부동산 상담을 받다보면"최우선변제권"이라는 말을 자주 들을 수 있지만, 사실 법률상으로는 ‘최우선변제권’이라는 공식 용어는 없습니다

정확한 이름은 "소액임차인의 우선변제권" 입니다.

이는 주택임대차보호법에 따라, 일정 조건을 갖춘 소액임차인이 경매 등으로 집이 매각되더라도 보증금 중 일부를 다른 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

‘최우선’이라는 표현은 여러 우선변제권 중에서도 가장 먼저, 그리고 확실하게 보호되는 권리라는 점에서 생겨난 표현입니다.

소액임차인의 조건

소액임차인의 우선변제권은 전세로 살고 있다는 사실만으로 자동으로 주어지지 않습니다. 법에서 정한 요건을 모두 충족해야 실제로 보호받을 수 있습니다.

그렇다면 소액임차인의 우선변제권을 인정받으려면 어떤 조건을 갖춰야 할까요? 하나씩 알아보겠습니다.

1. 소액임차인 범위에 해당할 것

임차인 의 보증금이 아래 기준 이하인 경우에만 소액임차인으로 인정됩니다.

< 2025년 기준 >

서울특별시: 1억 6500만 원 이하 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4500만 원 이하 광역시(수도권 과밀억제권역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8500만 원 이하 그 밖의 지역: 7500만 원 이하

보증금이 이 기준을 초과하면 소액임차인으로 인정받을 수 없습니다.

🟥 주의할 점기준은 '계약일'이나 '입주일'이 아니라, 해당 집에 설정된 선순위 근저당의 설정일을 기준으로 판단합니다.

예를 들어 내가 2025년에 계약했더라도 집에 1990년에 설정된 근저당이 있다면, 1990년 당시의 소액임차인 기준이 적용될 수 있습니다.

따라서 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하고 선순위 권리의 설정일을 확인해야 합니다.

2. 경매 신청 등기 전까지 대항력을 갖출 것

'대항력’이란 보증금을 돌려받을 권리로 해당 주택에 실제로 거주하고 주민등록(전입신고)을 마친 상태를 말합니다.

이 대항력은 경매 신청이 등기되기 전까지 반드시 갖추고 있어야 하며, 경매 절차가 종료될 때까지 계속 유지돼야 우선변제권이 인정됩니다. (※ 전입신고 + 확정일자 필수)

만약 계약이 종료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 전출이 필요한 경우, 반드시 ‘임차권등기’를 먼저 한 뒤 전출해야 대항력을 유지할 수 있습니다.

3. 임차주택이 경매나 체납처분으로 매각될 것

소액임차인의 우선변제권은 경매 또는 체납처분 등으로 주택이 강제로 매각될 경우에만 적용됩니다.

일반 매매나 증여처럼 자발적으로 소유권이 이전되는 경우에는, 대항력만 유지되며 우선변제권은 인정되지 않습니다.

4. 배당요구 또는 우선권 행사의 신고를 할 것

모든 요건을 갖추었더라도, 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사 신고를 하지 않으면 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

권리는 스스로 행사해야만 실제 보호받을 수 있습니다.

🤔 그럼 최우선변제금에 해당되면 경매시 보증금을 다 돌려 받을 수 있나요?

그렇지 않습니다. 최우선변제금 제도는 보증금을 전부 보장해주는 것이 아니라, 일정 금액을 ‘우선적으로’ 돌려받을 수 있도록 정한 제도입니다.

정확하게는, 경매 낙찰가의 1/2 범위 내에서, 법에서 정한 최우선변제금 한도까지 우선 변제를 받을 수 있는 구조입니다.

예를 들어 서울 기준 최우선변제금이 3,700만 원이라고 하더라도, 해당 집이 2억 원에 낙찰되면 1/2인 1억 원 한도 내에서만 변제가 가능합니다.

여기에 여러 명의 최우선변제 대상자가 있는 경우, 이 1억 원을 N분의 1로 나눠서 받아야 합니다.

특히 다음과 같은 경우는 주의가 필요합니다. 다가구 주택/ 구분등기되지 않은 오피스텔

이런 유형의 주택은 1개의 주소에 여러 명의 세입자가 살고 있을 수 있고, 각 세입자가 모두 최우선변제 대상이라면, 낙찰가의 1/2 범위 내에서 총합 기준으로 나눠 받는 구조입니다.

예를 들어, 낙찰가의 1/2이 1억 원인데, 최우선변제 대상자가 5명이라면 각자 약 2,000만 원씩 밖에 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

"최우선변제 대상이면 내 보증금은 안전하다"는 오해는 반드시 바로잡아야 하며, 실제 회수 가능한 금액은 주택 유형, 낙찰가, 다른 세입자의 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.