시세 대비 보증금, 전세 계약 전 꼭 알아야 할 핵심 지표

한 줄 정의

'시세 대비 보증금'은 집이 경매에 넘어갈 경우 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하기 위해, 보증금과 선순위 채권의 합계를 주택의 시세 및 예상 낙찰가와 비교하는 핵심 안전 지표입니다.

안심등기의 3단계 비교 기준

흔히 '전세가율'이라는 단어로 알려져 있지만, 단순히 시세 대비 보증금 비율만 보는 것은 부정확합니다. 안심등기는 보증금 회수 가능성을 더 정밀하게 판단하기 위해 아래 세 가지 항목의 합계와 두 가지 기준선을 비교합니다.

  • 합계에 포함되는 항목 (3가지)

    본인 보증금 + 선순위 채권 총액(앞선 임차인 보증금, 근저당 등) + 예상 경매비용

  • 비교 기준선 (2가지)

    예상 경매 낙찰가(1차 안전선)와 주택의 현재 시세(2차 안전선)

합계 위치에 따른 평가 결과

위에서 계산한 보증금 합계가 두 기준선 중 어디에 위치하는지에 따라, 안심등기의 「계약 진행 가능 상태」가 적격, 조건부적격, 부적격으로 나뉩니다. 이는 단순한 위험 점수가 아니라, 보증금 회수 가능성에 대한 구체적인 신호입니다.

구분 합계의 위치 안심등기 평가
안전 합계 ≤ 예상 낙찰가 적격
주의 예상 낙찰가 < 합계 ≤ 시세 조건부적격
위험 합계 > 시세 부적격

결과를 확인했다면

안심등기에서 '시세 대비 보증금' 평가 결과를 받았다면, 그 의미를 정확히 이해하고 다음 행동을 결정해야 합니다. 조건부적격이나 부적격이 반드시 계약 금지를 의미하는 것은 아닙니다.

  • '적격'을 받았다면

    현재 조건에서 보증금 미회수 위험이 낮다는 의미입니다. 안심하고 다음 계약 절차를 진행할 수 있습니다.

  • '조건부적격'을 받았다면

    일부 보증금 손실 가능성이 있다는 신호입니다. 보증금을 낮추거나, 월세로 일부 전환(반전세)하는 등 임대인과 조건 조정을 협의해볼 수 있습니다.

  • '부적격'을 받았다면

    보증금 회수 위험이 매우 큰 상태로 계약 보류가 필요합니다. "시세의 80% 규칙"은 왜 부정확한가요? 글에서 설명하듯, 이 상태에서는 임대인과 보증금 대폭 인하, 선순위 채무 정리 등 종합적인 협의가 필요합니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처