2024년 최우선변제금 뜻, 우선변제 금액, 소액임차인 범위
부동산백과 2024년 최우선변제금 뜻, 우선변제 금액, 소액임차인 범위

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2024년 최우선변제금 뜻, 우선변제 금액, 소액임차인 범위

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 

2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다

월/전세 세입자가 보증금을 못 받는 상황에서

해당 집이 경매로 넘어가게 되면 어떻게 될까요?

소중한 내 보증금 과연 받을 수 있을까요?

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 '최우선변제권'이라는 권리가 있습니다. 임대차보호법에 따르면 소액임차인에 해당하는 사람이라면 우선변제 금액만큼 반환받을 수 있습니다.


※ 소액임차인의 우선변제 요건 4가지



1) 소액임차인의 범위에 속할 것

- 최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다.

- 「주택임대차보호법」 제8조 제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조 제1항



2) 주택에 대한 경매 신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 

- 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.​


3) 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.

- 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.


4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

- 실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.


​※ 최우선변제권이란?


보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인이 살고있는 집이 경매 또는 매각될 때 보증금 중 일정 금액을 다른 권리자보다 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.


※ 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인


1) 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당될지라도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.


2) 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.


🔔 주의사항

- 소액임차인 기준은 임차인의 날짜가 아니라 근저당의 날짜임을 명심해야합니다.



즉, 계약서의 작성일이나 임차인의 전입 신고일이 아닌

등기부등본에 적혀있는"선순위 담보물권의 접수일"입니다.


한마디로 은행의 근저당이 언제 설정되었는지가 중요합니다.

그 날짜에 맞는 범위와 최우선 변제액이 적용됩니다.


본인이 입주할 때 날짜를 보고 소액임차인이니까 난 괜찮겠지~

라고 생각 할 수 있는데 이 점은 정말 주의하셔야 합니다.

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