의 보증금이 쌓여 있으면 여기서 걸리고, 그 금액은 등기부에 나오지 않습니다.
불가가 나왔다면 예외를 먼저 확인하세요
가입이 어렵다는 결과가 나왔을 때 조건에 해당한다는 사실만으로 끝내지 마시기 바랍니다. 가입 불가로 알려진 조건 상당수에는 예외가 있습니다. 그리고 전세보증보험은 가입으로 끝나지도 않습니다. 약관은 임차인이 무엇을 하면 보증책임이 면책되는지를 따로 정하고 있고, 특히 주택임차권등기가 완료되기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기면 보증책임 전부가 면책됩니다.
| 걸린 항목 | 확인할 것 |
|---|---|
| 신탁등기 | 등기부상 소유자인 수탁자와 계약하고 신탁원부로 임대권한을 확인하면 가입 가능 |
| 전세권 설정 | 말소하거나 전세권을 공사로 이전하면 가입 가능 |
| 위반건축물 | HUG는 아파트를 확인 대상에서 제외. HF는 구분등기가 되어 있고 해당 세대가 무관하면 가능 |
| 주택가격이 낮게 나옴 | 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않은 감정평가서는 산정기준표에도 불구하고 최우선 적용 |
| 근저당이 많음 | 잔금일에 근저당 일부 말소를 조건으로 협의 가능한지 확인 |