세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.자료 - 주택도시보증공사부동산 시장의 현황을 바탕으로 살펴보면, 최근 전세보증금 반환보증의 보증사고 금액이 계속해서 상승하고 있는 상황입니다. 이에 따라 전세보증금 반환에 관련된 문제들이 심각하게 논의되고 있습니다. 전세보증금 반환보증의 보증사고 금액은 지난 달에 역사적인 최대치를 갈아치웠으며, 전년도 발생 금액을 앞질렀습니다. 이러한 추세는 부동산 시장의 완만한 회복세에도 불구하고 전세난의 문제가 아직까지 해결되지 않았음을 의미합니다.​특히, 내년 상반기에는 역전세난이 더욱 심화될 가능성이 제기되고 있습니다. 이런 상황 속에서 부동산 경매로 진행되는 경우, 돈을 먼저 받게 될 주체들은 누가 될 지에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 다양한 이해관계자들 간의 금전적인 우선순위와 충돌이 발생할 수 있습니다.​그래서 이번 포스팅에서는 집이 경매로 넘어갈 경우 어떤 순서로 돈을 받게 되는지 알아보도록 하겠습니다.집이 경매로 넘어가면 누가 먼저 돈을 받을까?집주인이 채무를 갚지 못하면, 부동산 경매에 넘어 갈 수 있습니다. 경매란 집을 사고 싶은 사람들이 모여서 가장 높은 돈을 제시하면, 그 사람이 집을 살 수 있는 방식입니다. 낙찰된 돈으로 법원에서는 경매 집행 비용을 제외한 돈을 채권자 또는 임차인들에게 분배하게 됩니다.경매가 진행되면 돈을 먼저 받는 순서에는 규칙이 있습니다. ​경매 배당 순서​쉽게 그림으로 표현해 보았는데요. 정말 보기만 해도 어지럽죠?🥱😧😵차근 차근 쉽게 알아보도록 하겠습니다.​1. 집행비용먼저 경매 절차 진행에 필요한 비용이 나가게 됩니다. 여기에는 경매 신청 비용도 포함됩니다.​2. 필요비 / 유익비건물에 관하여 지출한 보존비용(필요비), 개량비용(유익비)가 나가게 됩니다.​3. 최우선변제권(소액임차인 최우선변제권, 최우선 임금채권)임대차보호법 상 소액보증금 중 일정액 3개월 치 임금, 3년치 퇴직금(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과하게 됩니다)​4. 당해세배당요구종기일 전까지 해당 부동산에 부과된 국세/지방세​5. 우선변제권(담보물권, 임차권, 조세채권(국세/지방세)저당 설정 일자/전입 및 확정 중 늦은 날 +1 / 법정 기일 중 빠른 순으로 책정(설정일자기준) 근저당권, 가등기, 전세권(완전대항력기준) 임차권등기, 점유중인 대항력(법정기일기준) 당해세 이외의 국세/지방세 조세채권(압류 여부 상관 없음)​6. 일반임금채권최우선변제 임금채권 외 남은 임금채권(개인/고용노동부/근로복지공단에서 부과)​7. 후순위 조세채권법정 기일이 늦은 후순위 조세채권​8. 공과금국민연금, 건강보험료, 산업재해보험료, 사회보험료, 부담금, 과징금, 환수금, 배상금, 과태료, 비용징수금, 사용료, 기타경상이전수입, 기타 세외 수입​9. 일반채권기타 가압류, 집행력이 있는 일반채권​​이렇게 부동산 경매에서 돈은 다양한 순서에 따라 분배됩니다. 이해하기 복잡할 수 있지만, 전세에 들어가는 세입자라면 위에서 살펴본 경매 계산들을 신중히 고려하는 것이 중요합니다.하지만 아주 편리한 방법이 있죠😏​바로'세이프홈즈 어플 이용하기'세이프홈즈는 10초만에 집주소와 전세금을 입력하면 전세에 들어갔을 때 못 돌려받게 될 돈의 예상 금액을 계산해줍니다. 전세계약에 들어가기 전, 세이프홈즈 어플을 이용하면 신속하고 간편한 계산을 통해 더 나은 결정을 내릴 수 있도록 도움을 줍니다.감사합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.​유례없는 부동산전세사기로 인해 대한민국의 세입자들은 지난 몇 년 동안 많은 고통을 겪고 있습니다. 이러한 문제는 개인뿐만 아니라 사회적으로도 큰 파장을 일으키며 2023년 부동산전세사기 피해 금액은 약 1조 8000억 원에 달할 것이라고 합니다. 특히 주 피해자들이 20·30대 사회초년생과 신혼부부로 확인되어, 많은 이들이 안타깝게 여기고 있습니다. 이러한 사회적 이슈인 부동산전세사기 이슈는 수 많은 피해자들을 양산했음에도 아직까지 사라질 조짐이 보이지 않습니다. 전세사기 피해자들은 아직도 그 고통 속에 갖혀 있으며, 부동산 문제는 그들의 일상에서 떼 놓을 수 없습니다. 부동산과 관련된 기본적인 지식은 더 이상 옵션이 아닌 필수입니다. 유명방송인 덱스님도 부동산전세사기를 피해갈 수 없었는데요, 그는 '인생84' 유튜브 채널에서 전세사기 피해 사실을 털어놓았습니다. "2억원 후반대를 넣었다. 원래 집주인이랑 계약했을 때는 문제가 없었는데 (이후에) 집주인이 다른 사람한테 집을 팔았고 그 사실을 모르고 있다 은행에서 '바뀐 집주인을 알려달라'는 전화가 와서야 알게 됐다'고 설명했습니다.기안84가 "거의 3억원에 가까운 돈을 떼이면 어떡하냐"고 걱정하자 덱스는 "심지어 90% 풀대출이다." "HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증보험을 믿고 있다. 만약 보증보험에서도 안 준다고 하면 그냥 여기 눌러 살 것이다. 여기서 바리게이트를 쳐놓고 농성할 것이다. 사기꾼들은 살인범과 동일한 취급을 해야 한다고 생각한다"라고 말했습니다.대표적인 부동산전세사기 3가지 케이스를 알아보도록 하겠습니다.1. 중간에서 전세금 가로채기집주인은 월세로 놓았는데 중간에서 전세로 내놓고 전세금 받아 도망가는 경우(부동산 중개사 또는 제3자)집주인과 대리인이 짜고, 대리인이 전세금을 받고 도주하는 경우2. 집주인이 전세금 안 돌려주는 경우다가구 건물에 선순위 임차인이 월세로 살고 있다고 했지만 모두 전세인 경우전입신고의 허점을 이용한 경우신탁부동산이면서 신탁사 동의서를 제공해주지 않고 전세금을 받아 도주하는 경우보증보험 가입시켜주고 보증금 안 돌려주는 경우갭투자해서 보증금을 못 돌려주는 경우3. 빌라왕, 오피스텔왕, 명의 도용하는 경우집주인이 빌라나 오피스텔 매도를 위해 집을 내놓으면 브로커가 자신이 팔아주겠다고 하며 명의를 빌려줄 사람과 전세를 동시에 진행하는 경우각각의 케이스에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.부동산 거래에서 주택을 임대하거나 판매하기 위해서는 해당 주택의 소유자나 공인중개사와 직접 거래하는 것이 일반적입니다. 그러나 주택 소유자가 아니면서 임대 권한이 있는 것처럼 가장하여 부당한 이득을 취하는 경우가 있습니다. 이를 방지 하기 위해서는 다음과 같은 방법을 꼭 확인해야 합니다!1) 위임장 확인주택을 임대하려는 경우, 주택 소유자(임대인)가 아닌 경우에는 반드시 해당 임대인으로부터 위임장을 요청해야 합니다. 위임장은 임대인에게 대리인에 대한 부동산 거래 권한을 부여한 문서입니다. 2) 공인중개사 확인공인중개사와 함께 진행하는 거래라면, 해당 공인중개사의 자격증이 유효한지, 해당 중개사무소가 실제로 허가받고 운영되고 있는지 확인해야 합니다. 또한 공인중개사무소가 해당 지역에서 얼마나 오래된 업체인지 확인하는 것도 중요합니다. 개업공인중개사는 거래의 책임을 지기 때문에 자격증 유효여부와 개업일자를 반드시 확인하세요!3) 입금은 무조건?가계약금, 계약금, 잔금 등 부동산 거래와 관련된 모든 금액은 임대인의 명의 계좌로 입금되어야 합니다. 현금거래는 절대하지 마시고 거래에 대한 이체 내역을 남겨야 합니다!​다가구 건물에서 선순위 임차인이 월세로 거주하는데, 실제로는 모두 전세로 거주한 경우에 발생하는 문제는 부동산전세사기에서 자주 발생하는 문제입니다. 이러한 상황에서 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 다음과 같은 절차를 밟으면 좋습니다.1. 확정일자 열람원 정보제공 요청 최근 개정된 법률에 따라, 임차인은 임대인에게 확정일자 열람원 정보를 요청할 수 있습니다. 이 정보를 통해 부동산 거래에서 확정일과 관련된 정보를 확인할 수 있습니다.2. 미납국세확인서 요청미납국세확인서를 요청하여 집주인이 미납 국세가 있는지 여부를 미리 확인할 수 있습니다. 미납 국세가 있는 경우 납부하고 계약서를 작성하거나, 관련 특약을 반드시 작성하여야 합니다.3. 전입신고 확인집주인이 전입신고의 허점을 이용하여 부정한 행위를 한 경우, 잔금 직전 또는 잔금 이후에 등기부등본을 열람하여 권리변동이 있는지 확인해야 합니다. 전입신고의 허점을 이용한 경우 등기부등본에 오류나 변동사항이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.4. 신탁부동산신탁등기 확인 - 등기부등본 갑구에서 신탁 등기 확인이 가능합니다. 만약 집주인이 신탁사 동의서를 제공하지 않는다면 거래를 중단해야 합니다. 5. 보증보험 가입부동산 거래 시 조금이라도 의심적은 부분이 있다면 전세보증금반환보험에 가입해야 합니다. 하지만 보증이행 청구를 하는 것도 시간과 정신적 소모가 많이 들어가기 때문에 미리 예방하는 것이 좋습니다.​6. 시세확인전세로 들어갈 때 주택의 시세를 정확하게 파악 하는 것은 필수입니다. 전세 보증금이 주택의 가격보다 높거나 같으면 이는 깡통전세이니 절대 들어가면 안됩니다. 보통 집값 대비하여 70%(보증금+근저당)선에서 전세로 들어가는 것이 좋습니다.   2022년 12월에 발생한 '빌라왕', '오피스텔왕' 사건은 대한민국 부동산 시장에서 발생한 심각한 문제를 드러낸 사건으로, 다수의 세입자들이 전세 보증금을 돌려 받지 못하고 피해를 입은 사례입니다. ​2022년 12월에 발생한 '빌라왕', '오피스텔왕' 사건은 대한민국 부동산 시장에서 발생한 심각한 문제를 드러낸 사건으로, 다수의 세입자들이 전세 보증금을 돌려 받지 못하고 피해를 입은 사례입니다. 출처 - 연합뉴스, 국토교통부▶ 조직적 사기,▶ 부동산 시장의 불안정성,▶ 부도덕적인 소수 공인중개사, ▶ 부동산관련 정부 정책 실패, ▶ 전세시스템의 문제이런 총체적인 문제들로 인해 정말 눈뜨고도 코베이는 부동산 전세사기가 아직까지도 진행되고 있습니다."그렇다면 전세사기를 예방할 수 있는 방법이 없을까요?"네, 바로 세이프홈즈에서 가능합니다.세이프홈즈는 데이터클러스터링 기반 보증금위험도 분석 방법에 대한 기술 특허를 가진 기업입니다. 세이프홈즈에서 전세법률 리포트를 통해 보증금위험도를 확인하는 것은 계약 전 반드시 해야 하는 과정입니다. 단 10초만에 리포트를 발급받아 여러분의 보증금을 지키시길 바라겠습니다.

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STEP 1 계약 해지 의사 알리기STEP 2 임차권등기명령 신청/확인STEP 3 전세금반환보증보험 신청요즘에 전세사기와 부동산 사기 사건이 늘어나면서, 세입자들이 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 더 자주 발생하고 있습니다.갭투자나 분양 실패로 인한 신탁물건, 예상치 못한 부동산 가격 하락, 중개사들의 수입이 주로 계약 수수료에 의존하고 있다는 등의 복합적인 이유들로 인해 세입자들이 어려움을 겪고 있습니다.만약 임대인이 전세금이 없어서 또는 새로운 세입자를 받지 못해서 '돌려줄 전세금이 없다고 할 경우' 어떤 행동을 취해야 하는지 세이프홈즈와 함께 3단계로 알아보도록 하겠습니다.1 계약 해지 의사 알리기(계약만료 2개월 전)일단 전세계약을 해지하기 위해서는 계약 만료 2~6개월 전에 임대인에게 해지 의사를 알려야 합니다.이때 주의할 점 두가지를 알려드리도록 하겠습니다.① 계약 해지 의사는 임대인에게 '도달'했을 때 효력이 생긴다. 즉, 임대인에게 '동의'한다는 답장을 받아야 합니다.​② 반드시 '기록'으로 남겨야 한다. 문자, 카카오톡, 녹음도 좋지만 더욱 확실하게 하기 위해서는 계약 종료 내용증명, 공시송달을 해야 합니다.❗ '내용증명'이란?내용증명이란 발신인이 보낸 우편물 내용과 송신 일자를 우체국이 증명하는 서비스입니다.❗ '공시송달'이란?공시송달은 임대인의 주소를 모르거나, 임대인이 내용증명 우편을 거부하고 계속 반환할 때 사용되는 제도입니다.2 임차권등기명령 신청/확인(계약만료 +1일)임차권등기명령제도는 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 유용하며, 신청 시 법원은 보증금 반환 권리를 등기사항증명서에 남깁니다.임차권등기명령 후 생긴 변화① 등기사항증명서 등기(빨간줄)로 인해 임대인 압박 가능② 새 집으로 전입해도 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력 유지③ 전셋집이 경매로 넘어가면 선순위로 보증금 반환 자격 생김④ 전셋집을 담보로 임대인이 대출받기 어려워짐따로 소재지 관할 지방법원에 갈 필요 없이 세이프홈즈에서는 언제 어디서든 간편하게 신청하실 수 있습니다.또한 임차권등기신청의 평균 변호사 비용은 50만원 내외입니다. ​하지만 세이프홈즈 전세사기 예방 패키지를 사용한다면 80% 할인된 금액으로 큰 비용을 절약할 수 있습니다.3 전세금반환보증보험 신청(계약만료 +1개월)이제 마지막 단계로, 미리 가입한 전세금반환보증보험에 보증이행청구를 진행해야 합니다. 예상치 못한 상황에 대비해서 보증금을 반환받기 위한 절차입니다."보증금은 무조건 돌려받는 것 아닌가요?"​아닙니다. 보증이행청구 시 심사에서 거절되면 보험료를 지불했더라도 돌려받을 수 없습니다.따라서 보증기관에서 보증금을 받으려면 대항력을 필수로 갖추어야 합니다.​대항력을 확보하기 위해 필요한 3가지 요소는 1) 확정일자 2) 전입신고 3) 점유(거주) 가 있습니다.🔔 주의해야 할 점은 보증보험만 믿고 계약기간이 끝나자마자 짐을 빼면 대항력을 잃을 수 있으며, 특히 HUG 보증보험(전세 보증금반환보증)의 경우 계약종료일로부터 두 달이 지난 후에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.Q. 이것으로 보증금을 돌려받기 위한 절차가 끝인가요?최후의 수단으로 보증금반환청구소송이 남아 있습니다. 이는 주로 임대인과 임차인 간의 갈등이 극에 달했을 때 사용하는 방법입니다.하지만 소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에 가능한 한 임차권등기명령이나 전세금반환보증보험으로 문제를 해결하는 것이 좋습니다.앞서 소개해드린 임차권등기명령과 전세금반환보증보험 제도를 적극적으로 활용하여 집주인으로부터 소중한 보증금을 모두 돌려받길 바라겠습니다. 

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세이프홈즈는 부동산 정보 불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.여러분 '빌라왕 사건' 다들 기억하시나요?빌라왕으로 인해 수많은 사람들이 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되었죠. 그리고 현재까지도 전세사기 관련 뉴스는 끊이지 않고 있습니다.😥이렇게 보증금을 돌려받지 못해 주거위기에 놓인 피해자들을 지원하기 위한 제도가 있는데요. 바로 '전세피해 임차인 버팀목전세자금'입니다.전세사기를 당한 임차인을 지원하기 위한 제도, '전세피해 임차인 버팀목전세자금'에 대해 알아보도록 하겠습니다.1 전세피해 임차인 버팀목전세자금이란?이름에서도 알 수 있듯이, 전세피해를 입은 임차인의 주거이전을 위해 보증금을 대출해주는 제도로써 주택도시기금의 상품 중 하나입니다.2 전세피해 임차인 버팀목전세자금 대출 대상1) 부부합산 연소득 1.3억원 이하2) 순자산가액 4.69억원 이하 무주택 세대주3) 전세피해주택의 보증금이 5억원 이하4) 보증금의 30% 이상을 피해본 자3 금리연 1.2% ~ 2.7%(자녀 수에 따라 우대금리를 받을 수 있습니다.*) * 추가우대금리다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p4 대출한도 - 2.4억원 이내5 대출기간- 2년 4회 연장(최장 10년 이용 가능)🔍 상세 안내✔ 신청시기- 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월이내까지 신청- 계약갱신의 경우에는 계약갱신일(월세에서 전세로 전환계약한 경우에는 전환일)로부터 3개월이내에 신청✔ 신청방법- 은행 방문 신청- 기금 수탁은행인 우리, 신한, 국민, 농협, 하나은행에서 가능✔ 준비 서류- 주민등록증- 주민등록본- 건강보험자격득실 확인서- 소득확인 서류 (홈택스에서 발급)- 주택관련 서류 지금까지 '전세피해 임차인 버팀목 전세자금대출' 제도에 대해 알아보았는데요. 전세사기 피해가 증가하고 있는 요즘, 혹여나 피해를 당하신 분들께 조금이나마 도움이 되셨다면 좋겠습니다. 

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