세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다월/전세 세입자가 보증금을 못 받는 상황에서해당 집이 경매로 넘어가게 되면 어떻게 될까요?​소중한 내 보증금 과연 받을 수 있을까요?​소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 '최우선변제권'이라는 권리가 있습니다. 임대차보호법에 따르면 소액임차인에 해당하는 사람이라면 우선변제 금액만큼 반환받을 수 있습니다.※ 소액임차인의 우선변제 요건 4가지1) 소액임차인의 범위에 속할 것- 최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다.- 「주택임대차보호법」 제8조 제3항, 제8조의2 및 「주택임대차보호법 시행령」 제11조 제1항2) 주택에 대한 경매 신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것- 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. - 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.​3) 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것- 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.- 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것​- 실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.​※ 최우선변제권이란?보증금이 일정 금액 이하에 해당하는 소액임차인이 살고있는 집이 경매 또는 매각될 때 보증금 중 일정 금액을 다른 권리자보다 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.※ 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인1) 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당될지라도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.2) 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.🔔 주의사항- 소액임차인 기준은 임차인의 날짜가 아니라 근저당의 날짜임을 명심해야합니다.즉, 계약서의 작성일이나 임차인의 전입 신고일이 아닌등기부등본에 적혀있는"선순위 담보물권의 접수일"입니다.한마디로 은행의 근저당이 언제 설정되었는지가 중요합니다. 그 날짜에 맞는 범위와 최우선 변제액이 적용됩니다. 본인이 입주할 때 날짜를 보고 소액임차인이니까 난 괜찮겠지~ 라고 생각 할 수 있는데 이 점은 정말 주의하셔야 합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.2024년 올해 집값은 과연 떨어질까요, 아님 상승할까요 ?최대한 객관적인 데이터들을 근거로 전망해 보았으니향후 투자에 참고하실 때 도움이 되셨으면 좋겠습니다.☺1. 집값 상승 VS 하락📍현재 부동산 전망에 대해서는 전문가들 사이에서상승과 하락에 관해 의견이 분분히 나뉘고 있습니다.하락론자​의 입장"고금리 장기화와 경기 침체 상황에서누가 부동산을 살 것인가?"하락론자는 사주는 사람이 없으니 집값이 하락하는 것은 당연하다고 주장합니다.​반면, 상승론자​의 입장"여당이 4월 총선에서 승리하면부동산 정책을 대폭 완화할 것이고, 금리도 곧 인하될 예정이다!"상승론자는 이제 집값이 바닥을 친 후 오를 일만 남았다고 주장합니다.출처 : 이코노믹 리뷰그럼에도 2024년 부동산 전문가들의 의견을 보면 하락세가 더 우세한 것을 볼 수 있습니다. 상반기까지 금리를 인하하는 것은 어려워 보이며, 최근 한국의 경제 성장률이 지속적으로 하락하는 추세이기 때문입니다.2. ​부동산 가격에 영향을 미치는 변수들"금리, 경제성장률, 물가, 통화량, 세금, 부동산 정책, 혼인율, 출산율, 각종 대외변수들 등등..."부동산 가격을 예측하기 위해 고려해야 하는 변수들이 굉장히 많은데요. 그중에서도 올해 부동산 시장의 가장 큰 변수는 '금리'가 될 것이라는 주장이 많습니다.자가 비율이 높지 않았던 과거에는 공급물량이 시장에 가장 큰 변수였다면, 최근에는 자가 비율의 증가와 공급물량 안정으로 금리가 집값에 가장 큰 영향을 줄 것이라고 보고 있습니다.아울러 금리 인하가 시작되면 부동산 매수심리가 되살아나 부동산시장의 거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상하고 있습니다.3. 건설연구원들이 예측한 올해 부동산시장 전망은?1) 한국건설산업연구원"전국 매매 2% 하락, 전세 2% 상승"한국건설산업연구원(이하 건산연)은 내년 집값을 하락으로 전망했습니다. 2024년에는 전반적으로 대출 시장의 경직성이 강화되고, 고금리 장기화가 우려되면서 주택시장이 하락할 것이라고 예상했습니다. 반면, 전세는 2.0% 상승할 것으로 보았습니다. 전세자금 대출 금리가 하락하고 있고, 매매 수요 축소로 인한 수요 유입이 있으리라 예상했기 때문입니다.​2) 대한건설정책연구원"수도권 매매 1% 전세 2% 제한적 상승 ..."대한건설정책연구원도 역시 내년 주택시장에 대해 수요 약세 지속 및 공급 여건 약화, 시장 확장세 둔화 등이 불가피하다고 보았습니다. 이에 수도권 아파트 기준 매매 1.0%, 전세 2.0% 내외의 제한적 상승을 전망했습니다.🙌 두 곳의 종합적 의견'매매시장은 하락, 전세시장은 상승'할 것이다.매매시장의 경우 서울은 상승, 수도권과 지방은 하락이라는 '양극화 현상'이 일어날 것으로 예상된다.4. 결론지금까지 내용을 정리하자면, 2024년 올해 집값에 관해서는 하락 또는 제한적 상승이라는 의견이 우세하다고 볼 수 있습니다. 공통적인 원인으로 고금리 지속, 가계부채 부담, 매수 심리 위축 등이라고 보았고, 주택 경기가 쉽게 좋아지지 않을 것이라고 예측했습니다. 부동산 가격에 영향을 미치는 변수는 무수히 많습니다.예측은 예측일 뿐, 100% 믿기보다 참고하시는 정도가 좋을 것 같습니다. 

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.2024년 새로 바뀌는 취득세율과 취득세 감면 내용에 대해 알아본 후취득세 계산하는 법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.◾ 취득세란?부동산이나 차량, 기계장비 등을 취득할 때 납부하게 되는 세금으로 '지방세'에 해당됩니다.◾ 취득세 과세대상 1) 주택·상가·토지와 같은 부동산 2) 차량, 기계장비, 선박, 항공기 등이중에서 부동산의 취득세는 주택과 주택외로 나누어집니다.◾ 납세자는?위 과세대상 물건을 취득한 자입니다.등기, 등록을 하지 않아도 잔금 지급 등 사실상 취득한 경우를 포함합니다.◾ 중과세 대상은?▪ 대도시내 법인이 취득하는 일정 부동산 취득에 대해 중과▪ 법인 및 다주택자의 주택 취득(유상, 무상)에 대해 중과▪ 사치성 재산(별장, 고급주택, 골프장, 고급오락장, 고급선박)에 대한 중과◾ 신고 납부 방법은?취득일로부터 60일(상속은 6개월, 외국 주소는 9개월)이내 과세 관청에 신고, 납부하면 됩니다.◾ 2024년 부동산 취득세율부동산 취득세율은 주택 유상, 무상 취득시 취득세율 적용과주택 외 부동산에 대한 취득시 취득세율 적용으로 나누어 집니다. ▶ 주택 유상·무상 취득시 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세 ▶ 다주택자, 법인 등 중과세율 ✔ 지방교육세 : 중과분(8%, 12%) 모두 0.4%✔ 농어촌특별세 : 8% 중과분 0.6%, 12% 중과분 1%​◾ 다주택자 취득세 중과 완화는?현재 조정지역은 강남, 서초, 송파, 강남3구와 용산입니다. 1주택자가 이 4개의 지역에서 주택을 새로 구입하게 되면 매수 금액의 8%를 취득세로 내야 합니다. 주택수에 합산되는 대상은 주택, 주거용오피스텔, 입주권, 분양권과 상속 개시일로부터 5년이 지난 상속 주택이 포함됩니다.​▶ 주택 외 부동산 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세- 주택 외 부동산의 취득세율은 주택과 달리 소유하고 있는 개수와 상관없이 세율이 2.3% ~ 4% 사이로 정해져 있습니다.​◾ 2024년 부동산 취득세 감면2024년부터 출산이나 양육 목적으로 주택 취득시 '500만원 한도 내'에서 취득세를 감면 해준다고 합니다.출산일 후 기준으로 5년 이내 12억 이하의 주택을 구입하는 1가구 1주택자는 취득세(500만원 한도)를 감면 받을 수 있습니다.※ 출생가구 취득세 감면 요건 ※✔ 감면 대상 : 2024년 1월 1일 ~ 2025년 12월 31일 자녀를 출생한 자 또는 출생자의 부✔ 감면 요건   ① 출산 후 5년 내 양육용 주택을 취득, 주택 취득 후       1년 내에 출산하여 양육용 주택으로 사용하는 경우*     *주택 취득시기 2024년 1월 1일 이후  ② 해당주택으로 1주택이 되는자**    **주택 취득 3개월 이내 1가구 1주택자 가능✔ 감면율 : 취득세 100% (한도 500만 원)✔ 시행시기 : 2024년 1월 1일​◾ 생애최초 취득세 감면생애 최초 추택을 구입하는 경우에는 2025년 12월 31일까지 '최대 200만원 한도'로 취득세 감면을 받을 수 있습니다.※ 생애최초 취득세 감면 요건 ※✔ 대상 : 생애최초로 주택을 구입하는 자✔ 무주택 확인범위 : 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따르는 본인 및 배우자✔ 요건 및 예외사유 : 주택 취득자가 실제 거주 해야 하며, 상속으로 주택의 공유지분 소유에 따른 일시적 주택 보유 등은 예외적으로 무주택으로 인정✔ 주택가액 및 감면범위 : 12억원 이하, 최대 200만원 한도로 취득세 감면 생애 최초구입 요건 충족 시 중과세율이 아닌 일반 세율(1%~3%세율)과 감면을 적용하여 과세✔ 적용 기간 : ~2025.12.31◾ 2024 취득세 계산일일이 계산 하는 것이 어렵다면, 위택스 사이트에 가셔서 부동산 취득세 계산기를 활용하시면 됩니다.✔ 위택스 사이트 접속 > 지방세정보 > 지방세 미리계산✔ 본인의 상황에 맞게 선택하고 입력하면 간단하게 계산하실 수 있습니다.▼위택스 사이트 바로가기▼www.wetax.go.kr지금까지 2024년 달라지는 취득세와 취득세 계산 방법, 취득세 감면에 대한 내용을 살펴보았는데요. 꼼꼼하게 체크하셔서 각자에게 맞는 혜택을 잘 챙기셨으면 좋겠습니다. 

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다부동산 거래 시 "가계약금 걸어라" "가계약금 반환 가능한가요?"많이 들어보셨죠?​오늘은 부동산 가계약금의 개념이나 절차, 법적 효력에 대해쉽고 간단하게 설명드릴게요!​예를 들어 오피스텔 월세를 계약하는 상황이면 → 부동산에 방문 → 현장 답사 → 마음에 드는 집 발견 → 가계약금 입금💫 → 집주인과 계약서 작성 → 입주이와 같은 단계가 있을 수 있어요.여기서 가계약금 입금은 어떤걸까요?즉, 마음에 드는 집을 발견했을 때, 다른 사람이 그 집을 계약하기 전, 미리 선점하는 개념에서 가계약금을 입금합니다! 쉽게 설명하면 내가 원하는 집을 "찜하는 것" 입니다. 하지만 '가계약금'이라는 용어는 실제 법률용어가 아닌 업계에서 일상에서 쓰이는 조어에 불과한다는 사실 알고계셨나요?​그렇기 때문에, 가계약금의 금액도 정해져 있지 않고, 일반적으로 거래금액의 5~10% 정도로 책정하며 상황과 사정에 따라 달라지는 경우가 많습니다!한마디로 가계약금액은 서로 협의에 따라 결정합니다!​가계약금을 체결하기 위해서는 계약 조건의 대부분을 협의해야 합니다!​거래 대상물, 거래 금액, 계약 금액, 계약 기간, 잔금일, 기타 중요한 특약사항 등...​문자나, 전화로든 중요 내용을 주고 받는다면가계약금의 계약으로서 효력은 성립됩니다. ☑️ 즉, 단순 변심이나 사정으로 계약을 파기할 시임대인은 계약금 배액을 배상하고 임차인은 계약금을 포기해야 합니다.​📢 따라서 특별한 요구사항이 있을 시 꼭 특약을 작성하세요!📍실제 많은 사람들이 가계약금을 임시적인 계약금, 가짜 계약금​이라고 생각하여 요청하면 돌려받을 수 있다고 착각합니다.​그러나 가계약금이 전달되고 나면 계약이 체결되었다고 보는게 정설이며,이를 해지하려면 위약금​을 지불해야 합니다. 1. 계약금의 일부로서 합의한 경우특약을 작성할 때 가계약금을 계약금의 일부로 한다는 내용이나 이를 합의한 근거가 있다면 본 계약과 동일한 효력을 지니며 위약금으로 본 계약금 전체를 상대방에게 지급해야 합니다. ​2. 위약금으로 합의하는 경우가계약금을 당사자간 위약금으로 합의하는 경우에는 매수자는 가계약금을 포기하고, 매도인은 가계약금의 두배를 지급함으로서 계약을 파기할 수 있습니다.3. 잠시 맡긴 돈으로 합의하는 경우이 집을 꼭 사고 싶은데, 뭔가를 좀 더 알아봐야 하는 경우, 그 결과에 따라 계약의 진행 여부가 결정될 경우, 잠시 맡기는 돈 즉, 예치금으로 합의가 되면 양쪽 누구든 계약을 파기하면 가계약금을 반환해야 합니다.​따라서 가계약금도 계약금의 일부라고 생각하고 특약(특별한 계약내용)을 제대로 협의하는 것이 중요합니다!하지만 특약보다도 중요한 건 가계약금 입금하기 전에세이프홈즈를 통해 집이 문제가 있는 매물인지 체크하는 것입니다!

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