등기부등본 보는법: 위험 신호 갑구, 을구 완벽 해석

2026.05.26

약 4분

한 줄 답변

등기부등본 보는법의 핵심은 갑구의 소유권 제한과 을구의 빚(근저당권 등)이 있는지 확인하는 것입니다. 이런 위험 표기가 있다면 보증금보다 우선 변제될 수 있어 계약 전 반드시 그 의미와 위험 수준을 확인해야 합니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 표제부는 부동산의 주소·면적 등 기본 정보를, 갑구는 소유권 관계를, 을구는 소유권 이외의 권리(주로 빚)를 표시합니다. 전세계약 시에는 특히 갑구와 을구의 위험 신호를 주의 깊게 봐야 합니다.

토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번·건물명칭 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.

구분	확인할 내용	무엇을 의미하나요?
표제부	주소, 면적, 구조	계약서 상의 주소와 일치하는지 확인합니다.
갑구	소유자, 가압류, 압류, 경매, 신탁	현재 집주인이 누구인지, 소유권을 제한하는 위험한 등기가 있는지 확인합니다.
을구	근저당권, 전세권	집을 담보로 한 빚이 얼마나 있는지 확인합니다.

등기부등본에서 위험 신호를 발견했다면 계약을 서두르기보다 그 의미를 정확히 파악하고 대처하는 것이 중요합니다. 안심등기는 이러한 등기부 위험 신호를 자동으로 분석해 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다.

가압류, 가처분은 계약 보류가 필요합니다
소유권 분쟁이 있거나 집이 경매로 넘어갈 수 있다는 강력한 신호입니다. 이런 등기가 있다면 문제가 해결되기 전까지 계약을 진행하지 않는 것이 안전합니다. 안심등기에서는 ‘부적격’으로 판정됩니다.
압류, 경매개시결정도 마찬가지입니다
가압류, 가등기 외에도 압류, 경매, 환매등기 등 소유권을 제한하는 모든 등기는 임차인에게 위험합니다. 잔금일 전까지 해당 등기를 모두 말소하는 조건이 아니라면 계약을 다시 생각해보는 것이 좋습니다.
근저당권은 채권최고액을 확인하세요
임대인이 집을 담보로 빌린 돈입니다. 채권최고액과 내 보증금, 다른 임차인 보증금의 합계가 집값을 초과하면 위험합니다. 잔금일에 근저당을 갚고 말소하는 조건으로 계약하는 경우가 많지만, 반드시 특약에 명시하고 법무사를 통해 확인해야 합니다.
신탁등기는 수탁자 동의가 필수입니다
집주인이 신탁회사에 소유권을 넘긴 상태입니다. 이 경우 실제 권한은 신탁회사에 있으므로, 반드시 신탁회사의 동의를 받고 신탁회사와 계약해야 안전합니다. 임대인과만 계약하면 대항력이 없어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.