전세 계약할 때, 대부분 보증금부터 확인하시죠?

그런데 그 집이 지금 ‘얼마짜리’인지 모르고 계약을 한다면, 생각보다 큰 위험이 따를 수 있어요.

예를 들어 볼게요. 집값이 2억 원인데 보증금이 1억 7천만 원이라면, 상대적으로 안전한 계약일 수 있습니다.

하지만 집값이 1억 6천만 원인데 보증금이 1억 8천만 원이라면 어떨까요? 이 집이 경매에 넘어가면, 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

그래서 전세 계약에서는 보증금만 보는 게 아니라, ‘집값(시세)’도 꼭 함께 확인해야 합니다.

깡통전세는 시세보다 보증금이 높을 때 생깁니다.

요즘 뉴스에 자주 등장하는 깡통전세가 어떤건지 알고 계신가요?

깡통전세는 집값보다 보증금이 높거나 비슷할 때 생기는 문제입니다. 집이 경매에 넘어가더라도, 팔린 금액으로는 보증금을 다 돌려주기 어렵기 때문이에요.

일반적으로 보증금이 시세의 80%를 넘으면, 깡통전세로 분류되고 그만큼 위험도 커집니다.

그래서 전세 계약 전엔 꼭 물어봐야 해요. “이 집은 지금 시세가 얼마인가요?” 이 질문 하나가 보증금을 지키는 시작입니다.

세이프홈즈에서는 4가지 시세정보를 제공해요

전세 계약을 안전하게 하려면, 보증금이 집값의 몇 %인지 판단할 수 있는 ‘정확한 시세 정보’가 필요합니다.

하지만 실거래가 하나만으로는 부족하고, KB시세나 공시지가도 없는 집이 많습니다.

그래서 세이프홈즈는 신뢰도 높은 4가지 기준을 종합해 '추정시세'를 제공합니다. 각 기준은 아래와 같이 구성되어 있어요:

1. KB 시세 국민은행이 제공하는 공식 표준 시세로, 전세대출 및 보증보험 심사 기준으로 사용되는 대표적인 금융기관용 시세입니다.

2. AVM 시세 (감정평가 데이터 기반 AI 예측 시세) AI가 해당 부동산과 유사한 수만 건의 거래 사례를 분석해 자동으로 산출한 예상 매매가격입니다. 30년 이상 실거래 데이터를 보유한 감정평가법인의 데이터를 기반으로 작동해요. KB나 실거래가가 없는 주택에도 유용하게 쓰입니다.

3. 실거래가국토교통부에 신고된 실제 매매 계약 금액으로, 가장 현실적인 시장 가격 판단 기준입니다. 실거래가를 통해 현재 보증금이 적정한지 판단할 수 있습니다.

4. 공시지가정부가 매년 공시하는 기준 가격으로, 세금, 복지, 각종 부담금 산정에 사용됩니다.

이 4가지 시세를 종합해 산출한 '추정시세'를 통해 세이프홈즈는 보증금이 안전한 수준인지, 깡통전세 위험이 있는지, 보증보험이 가능한지를 정확히 진단할 수 있어요.

전세가율까지 함께 보면 더 정확해요

전세가율은 보증금이 집값에서 차지하는 비율을 말해요. 예를 들어, 집값이 2억 원이고 보증금이 1억 6천만 원이면, 전세가율은 80%가 됩니다.

📊 전세가율 = (보증금 ÷ 집값) × 100

이 전세가율이 80%를 넘으면, 깡통전세 위험이 큰 상태로 분류됩니다. 즉, 집이 경매에 넘어가도 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 크다는 뜻이에요.니다.

실제로 전세 피해 주택의 절반 이상이 전세가율 80% 이상이었다는 조사 결과도 있어요.

시세만 보는 것으론 부족하고, 전세가율까지 함께 확인해야 내 보증금이 안전한지 더 정확히 판단할 수 있어요.