처음 전셋집을 구하고 계약서를 쓸 때, 꼭 등장하는 단어가 있죠. 바로 ‘확정일자’예요. 처음 듣는 분들에게는 낯설고 딱딱하게 느껴질 수도 있지만, 실제로는 꽤 간단한 개념이에요. 집을 구하고 계약을 맺는 과정에서 우리가 챙겨야 할 중요한 기본 중 하나죠.

확정일자의 의미와 역할

확정일자는 임대차계약서에 언제 계약이 체결됐는지를 공식적으로 남기는 절차예요. 계약서를 들고 주민센터에 가면, 그 날짜에 도장을 찍어줘요.

단순히 날짜만 남기는 것 같지만, 이 날짜가 나중에 법적으로 꽤 강력한 역할을 하게 돼요. 혹시라도 집이 경매에 넘어가거나 문제가 생겼을 때, 확정일자를 기준으로 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 순서를 확보할 수 있거든요. 그래서 임차인의 권리를 지키는 첫 걸음이 바로 이 확정일자인 셈이에요.

확정일자, 전입신고, 그리고 실제 거주

하지만 확정일자 하나만 받아서는 안심할 수 없어요. 이와 함께 꼭 챙겨야 하는 게 전입신고와 실제 거주예요. 이 두 가지가 모두 충족돼야 ‘대항력’이라는 강력한 권리가 생겨요. 쉽게 말해, 이 집은 내가 실제로 살고 있는 집이고, 계약도 정당하게 맺었고, 법적으로도 보호받을 수 있다는 증거를 마련해두는 거죠.  거주+전입신고+확정일자 세 가지 조건이 맞아떨어져야 임차인으로서 법적인 보호를 제대로 받을 수 있어요.

한 번 받은 확정일자는 되돌릴 수 없음

여기서 한 가지 조심해야 할 부분도 있어요. 확정일자는 한 번 받고 나면 취소가 안 된다는 점이에요. 만약 계약서를 잘못 썼거나, 날짜를 실수했더라도 이미 받은 확정일자는 기록으로 그대로 남아요.

그렇다고 낙담할 필요는 없어요. 새로운 계약서를 작성해서 다시 확정일자를 받을 수는 있어요. 다만, 이전 기록은 사라지지 않기 때문에 처음 계약서를 쓸 때 꼼꼼하게 점검하는 것이 무엇보다 중요해요.

중복 가능한 확정일자, 단일 주소만 가능한 전입신고

확정일자는 하나의 계약이 체결된 날짜를 증명하는 절차이기 때문에, 여러 주택에 대해 각각 받을 수 있어요. 예를 들어, 전세대출을 위해 입주 전 미리 확정일자를 받아두는 것도 가능해요.

실제로 많은 분들이 그렇게 하죠. 반면 전입신고는 조금 달라요. 특정 시점에 하나의 주소에만 할 수 있고, 전출을 하면 기존 주소에서의 대항력은 사라져요. 그래서 확정일자는 여러 집에 남길 수 있는 ‘기록’이라면, 전입신고는 실제 거주를 전제로 한 ‘행위’에 더 가까워요

계약 갱신 시 확정일자의 적용

계약 기간이 끝나고 연장할 때도 유의할 점이 있어요. 보증금이 늘어났다면, 그 증가된 부분에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 해요.

존 확정일자는 원래 금액까지만 보호되기 때문에, 추가 금액은 따로 보호장치를 마련해야 하는 거죠. 반면 보증금이 그대로고 단순히 기간만 연장했다면, 새로 받을 필요는 없어요. 그래도 계약서를 새로 작성했다면, 그에 맞춰 확정일자를 다시 받아두는 것이 좋기는 해요. 혹시라도 나중에 분쟁이 생겼을 때, 불필요한 오해를 줄일 수 있으니까요.