다가구 전세, 선순위 임차인이 많으면 위험한가요?

한 줄 답변

결과가 달라지는 과정

시세 4억원, 예상 경매 낙찰가 3억원(시세의 75%)인 다가구주택이 있다고 가정해 봅시다. 내가 보증금 1억원으로 계약할 때, 이미 살고 있는 앞선 임차인들의 보증금 총액이 늘어날수록 「계약 진행 가능 상태」가 어떻게 달라지는지 확인해 보세요.

앞선 임차인 보증금이 1억씩 늘어날 때마다 적격 → 조건부적격 → 부적격으로 상태가 달라집니다. 다가구주택을 볼 때 시세보다 먼저 '확정일자 부여 현황'으로 앞선 임차인 규모를 확인해야 하는 이유입니다.

안심등기 판단 기준

안심등기는 보증금 합계가 두 개의 기준선 중 어디까지 도달하는지를 비교해 「계약 진행 가능 상태」를 알려줍니다. 두 기준선은 예상 경매 낙찰가와 시세(주택가격)입니다.

여기서 합계는 본인 보증금 + 선순위 채권 총액(앞선 임차인 보증금·근저당) + 경매비용입니다. 앞선 임차인 보증금 총액은 임대인 동의 후 '확정일자 부여 현황'을 발급받아 확인할 수 있으며, 이 값을 안심등기에 직접 입력하면 합계가 자동으로 계산됩니다.

조건부적격은 '계약 보류' 신호가 아닙니다

조건부적격은 "계약을 멈추라"는 뜻이 아니라, "일부 손실 가능성이 있으니 보증금을 조정하거나 추가 확인이 필요하다"는 안내입니다. 예상 낙찰가는 넘었지만 시세는 넘지 않은 상태이므로, 보증금 조정 등으로 위험을 관리하며 계약을 검토할 수 있습니다.

왜 단일 점수로 표현하지 않나요?

"위험도 87점" 같은 점수만으로는 부족합니다. 안전한 계약을 위해서는 어디서, 왜 위험 신호가 발생했고, 그래서 무엇을 해야 하는지까지 알아야 합니다. 안심등기가 시세 대비 보증금·임대인·등기·건축물 세 가지 기준을 나누어 보여주는 이유입니다.

적격으로 만드는 방법

안심등기는 평가 결과와 함께, 어떻게 하면 더 안전한 조건으로 계약할 수 있는지 회복 방법을 함께 안내합니다. 시세 대비 보증금 합계가 높게 나왔을 때 시도할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

판단 근거 및 출처

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