담보신탁으로 등기된 집, 전세 만기 후 보증금을 신탁회사에 청구해야 하나요?

질문 담보신탁으로 등기된 집, 전세 만기 후 보증금을 신탁회사에 청구해야 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

제가 살고 있는 집이 담보신탁 부동산입니다. 계약할 때 등기부등본을 보니 소유자가 개인이 아니라 신탁회사(수탁자)로 되어 있어서 찜찜했는데, 부동산에서는 괜찮다고 해서 계약을 진행했습니다. 이제 곧 계약 만기가 다가오는데, 만약 집주인(임대인)이 보증금을 안 돌려주면 이걸 신탁회사에 직접 달라고 할 수 있는 건지 궁금합니다.

듣기로는 이런 신탁된 집은 소유권이 수탁자에게 넘어가 있고, 은행 같은 우선수익자의 권리가 강하게 설정되어 있어서 임차인이 불리할 수 있다고 하더라고요. 제 계약이 신탁등기 이후에 체결되었고, 당시 신탁사의 동의를 받았는지도 확실하지 않아서 제 전세보증금에 대한 대항력이 제대로 있는지, 보증금 손실 위험은 없는지 걱정됩니다.

만약 계약서에 명시된 임대인에게 보증금을 못 받게 되면, 법적으로 소유자인 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있는 건가요? 아니면 처음부터 임대인하고만 해결해야 하는 문제인지, 누구를 상대로 어떤 절차를 밟아야 제 소중한 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.24

답변 임대차계약의 당사자인 임대인에게 먼저 반환을 청구하고, 신탁원부 내용에 따라 신탁사에 대한 대항력 여부가 결정됩니다.

담보신탁 부동산의 임대차계약은 보증금 반환 책임의 주체가 누구인지 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인은 계약서에 서명한 계약 당사자인 ‘임대인’에게 보증금 반환을 청구하는 것이 원칙입니다. 등기부등본 상 소유자가 신탁회사(수탁자)라 할지라도, 신탁회사는 임대차계약의 직접적인 당사자가 아니므로 일반적으로 보증금 반환 의무를 지지 않습니다.

다만, 임차인의 대항력, 즉 제3자(신탁사, 우선수익자, 새로운 소유자 등)에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부는 계약 체결 당시 ‘신탁사의 동의’를 받았는지에 따라 크게 달라집니다. 만약 신탁사의 사전 승낙 없이 임대인이 임의로 체결한 계약이라면, 임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추었더라도 신탁사에 대항할 수 없어 향후 부동산이 공매 등으로 넘어갈 경우 보증금을 잃을 수 있습니다. 반면, 신탁사의 동의를 얻어 체결된 계약이라면 임차인은 보호받을 가능성이 높아집니다.

보증금 반환을 위해 지금 확인하고 준비할 것

  • 신탁원부 확인

    가장 먼저 등기소에 방문하여 해당 부동산의 신탁원부를 발급받아야 합니다. 신탁원부에 ‘임대차 계약은 수탁자의 사전 서면 동의를 얻어야 한다’는 조항이 있는지, 혹은 임차인을 보호하는 특약이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

  • 계약 만기 전 내용증명 발송

    계약 만료 1~6개월 전, 계약갱신 의사가 없음을 명확히 하고 만기일에 보증금을 반환해달라는 내용의 내용증명을 계약 당사자인 ‘임대인’에게 발송하여 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

  • 만기 후 미반환 시 법적 조치

    만기일이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 대항력 유지를 위해 이사하지 않은 상태에서 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이후 임대인을 피고로 하여 보증금반환청구소송을 진행할 수 있습니다.

관련 법리 및 판례

대법원 판례(2018다44879 등)는 수탁자의 사전 승낙 없이 신탁자와 체결된 임대차계약의 임차인은 수탁자에게 대항할 수 없다고 일관되게 판시하고 있습니다. 즉, 신탁부동산의 실질적인 처분 권한은 수탁자에게 있으므로, 그의 동의 없는 임대 행위는 유효한 임대차로 인정받기 어렵다는 의미입니다. 따라서 계약 당시 신탁회사의 동의서나 신탁원부 상 임대차 관련 조항을 확인하지 않았다면 보증금 회수에 상당한 어려움을 겪을 수 있습니다.

결국 현재 상황에서 보증금을 안전하게 회수하기 위해서는 계약 당사자인 임대인에 대한 법적 절차를 착실히 준비하는 것이 우선입니다. 동시에 신탁원부 내용을 면밀히 검토하여 신탁사에 대항할 여지가 있는지를 법률 전문가와 상담해보는 것이 필요합니다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서 발급받나요?

신탁원부는 등기부등본과 달리 인터넷 발급이 불가능하며, 해당 부동산 소재지의 관할 등기소에 직접 방문해야 발급받을 수 있습니다. 신분증과 수수료를 지참하여 신청하면 됩니다.

임대인이 연락 두절되면 어떻게 하나요?

임대인에게 보낸 내용증명이 반송되는 등 연락이 닿지 않는다면, 법원의 공시송달 제도를 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 보증금반환청구소송에서 승소 판결을 받으면 임대인의 다른 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

신탁 부동산은 전세보증금반환보증(HUG 등) 가입이 어렵나요?

네, 대부분의 보증기관에서는 신탁등기된 부동산에 대해 보증보험 가입을 제한하거나 까다로운 추가 조건을 요구합니다. 신탁등기 말소 또는 수탁자의 보증 동의 등 복잡한 요건을 충족해야 하므로 가입이 어려운 경우가 많습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.