한 줄 답변
전세보증보험은 보증금과 선순위채권 계산만 통과하면 가입되는 상품이 아닙니다. 계약서 형식, 전입세대 내역, 대출 형태, 임대인 상태처럼 숫자와 무관한 요건이 함께 붙어 있고, 이 요건들은 계산으로 드러나지 않기 때문에 계약을 마친 뒤에야 문제가 되는 경우가 많습니다.
계약서에서 걸리는 것
계약서는 서명하고 나면 고치기 어렵습니다. 특히 특약란은 그냥 넘기기 쉬운데, 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 들어가 있으면 가입할 수 없습니다. 이 보증은 임차인이 가진 보증금반환채권을 공사에 양도하는 구조로 운영되므로 해당 특약과 정면으로 충돌하기 때문입니다.
- 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다
직거래 계약은 원칙적으로 대상이 아닙니다. 다만 최초 계약이 중개 계약이었다면 갱신 계약은 직접 체결해도 가입할 수 있습니다.
- 계약기간이 1년 이상이어야 합니다
6개월이나 10개월짜리 단기 계약은 대상이 아닙니다.
- 채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다
계약서 특약란에 이 문구가 있는지 서명 전에 확인하셔야 합니다.
대출과 전입 기록에서 걸리는 것
전세대출 중에는 은행이 전세보증금반환채권에 질권을 설정하거나 채권양도 통지를 하는 형태가 있습니다. 이 경우 보증 가입이 제한되므로 대출을 이미 받았거나 받을 예정이라면 은행에 어떤 형태인지 먼저 확인하셔야 합니다. 다만 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출을 받은 경우에는 가입할 수 있습니다.
- 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았어야 합니다
SGI서울보증 보증부 전세대출과 신용대출은 예외로 인정됩니다.
- 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없어야 합니다
단독·다가구·다중주택은 제외됩니다. 앞 세입자가 전출 신고를 하지 않아 기록이 남은 경우가 대표적이므로, 전입세대확인서를 계약 전에 확인하시는 것이 좋습니다.
주택과 임대인 쪽에서 걸리는 것
보증대상 주택은 단독·다가구·다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트입니다. 반면 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 대상이 아닙니다. 겉보기에는 주택인데 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있는 이른바 근생빌라가 여기에 해당하므로 건축물대장으로 용도를 확인하셔야 합니다.
- 주거용 오피스텔은 주거용 표기가 필요합니다
전세계약서 또는 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. 계약서 작성 시점에 중개사에게 요청하셔야 하며, 민간임대주택등기가 확인되는 주택은 표기가 필요하지 않습니다.
- 건축물대장상 위반건축물이 아니어야 합니다
아파트는 이 확인 대상에서 제외됩니다.
- 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아니어야 합니다
임차인이 사전에 직접 확인하기 어려운 항목이므로, 가입 불가 시 계약을 해제할 수 있다는 특약을 검토할 수 있습니다.
- 중소기업이 아닌 법인은 조건이 다릅니다
전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 사택으로 쓰기 위해 법인 명의로 계약하는 경우가 해당합니다.
시기와 금액은 이렇게 따집니다
계약기간의 절반이라는 표현만 알고 있으면 기산점을 잘못 잡을 수 있습니다. 신규 계약은 계약일이 아니라 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 시작점입니다.
보증금 한도도 순수 전세만의 기준이 아닙니다. 월세가 있는 계약은 전월세전환율을 적용해 환산한 금액으로 한도를 따지므로, 보증금 6억원에 월세가 있는 계약이라면 환산 결과 7억원을 넘을 수 있습니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 신규 전세계약 신청기한 | 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 갱신 전세계약 신청기한 | 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 월세가 있는 경우 | 전월세전환율을 적용한 전세보증금으로 한도를 판단 |
| 전월세전환율 | 6.5%. 2026년 7월 1일 이후 신규 및 보증금액이 증가하는 갱신보증 신청 건에 적용 |