한 줄 정의
예상 경매 낙찰가는 전세 계약한 집이 경매에 넘어갔을 때, 실제로 팔릴 것으로 예상되는 가격입니다. 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 판단하는 현실적인 기준선 역할을 합니다.
시세와 예상 낙찰가는 왜 다른가요?
시세는 시장에서 일반적으로 거래되는 가격이지만, 경매는 시세보다 낮은 가격에서 시작해 여러 번 유찰(아무도 사지 않음)될 수 있습니다. 법원 경매 통계에 따르면 주택은 보통 시세의 70~85% 수준에서 낙찰됩니다.
따라서 보증금의 안전성을 판단할 때는 막연한 시세가 아니라, 보수적으로 산정한 예상 경매 낙찰가를 기준으로 삼아야 합니다. 안심등기는 이 두 가격을 모두 고려하여 보증금 회수 가능성을 다각도로 평가합니다.
| 구분 | 시세 | 예상 경매 낙찰가 |
|---|---|---|
| 의미 | 일반적인 시장 거래 가격 | 경매 시 실제 낙찰될 것으로 예상되는 가격 |
| 수준 | 100% (기준) | 시세의 70~85% 수준 (더 낮을 수 있음) |
| 역할 | 부동산 가치 판단의 기준 | 보증금 회수 가능성의 현실적 기준선 |
예상 낙찰가는 어떻게 계산하나요?
예상 낙찰가는 간단한 공식으로 직접 계산해볼 수 있습니다. 바로 '시세'에 '권역별 낙찰가율'을 곱하는 것입니다.
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예상 경매 낙찰가 = 시세 × 권역별 낙찰가율
안심등기는 KB시세, 실거래가 등 공신력 있는 데이터를 바탕으로 시세를 산정하고, 법원 경매정보 통계를 기반으로 지역별·주택유형별 최신 낙찰가율을 적용해 예상 낙찰가를 계산합니다.
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권역별 낙찰가율이란?
최근 6개월간 특정 지역(예: 서울시 강남구)과 주택 유형(예: 아파트)의 실제 경매 낙찰 가격이 시세 대비 어느 정도였는지를 나타내는 비율입니다.
안심등기에서는 어떻게 활용되나요?
안심등기는 예상 경매 낙찰가를 시세 대비 보증금 기준의 핵심 안전선으로 사용합니다. ‘본인 보증금 + 앞선 채무’의 합계가 이 기준선을 넘는지에 따라 「계약 진행 가능 상태」가 달라집니다.
적격 (안전)
보증금 합계가 예상 낙찰가보다 낮은 경우입니다. 만약의 경우 집이 경매에 넘어가도 내 보증금을 모두 돌려받을 가능성이 매우 높은 안전한 상태입니다.
조건부적격 (주의)
보증금 합계가 예상 낙찰가는 넘었지만, 시세보다는 낮은 경우입니다. 경매 진행 시 일부 손실 위험이 있으므로 보증금을 낮추거나 보증보험 가입 등 추가 확인이 필요한 상태입니다.
부적격 (위험)
보증금 합계가 시세마저 넘어선 경우입니다. 주택의 가치를 초과한 위험한 상태로, 보증금 대부분을 돌려받지 못할 수 있어 계약 진행을 권장하지 않습니다.
실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?
계약 가능 상태 확인하기판단 근거 및 출처
이 글의 핵심 요약
안심등기는 보증금 회수 가능성을 시세 대비 보증금, 임대인, 등기·건축물 3가지 기준으로 평가해 「계약 진행 가능 상태」를 알려드립니다. 이 글은 그 중 시세 대비 보증금 기준의 핵심인 예상 경매 낙찰가에 대해 다룹니다.
예상 경매 낙찰가란 집이 경매에 넘어갔을 때 실제로 팔릴 것으로 예상되는 가격으로, 보증금 회수 가능성을 판단하는 현실적인 기준선입니다. 보통 시세의 70~85% 수준에서 형성되며, 안심등기는 이를 기준으로 보증금 합계의 안전성을 평가합니다.
예상 낙찰가 산정 방식은 ‘시세 × 권역별 낙찰가율’입니다. 안심등기는 공신력 있는 데이터를 통해 이를 자동으로 계산하여 제공합니다. 이 기준을 통해 사용자는 계약 전 보증금 회수 위험을 미리 파악할 수 있습니다.
보증금 합계가 예상 낙찰가 이내면 ‘적격’, 예상 낙찰가를 초과하고 시세 이내면 ‘조건부적격’, 시세를 초과하면 ‘부적격’으로 판정됩니다. 이를 통해 임차인은 계약의 위험 수준을 명확히 인지하고 다음 행동을 결정할 수 있습니다.