시세 대비 보증금, 안전한 전세 계약의 기준은 무엇인가요?

한 줄 답변

시세 대비 보증금의 안전성은 보증금 합계가 두 개의 기준선, 즉 ‘예상 경매 낙찰가’와 ‘시세’ 중 어디에 위치하는지로 판단합니다. 합계가 예상 낙찰가보다 낮으면 안전하며, 시세를 초과하면 위험합니다.

두 개의 기준선과 세 가지 결과

전세 계약의 안전성을 판단할 때, 단순히 보증금이 시세의 몇 퍼센트인지만 보는 것은 부족합니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 실제로 내 보증금을 돌려받을 수 있는지를 따져봐야 합니다. 안심등기는 이를 위해 두 개의 명확한 기준선을 사용합니다.

  • 예상 경매 낙찰가

    집이 경매에 넘어갔을 때 실제로 낙찰될 것으로 예상되는 금액입니다. 시세에 권역별 낙찰가율을 곱하여 계산하며, 보증금 회수의 1차 안전선 역할을 합니다.

  • 시세 (주택가격)

    현재 시장에서 거래되는 가격으로, 보증금 회수의 마지막 방어선입니다. 보증금과 모든 빚의 합계가 시세를 넘어서면 집을 팔아도 보증금을 돌려받기 어렵습니다.

안심등기 판단 기준

안심등기는 ‘나의 보증금’과 나보다 앞서 돈을 받을 권리가 있는 ‘선순위 채권 총액’ 그리고 ‘경매비용’을 모두 더한 합계가 위 두 기준선 중 어디에 위치하는지를 비교하여 「계약 진행 가능 상태」를 세 단계로 판정합니다.

적격 조건부적격 부적격
합계 ≤ 예상 낙찰가 예상 낙찰가 < 합계 ≤ 시세 합계 > 시세

조건부적격은 계약 금지가 아닌 '확인 필요' 신호

조건부적격은 계약을 멈추라는 뜻이 아니라, 보증금 일부를 잃을 가능성이 있으니 추가 확인이 필요하다는 안내입니다. 보증금 조정이나 보증보험 가입 등으로 위험을 관리하며 계약을 검토할 수 있는 단계입니다. 보증금 안전 기준을 정확히 아는 것이 중요한 이유입니다.

왜 단일 점수로 표현하지 않나요?

"위험도 87점" 같은 점수만으로는 부족합니다. 안전한 계약을 위해서는 어디서, 왜 위험 신호가 발생했고, 그래서 무엇을 해야 하는지까지 알아야 합니다. 안심등기가 시세 대비 보증금·임대인·등기·건축물 세 가지 기준을 나누어 보여주는 이유입니다.

적격으로 만드는 방법

안심등기는 평가 결과와 함께, 어떻게 하면 더 안전한 조건으로 계약할 수 있는지 회복 방법을 함께 안내합니다. 전세 보증금 적정 수준을 초과하여 조건부적격이나 부적격 결과가 나왔을 때 시도할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

  • 내 보증금 조정 (보증금 인하 또는 반전세)

    보증금을 낮춰 합계가 예상 낙찰가 아래로 내려오게 조정합니다. 가장 직접적이고 효과적인 방법입니다.

  • 앞선 임차인 보증금 또는 등기부 근저당 정리

    임대인과 협의하여 잔금일에 앞선 근저당을 말소하거나, 다가구주택의 경우 일부 세대의 보증금을 정리하는 조건으로 계약할 수 있습니다. 이 경우 특약사항에 해당 내용을 반드시 명시해야 합니다.

  • 임대인과 종합적인 조건 협의

    합계가 시세를 넘는 '부적격' 상태에서는 한 가지 방법만으로는 부족할 수 있습니다. 보증금 인하와 근저당 말소를 동시에 진행하는 등 종합적인 협의가 필요합니다.

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판단 근거 및 출처