신탁등기 때문에 전세대출이 거절됐는데,
계약금 돌려받을 수 있을까요?

질문 신탁등기 때문에 전세대출이 거절됐는데, 계약금 돌려받을 수 있을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 오피스텔이 있어서 전세계약을 하려고 합니다. 집주인이랑 얘기해서 '전세대출 불가 시 계약금을 전액 반환한다'는 특약까지 넣고 가계약금을 보냈습니다. 그런데 등기부등본을 떼보니 집이 신탁등기 상태더라고요.

부동산에서는 요즘 흔한 일이고, 잔금일에 신탁등기 말소랑 전세대출 실행을 동시에 진행하면 되니까 아무 문제 없다고 안심시켰습니다. 그 말을 믿고 정식 계약서에 도장 찍고 계약금까지 마저 입금했습니다.

그런데 은행에 전세대출을 신청했더니 신탁부동산이라는 이유로 대출이 거절됐습니다. 제 신용 문제나 소득 문제는 전혀 아니고요. 이 사실을 집주인과 부동산에 알리고 특약대로 계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 했더니, '신탁등기인 걸 알고 계약하지 않았냐', '대출이 안 된 건 내 책임이 아니다'라면서 계약금 반환을 거부하고 있습니다. 이런 경우에 저는 계약금을 정말 돌려받지 못하는 건가요? 보증금 손실 위험 때문에 너무 불안합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.20

답변 대출 거절 사유가 임차인이 아닌 '신탁등기'라는 목적물 하자에 해당하므로, 특약에 따라 계약 해제 및 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.

'전세대출 불가 시 계약금 반환' 특약은 계약의 중요한 전제조건이 됩니다. 이때 '대출 불가'의 원인이 임차인의 개인적인 신용 문제나 소득 부족 때문이라면 임차인의 귀책사유로 보아 계약금 반환이 어려울 수 있습니다. 하지만 질문자님의 경우처럼 대출 심사 거절의 원인이 임차인이 아닌 '신탁등기'라는 목적물의 권리관계 문제에 있다면, 이는 계약 당시 예상했던 정상적인 대출 실행이 불가능해진 객관적인 사유에 해당합니다.

따라서 특약에 명시된 '계약 해제 조건'이 성립되었다고 주장하며 임대인에게 계약 해제 및 계약금 반환을 요구할 수 있을 가능성이 매우 높습니다. 공인중개사가 신탁등기의 위험성이나 대출 제한 가능성을 충분히 설명하지 않고 '문제없다'고만 안내했다면, 이는 중개사의 확인·설명 의무 위반에 해당하여 별도의 손해배상 책임을 물을 수도 있습니다. 우선 법적 대응에 앞서 증거를 확보하고 명확하게 계약 해제 의사를 통보하는 것이 중요합니다.

계약금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 은행에 공식적으로 '대출 부결 확인서' 또는 '대출 불가 사실확인원' 발급을 요청하여 거절 사유가 '신탁등기 부동산' 때문임을 서면으로 증빙하기
  • 임대인과 공인중개사에게 계약서 특약 조항을 근거로 계약 해제를 요구하고, 계약금 반환을 요청하는 내용증명이나 문자/카톡 메시지를 보내 의사표시의 증거를 남기기
  • 계약 당시 공인중개사가 신탁등기에 대해 어떻게 설명했는지, 대출이 가능하다고 말했던 정황 등을 녹취나 메시지 등으로 확보해두기
  • 만약 임대인이 계속 반환을 거부한다면, 확보된 증거를 바탕으로 대한법률구조공단이나 변호사 상담 후 지급명령 신청 또는 소액사건심판 등 법적 절차를 준비하기

관련 법리 및 판례

대법원 판례(2021다212999)는 임대차계약에서 '전세자금 대출 협조 의무'를 임대인의 중요한 의무로 보고, 임대인의 비협조로 대출이 불가능해졌다면 임차인이 계약을 해제할 수 있다고 판단한 바 있습니다. 이 사례를 유추 적용하면, 목적물 자체의 문제(신탁등기)로 대출이 거절된 것은 임대인이 '대출 가능한 정상적인 주택'을 제공할 의무를 이행하지 못한 것으로 볼 여지가 큽니다. 즉, 계약의 목적 달성이 불가능해졌으므로 계약 해제 및 원상회복(계약금 반환)이 타당하다는 논리를 세울 수 있습니다.

신탁된 집은 등기부등본 상 소유자가 신탁사이므로, 계약 전 반드시 신탁원부를 통해 실제 임대 권한이 누구에게 있는지, 수탁자 동의는 필요한지 확인해야 합니다. 이러한 복잡한 권리관계는 보증금 손실 위험과 직결되므로, 계약 전 세이프홈즈 안심등기 같은 서비스를 통해 권리관계를 면밀히 분석하고 계약에 임하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

내용증명은 어떻게 보내나요? 법적 효력이 있나요?

내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 내가 어떤 내용을 언제 상대방에게 보냈는지 국가기관(우체국)이 증명해주는 제도입니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 계약 해제 의사를 명확히 통보했다는 중요한 증거가 되어 소송 시 유리하게 작용합니다.

공인중개사에게도 책임을 물을 수 있나요?

네, 가능합니다. 공인중개사는 신탁등기와 같은 중요한 권리관계를 확인하고 그 위험성을 계약자에게 정확히 설명할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 하여 임차인에게 손해가 발생했다면, 공인중개사법에 따라 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

소송까지 가면 시간과 비용이 많이 들지 않나요?

계약금 반환 청구는 통상 소액사건심판으로 진행되어 일반 민사소송보다 빠르게(약 3~6개월) 결론이 날 수 있습니다. 변호사 선임 없이 직접 진행할 수도 있으며, 대한법률구조공단의 도움을 받는 방법도 있습니다. 우선 내용증명 발송만으로도 임대인이 압박을 느껴 해결되는 경우가 많습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.