이 글을 보고 있는 분들 중 대부분은 다가구주택에 살고 있거나, 입주를 앞둔 분들일 거예요. 다가구주택은 겉으로는 일반주택처럼 보이지만, 구조도, 법적 권리도 전혀 다릅니다.

이 구조의 특징은, 한 명의 임대인이 건물 전체를 소유하고 여러 세입자가 입주해 있어도, 법적으로는 ‘한 채의 집’으로 취급된다는 점입니다. 그래서 등기부등본만으로는 내가 실제로 들어갈 ‘호실’이 어디인지 정확히 확인할 수 없습니다.

결국, 모든 세입자가 ‘누가 먼저 보증금을 돌려받을 수 있느냐’를 놓고 줄을 서 있는 셈이에요. 그리고 바로 이 줄의 순서를 결정짓는 것이, 우리가 말하는 ‘선순위 보증금’입니다.

보증금을 누가 먼저 돌려받느냐가 중요합니다

다가구주택은 세입자들 모두 하나의 등기 아래 묶여 있기 때문에, 집이 경매에 넘어가면 누가 먼저 보증금을 받는지가 중요해집니다.

중요한 건 입주 순서예요. 예를 들어, 내가 2024년 5월에 계약했는데 이미 2023년에 입주한 세입자들이 있다면?

그 사람들 보증금을 모두 돌려주고 남은 돈에서만 내 보증금을 받을 수 있어요. 그리고 현실적으로, 그 ‘남은 돈’이 없을 수도 있죠. 😰

이걸 ‘선순위 보증금’이라고 합니다

선순위 보증금이란, 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금 총합입니다. 이 금액이 높을수록, 내 보증금이 밀릴 위험도 커지죠.

실제로 세이프홈즈가 분석한 다가구 사례 중에는 집값이 3억인데 선순위 보증금만 4억인 경우도 있었어요. 이런 집은 경매에 넘어가면 보증금을 못 돌려받는 세입자가 반드시 생깁니다.

문제는, 이렇게 중요한 선순위 보증금도 등기부등본만으로는 확인할 수 없다는 것.

그래서 다음 두 가지 서류가 꼭 필요해요

① 전입세대 열람원 → 누가 먼저 입주했는지 확인 가능 ② 확정일자 부여현황 → 각 세입자가 언제, 얼마 보증금으로 계약했는지 유추 가능

📌 이 두 서류는 전입 전에는 임대인의 동의가 있어야 발급받을 수 있어요. 임대인이 협조하지 않는다면 계약서에 특약을 넣거나 동의서를 받아 계약 후 직접 발급받는 방법도 있습니다.

결론! 선순위 보증금 확인, 꼭 해야 하나요?

네. 무조건 해야 합니다.

확인하지 않으면, 내가 이미 밀린 순번에 있다는 사실도 모른 채 계약하게 될 수 있어요. 그리고 집이 경매에 넘어가면, 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다.

👉 다가구주택에 입주할 예정이라면, 반드시 아래 두 서류를 요청하세요!- 전입세대 열람원- 확정일자부여현황

요청이 어렵다면, 공인중개사에게 이렇게 물어보세요. “이 집, 선순위 보증금 확인 가능한가요?” 구두 설명은 안 됩니다. 서류로 확인해야 합니다.