한 줄 답변
전세보증보험에서 말하는 주택가격은 매물가격이나 집주인이 말하는 집값과 다릅니다. 보증기관은 주택유형별로 인정하는 가격정보와 적용 순서를 정해두고 보증승인일 기준으로 그 순서에 따라 산정합니다. 따라서 확인해야 할 것은 이 집이 얼마짜리인가가 아니라 이 보증상품이 이 집을 얼마로 인정하는가입니다.
주택가격은 순서로 정해집니다
여기서 중요한 것은 선택이 아니라 순서라는 점입니다. 여러 가격정보 중 유리한 것을 고르는 방식이 아니라, 1순위에 해당하는 정보가 있으면 그것을 쓰고 없을 때 2순위로 내려갑니다. 그래서 우리 집은 공시가격이 낮으니 실거래가로 봐달라는 식의 요청은 성립하지 않습니다.
아파트와 오피스텔, 노인복지주택은 6단계로 정해져 있습니다. 1순위인 KB시세와 부동산테크 시세에는 상한가와 하한가가 함께 있는데, HUG는 상한가와 하한가의 산술평균을 적용합니다.
| 순위 | 적용하는 가격정보 |
|---|---|
| 1 | KB시세 또는 한국부동산원 부동산테크 시세 중 선택 적용 |
| 2 | 공시가격의 140%. 오피스텔은 국세청장이 공시하는 기준시가의 140% |
| 3 | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| 4 | 해당 세대 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 5 | 분양가격의 90%. 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함 |
| 6 | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산해 연면적 비율로 산출한 금액의 140% |
같은 아파트도 층에 따라 달라집니다
1순위 적용에는 예외가 둘 있습니다. 아파트 최저층과 주거용 오피스텔은 산술평균이 아니라 하한가를 적용합니다. 상한가와 하한가 차이가 큰 단지에서는 이 차이만으로 결과가 갈립니다.
KB시세 상한가 4억원, 하한가 3억 8,000만원인 아파트에 선순위 근저당 1억원, 전세보증금 2억 5,000만원인 경우를 보겠습니다.
일반 층이라면
주택가격은 상한가와 하한가의 산술평균인 3억 9,000만원. 보증한도는 3억 9,000만원의 90%에서 근저당 1억원을 뺀 2억 5,100만원이므로 보증금 2억 5,000만원이 한도 안에 들어옵니다.
최저층이라면
하한가 3억 8,000만원이 주택가격이 됩니다. 보증한도는 2억 4,200만원으로 줄어 보증금 2억 5,000만원이 한도를 넘습니다. 같은 단지 같은 평형인데 층수 하나로 결과가 갈립니다.
빌라와 다가구는 공시가격부터 봅니다
연립·다세대와 단독·다중·다가구는 시세정보가 잘 형성되지 않기 때문에 공시가격이 출발점입니다. 아파트와 달리 KB시세가 1순위에 없습니다. 그리고 다세대는 공동주택가격을, 다가구는 개별단독주택가격을 씁니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나로 등기되어 세대별 공시가격이 따로 없기 때문입니다.
여기서 흔히 말하는 126% 룰이 나옵니다. 공시가격에 140%를 적용해 주택가격을 구하고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 됩니다. 즉 126%는 별도의 규정이 아니라 140%와 90%를 곱한 결과값이고, 공시가격을 주택가격으로 쓰는 경우에만 나옵니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
| 주택유형 | 순위 | 적용하는 가격정보 |
|---|---|---|
| 연립·다세대 | 1 | 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140% |
| 연립·다세대 | 2 | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| 연립·다세대 | 3 | 해당 세대 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 연립·다세대 | 4 | 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산액을 연면적 비율로 산출한 금액의 140% |
| 단독·다중·다가구 | 1 | 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140% |
| 단독·다중·다가구 | 2 | 해당 주택 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| 단독·다중·다가구 | 3 | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산해 산출한 금액의 140% |
감정평가서는 순서를 뒤집습니다
공시가격 140%가 곧 주택가격이라고 설명하는 글이 많지만, 요건을 갖춘 감정평가서가 있으면 순위표 자체가 적용되지 않습니다.
임차인 또는 임대인이 감정평가를 받은 경우, 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않았다면 산정기준표에도 불구하고 주택가격 산정 시 최우선 적용됩니다.
적용 대상이 임차인 또는 임대인이라는 점이 중요합니다. 임차인이 직접 감정평가를 받아 제출하는 것도 가능합니다. 공시가격이 실제 가치를 지나치게 낮게 반영해 보증한도가 나오지 않는 경우 확인해볼 수 있는 경로입니다. 다만 감정평가에는 비용이 들고 결과가 기대와 다를 수도 있으므로, 한도가 얼마나 모자란지 먼저 계산한 뒤 판단하는 편이 좋습니다.
주택가격이 정해지면 여기에 담보인정비율 90%를 적용한 주택가액이 이후 모든 판단의 기준이 됩니다. 선순위채권 60% 기준과 단독·다가구의 80% 기준은 주택가격이 아니라 주택가액에 적용된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 주택가격 3억원인 집의 주택가액은 2억 7,000만원이고, 60% 기준선은 1억 8,000만원이 아니라 1억 6,200만원입니다.