집주인이 전세 보증금을 안돌려 줄 때 대처방법
전세피해자 집주인이 전세 보증금을 안돌려 줄 때 대처방법

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집주인이 전세 보증금을 안돌려 줄 때 대처방법

STEP 1 계약 해지 의사 알리기
STEP 2 임차권등기명령 신청/확인
STEP 3 전세금반환보증보험 신청

요즘에 전세사기와 부동산 사기 사건이 늘어나면서, 세입자들이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 더 자주 발생하고 있습니다.

갭투자나 분양 실패로 인한 신탁물건, 예상치 못한 부동산 가격 하락, 중개사들의 수입이 주로 계약 수수료에 의존하고 있다는 등의 복합적인 이유들로 인해 세입자들이 어려움을 겪고 있습니다.

만약 임대인이 전세금이 없어서 또는 새로운 세입자를 받지 못해서 '돌려줄 전세금이 없다고 할 경우' 어떤 행동을 취해야 하는지 세이프홈즈와 함께 3단계로 알아보도록 하겠습니다.


1 계약 해지 의사 알리기

(계약만료 2개월 전)일단 전세계약을 해지하기 위해서는 계약 만료 2~6개월 전에 임대인에게 해지 의사를 알려야 합니다.

이때 주의할 점 두가지를 알려드리도록 하겠습니다.
① 계약 해지 의사는 임대인에게 '도달'했을 때 효력이 생긴다. 즉, 임대인에게 '동의'한다는 답장을 받아야 합니다.

​② 반드시 '기록'으로 남겨야 한다. 문자, 카카오톡, 녹음도 좋지만 더욱 확실하게 하기 위해서는 계약 종료 내용증명, 공시송달을 해야 합니다.

❗ '내용증명'이란?

내용증명이란 발신인이 보낸 우편물 내용과 송신 일자를 우체국이 증명하는 서비스입니다.

❗ '공시송달'이란?

공시송달은 임대인의 주소를 모르거나, 임대인이 내용증명 우편을 거부하고 계속 반환할 때 사용되는 제도입니다.

2 임차권등기명령 신청/확인(계약만료 +1일)

임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 유용하며, 신청 시 법원은 보증금 반환 권리를 등기사항증명서에 남깁니다.

임차권등기명령 후 생긴 변화

① 등기사항증명서 등기(빨간줄)로 인해 임대인 압박 가능
② 새 집으로 전입해도 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력 유지
③ 전셋집이 경매로 넘어가면 선순위로 보증금 반환 자격 생김
④ 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기 어려워짐따로 소재지 관할 지방법원에 갈 필요 없이 세이프홈즈에서는 언제 어디서든 간편하게 신청하실 수 있습니다.

또한 임차권등기신청의 평균 변호사 비용은 50만원 내외입니다. ​하지만 세이프홈즈 전세사기 예방 패키지를 사용한다면 80% 할인된 금액으로 큰 비용을 절약할 수 있습니다.

3 전세금반환보증보험 신청

(계약만료 +1개월)이제 마지막 단계로, 미리 가입한 전세금반환보증보험에 보증이행청구를 진행해야 합니다. 예상치 못한 상황에 대비해서 보증금을 반환받기 위한 절차입니다.

"보증금은 무조건 돌려받는 것 아닌가요?"

아닙니다. 보증이행청구 시 심사에서 거절되면 보험료를 지불했더라도 돌려받을 수 없습니다.따라서 보증기관에서 보증금을 받으려면 대항력을 필수로 갖추어야 합니다.

​대항력을 확보하기 위해 필요한 3가지 요소는 1) 확정일자 2) 전입신고 3) 점유(거주) 가 있습니다.

🔔 주의해야 할 점은 보증보험만 믿고 계약기간이 끝나자마자 짐을 빼면 대항력을 잃을 수 있으며, 특히 HUG 보증보험(전세 보증금반환보증)의 경우 계약종료일로부터 두 달이 지난 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.



Q. 이것으로 보증금을 돌려받기 위한 절차가 끝인가요?
최후의 수단으로 보증금반환청구소송이 남아 있습니다. 이는 주로 임대인과 임차인 간의 갈등이 극에 달했을 때 사용하는 방법입니다.

하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 가능한 한 임차권등기명령이나 전세금반환보증보험으로 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

앞서 소개해드린 임차권등기명령과 전세금반환보증보험 제도를 적극적으로 활용하여 집주인으로부터 소중한 보증금을 모두 돌려받길 바라겠습니다. 

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