잔금 전 등기부등본 확인, 마지막 체크리스트 3가지

한 줄 답변

잔금일 아침, 부동산등기부등본을 다시 발급받아 계약일 당시의 등기부와 비교하여, 그 사이에 새로운 근저당이나 가압류 같은 위험한 권리가 생기지 않았는지 반드시 확인해야 합니다.

왜 잔금 직전에 다시 확인해야 하나요?

임대차 계약을 체결하고 잔금을 치르기까지는 보통 한 달 이상의 시간이 걸립니다. 이 기간 동안 집주인의 재정 상황에 변동이 생겨 계약 당시에는 없었던 가압류나 추가 근저당이 설정될 수 있습니다. 만약 이를 확인하지 않고 잔금을 치르면, 새로 생긴 권리가 내 보증금보다 우선하여 보증금을 돌려받지 못하는 위험에 처할 수 있습니다.


법제처
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따라서 잔금 지급은 모든 확인 절차의 가장 마지막 단계여야 합니다. 잔금 당일 아침, 은행에 가기 전에 등기부등본을 다시 확인하는 습관이 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.

잔금 전 등기부등본 체크리스트 3단계

잔금 당일, 아래 3단계에 따라 등기부등본을 다시 확인하고 계약 당시와 비교해 보세요. 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있습니다.

  • 1단계: 잔금 당일 오전에 새로 발급받기

    가장 최신 상태의 권리관계를 확인하기 위해, 반드시 잔금을 이체하기 직전에 등기부등본을 '발급용'으로 새로 떼어 확인합니다.

  • 2단계: 계약 시점 등기부와 비교하기

    계약서 작성 당시 받아두었던 등기부등본과 새로 발급한 등기부등본의 '갑구'와 '을구'를 나란히 놓고 비교합니다.

  • 3단계: 새로운 권리 변동 여부 확인하기

    특히 '을구'에 새로운 근저당이 설정되었는지, '갑구'에 가압류, 압류, 가처분, 가등기 등 소유권을 제한하는 위험한 등기가 새로 생겼는지 집중적으로 확인합니다.

새로운 권리 변동이 생겼다면?

만약 계약 당시에는 없었던 위험한 권리가 새로 등기되었다면 어떻게 해야 할까요? 당황하지 말고 아래 내용을 참고하여 대응하는 것이 좋습니다.

  • 가압류, 가처분, 가등기가 생겼을 때

    즉시 잔금 지급을 멈추고 계약을 해제하는 것을 고려해야 합니다. 이 등기들은 소유권 분쟁의 신호일 수 있으며, 임차인의 대항력보다 우선할 가능성이 높아 보증금 전액을 잃을 위험이 매우 큽니다.

  • 새로운 근저당이 생겼을 때

    새로 생긴 근저당 금액과 내 보증금을 합한 총액이 주택 시세의 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 만약 이 범위를 넘어선다면 잔금 지급을 보류하고 임대인에게 근저당 말소를 요구하거나 계약 해제를 논의해야 합니다.

  • 계약서의 특약 활용하기

    보통 전세계약서에는 '잔금일까지 현 상태의 권리관계를 유지한다'는 특약을 포함합니다. 새로운 권리 변동은 이 특약을 위반한 것이므로, 임대인에게 계약 위반을 근거로 계약 해제 및 계약금 배액 상환을 요구할 수 있습니다.

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판단 근거 및 출처