전세 계약이 끝나가는 시점, 보증금을 돌려받지 못한 채 집이 경매나 공매에 넘어간다는 소식을 접하게 된다면 누구나 당황할 수밖에 없어요.

​특히 법률 용어나 절차가 익숙하지 않은 세입자라면, 어떤 대응을 해야 할지 몰라 막막해지기 마련이죠. 경매와 공매는 얼핏 비슷해 보이지만 실제로는 운영 주체부터 절차, 권리관계까지 서로 다른 방식으로 진행돼요. 이 차이를 정확히 이해하는 것이 보증금을 지키는 첫걸음이에요.

경매의 개념과 절차

경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 부동산을 강제로 매각하여 빚을 회수하는 절차예요.

주로 은행이나 개인 간의 금전 분쟁에서 시작되며, 민사집행법에 따라 법원이 주관하게 돼요. 감정평가를 거쳐 최저 입찰가가 정해지고, 매각 공고 후 입찰을 통해 낙찰자가 정해져요.

낙찰자가 대금을 완납하면 소유권이 이전되고, 그 돈으로 채권자들이 순서에 따라 배당을 받게 돼요. 세입자 입장에서는 내 보증금이 언제, 어느 정도 배당받을 수 있는지가 가장 중요한 관심사일 거예요.

공매의 개념과 절차

공매는 세금을 내지 못한 경우 국가가 체납자의 재산을 압류하여 매각하는 절차예요. 국세청이나 지방자치단체가 주관하고, 캠코에서 운영하는 온비드 시스템을 통해 입찰이 이뤄져요.

경매보다는 절차가 간단하고, 온라인으로 편하게 참여할 수 있는 장점이 있어요. 하지만 법원의 관여 없이 진행되기 때문에 인도명령이 없어 명도 과정이 복잡해질 수 있고, 권리관계 파악도 스스로 철저히 해야 해요.

세입자라면 반드시 알아야 할 경매/공매 참여 시 주의사항

경매와 공매 모두에서 세입자는 본인의 권리를 지키기 위해 몇 가지 중요한 절차를 따라야 해요. 먼저 자신의 임대차가 우선변제권을 가지는지를 확인해야 해요.

확정일자와 전입신고가 갖춰진 상태라면, 배당요구를 통해 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아져요. 배당요구는 반드시 정해진 기한 내에 진행되어야 하며, 누락되면 배당을 받을 수 없기 때문에 놓치지 않는 것이 중요해요.

세입자 입장에서 가장 큰 위험은 권리관계를 제대로 파악하지 못하고 대응 시기를 놓치는 거예요. 특히 공매는 권리분석 자료가 부족한 경우가 많아 더욱 세심한 주의가 필요해요. 또, 공매의 경우 인도명령이 없기 때문에 낙찰 후에도 집을 비우는 문제가 해결되지 않을 수 있어요.

경매든 공매든, 매각 전 세입자의 권리를 보호받기 위해서는 명확한 권리분석과 사전 준비가 필수예요. 감정적으로 대응하기보다는, 상황을 정확히 파악하고 차분하게 절차를 밟는 것이 가장 안전한 대응이에요.

복잡한 법적 절차 속에서도 세입자가 혼자 감당하지 않도록, 세이프홈즈는 권리분석과 법률 리포트 제공, 사고 발생 시 법률 대응까지 전 과정에 함께하고 있어요.

전세 계약 종료 후 보증금 반환이 지연되거나, 집이 경매·공매에 넘어가는 상황이 발생했을 때도 전문가의 분석과 상담을 통해 가장 현실적이고 안전한 대응 방법을 제시해드려요.

세이프홈즈는 언제나 임차인의 권리를 최우선으로 생각하며, 여러분의 소중한 보증금을 지키는 든든한 동반자가 되어 드릴게요.