한 줄 답변
보증서를 받고 보증료를 냈어도 약관에 정해진 면책 사유에 해당하면 공사는 보증책임을 지지 않습니다. 가장 많이 걸리는 지점은 주택임차권등기가 완료되기 전에 이사하거나 주민등록을 옮기는 경우이며, 이 경우 보증책임 전부가 면책됩니다.
이사 시점이 가장 위험합니다
HUG 전세보증금반환보증약관 제3조 제1호는 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 잃은 경우를 면책 사유로 정하고, 그 예로 주택임차권등기가 완료되기 전에 거주를 이전하거나 주민등록을 이전하는 경우를 들고 있습니다. 같은 약관 제4조 제1호는 이 경우 보증책임 전부를 면책 범위로 정합니다.
대항력은 주택의 인도와 전입신고로, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해져 생깁니다. 둘 다 그 집에 살면서 주민등록이 있어야 유지됩니다. 문제는 보증금을 못 받은 사람이 처한 조건입니다. 이사 갈 집은 정해져 있고 새 집 전입신고는 해야 하기 때문에 급한 마음에 먼저 옮기는 경우가 생깁니다.
임차권등기가 등기부에 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다. 순서를 바꾸면 되돌릴 수 없습니다.
- 1. 계약 해지·종료 의사표시
내용증명 우편 등 남는 형태로 임대인에게 통지합니다.
- 2. 주택임차권등기명령 신청
임차주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. HUG의 대위신청 제도를 이용할 수도 있습니다.
- 3. 등기 완료까지 거주·주민등록 유지
이 기간에 이사하거나 전입신고를 옮기면 보증책임 전부가 면책됩니다.
- 4. 등기 완료 확인 후 이사
등기를 마친 뒤에도 공사 동의 없이 임의로 말소하면 안 됩니다.
그 밖에 보증을 받지 못하는 경우
약관 제2조는 보증이행 대상이 아닌 채무를, 제3조는 면책사항을 각각 정하고 있습니다. 아래 항목은 가입 심사와 무관하게 가입 이후의 행동이나 상황으로 결정됩니다.
| 상황 | 결과 | 근거 |
|---|---|---|
| 전세목적물을 제3자에게 전대한 경우 | 보증책임 전부 면책 | 약관 제3조 제2호 |
| 전세보증금반환채권을 양도하거나 금융기관에 담보로 제공한 경우 | 면책 사유 | 약관 제3조 제3호 |
| 실제 거주하지 않는 명목상 임차인에게 부담하는 채무 | 보증이행 대상 아님 | 약관 제2조 제3호 |
| 전세계약이 갱신 또는 연장된 이후에 발생한 채무 | 보증이행 대상 아님 | 약관 제2조 제10호 |
| 묵시적 갱신으로 계약이 이어진 경우 | 보증사고로 인정되지 않음 | 약관 제6조 제2항 |
| 경·공매에서 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않은 경우 | 우선변제권 상실로 보증이행 불가 | 약관 제2조 제7호, 제3조 제1호 |
| 미납 임대료·관리비, 원상복구비용 | 지급액에서 공제 | 약관 제9조 제7항 |
청구에는 기한이 있습니다
보증사고는 전세계약의 해지 또는 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 또는 계약 기간 중 경매·공매가 실시되어 배당 후에도 돌려받지 못한 경우를 말합니다.
보증채무 이행청구는 보증사고일로부터 2개월 이내에 해야 하며, 그 전에 주택임차권등기를 마쳐야 합니다. 그리고 계약의 해지 또는 종료는 임차인이 직접 입증해야 하므로, 통지는 반드시 기록이 남는 방법으로 해야 합니다.
| 통지 방법 | 이후 절차 |
|---|---|
| 내용증명 우편 발송 | 도달하면 이행청구 가능. 미도달이면 임대인 협조 시 종료확인서, 협조 불가 시 공시송달 |
| 문자메시지·카카오톡 발신 | 답신이 있으면 이행청구 가능. 답신이 없으면 종료확인서 또는 의사표시 공시송달 |
| 통지 내용 녹취 | 공인된 속기사가 발행한 녹취록으로 제출 |
가입 후에 지켜야 할 것
전세보증보험은 가입 심사만 통과하면 자동으로 보증금이 나오는 상품이 아닙니다. 약관은 임차인이 무엇을 하면 안 되는지를 함께 정하고 있고, 그중 상당수는 보증금을 못 받게 되는 시점에 가서야 문제가 됩니다.
- 임차권등기 완료 전에는 이사하지 않습니다
주민등록도 옮기지 않습니다. 등기 후에도 임의 말소는 금지입니다.
- 집을 제3자에게 전대하지 않습니다
임대인 동의를 받았더라도 약관상 면책 사유입니다.
- 보증금반환채권을 담보로 제공하거나 양도하지 않습니다
압류·가압류·추심명령이 걸려도 면책 사유가 될 수 있습니다.
- 계약을 끝낼 생각이라면 기한 내에 갱신거절을 통지합니다
통지하지 않으면 묵시적 갱신으로 이어져 보증사고로 인정되지 않을 수 있습니다.
- 경·공매가 시작되면 배당요구를 하고 공사에 알립니다
배당요구종기일을 넘기면 우선변제권을 잃습니다.
- 보증사고일로부터 2개월 이내에 청구합니다
청구 전에 주택임차권등기를 마쳐야 합니다.