한 줄 답변
근저당이 설정되어 있다는 사실만으로 전세보증보험 가입이 불가능해지지는 않습니다. 중요한 것은 근저당의 존재가 아니라 금액이 기준선 안에 들어오는지이며, 계산할 때는 임대인이 갚고 남은 대출 잔액이 아니라 등기사항증명서 을구에 적힌 채권최고액을 기준으로 봅니다.
기준선은 두 개이고, 계산은 채권최고액으로 합니다
HUG 전세보증금반환보증에서 근저당은 두 군데에서 걸립니다. 첫째로 선순위채권 자체가 주택가액의 60% 이내여야 하고, 둘째로 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율(90%) 이내여야 합니다. 여기서 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 값입니다.
60%가 주택가격이 아니라 주택가액 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다. 주택가격 3억원인 집이라면 주택가액은 2억 7,000만원이고, 60% 기준선은 1억 8,000만원이 아니라 1억 6,200만원입니다.
선순위채권은 임대인의 실제 대출 잔액이 아니라 등기사항증명서상 채권최고액으로 계산합니다.
HUG는 선순위채권을 확인할 때 등기사항증명서 을구의 근저당금액과 등기일자를 보라고 안내합니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 크게 설정되며 통상 원금의 110~130% 수준인 경우가 많습니다. 그래서 임대인이 대출이 얼마 안 남았다고 말해도, 등기부에 1억 2,000만원으로 적혀 있다면 그 금액으로 계산됩니다.
숫자로 보면 세 가지로 갈립니다
주택가격 3억원인 아파트를 예로 들겠습니다. 주택가액은 2억 7,000만원, 60% 기준선은 1억 6,200만원입니다.
채권최고액 1억 2,000만원
60% 기준선 1억 6,200만원 안에 들어옵니다. 보증한도는 2억 7,000만원에서 1억 2,000만원을 뺀 1억 5,000만원이므로, 전세보증금이 그 이하라면 가입할 수 있습니다.
채권최고액 1억 8,000만원
1억 6,200만원을 넘어 첫 번째 기준에서 막힙니다. 보증금이 아무리 적어도 결과가 같으므로 두 번째 계산을 할 필요가 없습니다.
채권최고액 1억 2,000만원, 보증금 1억 8,000만원
근저당은 기준을 통과했지만 둘을 합하면 3억원으로 주택가액 2억 7,000만원을 넘습니다. 근저당만 보고 판단하면 놓치는 경우입니다.
근저당이 많으면 보증료도 올라갑니다
가입 가능 여부만 달라지는 것이 아닙니다. HUG는 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우 산출된 보증료의 10%를 할증합니다. 또 보증료율 자체가 부채비율 구간에 따라 달라지며, 여기서 부채비율은 선순위채권금액과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값입니다.
계산 결과 근저당 때문에 한도가 모자란다면 계약 조건으로 조정이 가능한지 확인해볼 수 있습니다. 임대인이 전세보증금으로 대출을 상환할 계획이라면 잔금일에 근저당 일부 또는 전부를 말소하는 조건을 협의할 수 있습니다. 다만 말소가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 잔금을 지급해야 하며, 특약 문구와 실행 순서는 공인중개사와 상의해 정하시기 바랍니다.
| 부채비율 구간 | 적용 |
|---|---|
| 70% 이하 | 가장 낮은 보증료율 구간 |
| 80% 이하 | 중간 구간 |
| 80% 초과 | 가장 높은 구간 |
| 선순위채권이 주택가액의 50% 초과 | 산출된 보증료의 10% 할증 |
계약 전에 이 순서로 확인합니다
등기 기록은 인터넷등기소에서 확인할 수 있습니다. 단독·다중·다가구주택이라면 여기에 더해 다른 임차인의 선순위 보증금까지 합산해야 하며, 그 금액은 등기부에 나오지 않습니다.
- 1. 을구에서 채권최고액과 등기일자 확인
실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 금액입니다.
- 2. 갑구에서 권리침해 확인
압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청이 있으면 근저당과 무관하게 가입이 제한됩니다.
- 3. 주택유형에 맞는 방법으로 주택가격 산정
아파트는 시세, 빌라와 다가구는 공시가격이 출발점입니다.
- 4. 주택가액 계산
주택가격에 담보인정비율 90%를 적용합니다.
- 5. 채권최고액이 주택가액의 60% 이내인지 확인
여기서 걸리면 보증금과 무관하게 가입이 제한됩니다.
- 6. 보증한도에 내 보증금이 들어오는지 계산
주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액과 비교합니다.