[전세사기 특별법] 부동산 경매·공매시 우선매수권 신고 행사 방법, 우선매수권양식
전세피해자 [전세사기 특별법] 부동산 경매·공매시 우선매수권 신고 행사 방법, 우선매수권양식

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[전세사기 특별법] 부동산 경매·공매시 우선매수권 신고 행사 방법, 우선매수권양식


세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해

사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.


전세사기로 인해 피해를 입은 후, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우, 많은 피해자분들이 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 이때, 전세사기 피해자들에게는 경매 과정에서 '우선매수권'이라는 권리가 주어지게 됩니다.


전세사기 피해자들은 다른 경매자들보다 먼저 매입할 기회를 얻을 수 있습니다.


이번 글에서는 우선매수권의 신고 행사 방법과 전세사기 특별법 중 경매와 공매 시 우선매수권에 대해 알아보도록 하겠습니다.


1. 부동산 경매 시 우선매수 신고 행사방법





◾ 경매 진행 절차 : 경매신청서 제출 → 경매준비(현황조사, 감정평가 등) → 배당요구 종기일 결정 → 매각물건명세서 작성 → 매각기일 공지 → [매각] → 대금지급기한지정 → 대금 납부되면 배당기일 결정


◾ 경매 소요 기간 :  보통 최소한도 7~8개월부터 1년 소요


경매 시작 후 배요구종기일이 끝나면 매각준비 기간에 들어갑니다.

매각 준비가 시작되면, 매각 공고 기간이 오픈 되고 해당 기간에 법원으로 가면 됩니다. 


2. 우선매수권 행사란


- 임차인은 다른 참가자의 최고가격을 보고 우선매수권 행사를 결정

- 단 1회만 행사할 수 있음(특별매각조건 부가 시 1회만 행사 가능)


3. 우선매수권 행사 신청 방법


- 매각기일까지 관할 지방법원에 '우선매수신고서'를 작성해 직접 신청 가능

※ '우선매수권'은 매각기일 직접 법원에 참석하여 행사하는 것을 권장하며, 입찰보증금(최저 매각가의 10%), 신분증, 도장 필요


우선매수권을 행사할 때에 입찰자가 있으면 그 중 최고가격에 우선매수하는 것이고, 입찰자가 없으면 우선매수권 행사당시의 최저가격에 매수하게 됩니다.


사용방식은 사전신고방식으로 경매기일 전 경매법원에 신청할 수도 있고, 경매기일에 경매법정에 출석하여 집행관에게 당해 사건의 종결 전까지 직접 신고할 수도 있으며, 반드시 사건 종결 전까지 보증금을 제출하여야 합니다. 


다만 유찰된 낮은 가격으로 우선매수를 하거나 본인의 보증금에 미달하는 금액으로 낙찰을 받는 경우에 배당받지 못한 보증금잔액이 있더라도 임대인에게 보증금 잔액을 청구할 수 없는 점(혼동의 법리)은 유념하여야 할 것입니다. 


우선매수권을 여러 번 행사가능한지 1회만 행사할 수 있는지 여부는 법원의 지침이 없어서 유동적이나, 현재 시행하고 있는 공유자 우선매수권의 행사방식을 따른다면 “1회만 행사가능하다는 특별매각조건”을 붙여서 1회만 행사 가능할 수도 있습니다. 


1회만 행사가능하다고 전제하면 만약 경매기일 전이나 경매법정에서 우선매수권을 신청한 경우라면 그 경매기일에 매수신고인이 없어도 그 기일의 최저매각가격에 우선매수권을 사용한 것으로 볼 수 있으니 이점은 유의하셔합니다.


위의 설명과 같이 어느 때에 우선매수권을 행사하는 것이 유리한지 여부는 임차인의 지위(상황)에 따라서 다릅니다.


(1) 임차인이 최우선순위일 때에는 경락인이 임차인의 미배당 보증금 잔액을 물어주어야 하므로 다른 입찰자는 없을 것이므로 결국 임차인이 낙찰하는 방법밖에 없게 됩니다. 또 저렴하게 낙찰을 받아도 ‘혼동’에 의해 보증금전액을 기준으로 취득세나 추후 양도소득세를 계산할 때에 취득가격이 되는 것이므로 별다른 의미가 없습니다.((집행관 수수료가 매각가격에 비례하므로 이점에서만 의미가 있습니다.) 


(2) 임차인이 최선순위가 아니라면 저렴한 가격에 사는 것이 가장 유리합니다. 단, 다른 입찰자가 있을 수 있으므로 가장 유리한 때를 예상하여 우선매수권을 행사해야 합니다. 셀프경매를 하는데 어떤 제한은 없는데요, 위와 같은 여러 가지 경우가 있을 수 있으므로 가급적 전문적인 법무사의 도움을 받는 것을 권장드리며, 법무사의 조력을 받더라도 많은 비용이 들지는 않을 것입니다


4. 우선매수신고서 양식


[전산양식 A3359-2]

 

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고서

 

사 건 20○○타경○○○○○ 부동산강제(임의)경매

채권자

채무자

소유자

매각기일 20○○. . . 00:00

부동산의 표시 : 별지와 같음

임차인○○○전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 20조 제1항의 규정에 의하여 매각기일까지(집행관이 민사집행법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지) 민사집행법 제113조에 따른 매수신청보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 별지 부동산을 우선매수하겠다는 신고를 합니다.

첨부서류


1. 전세사기피해자임을 증명하는 서류 1

(, 증명하는 서류가 해당 사건에 제출된 경우 제외)


2. 기타( )

 

20 . . .

우선매수신고인(임차인) 서명 또는 날인

주소:

연락 가능한 전화번호 :

 

○○지방법원 경매계 귀중


5. 공매 시 우선매수권


◾ 내용

- 피해주택의 매각(공매) 시, 전세사기피해자에게 ‘최고액입찰가’ 또는 ‘매각예정가격’ 으로 우선 매수할 수 있는 권한 부여, 피해주택을 매입하여 계속 거주하기를 희망하는 전세사기피해자에게 안정적 주거의 원활한 확보를 지원


◾ 제출서류

- 우선매수 신청서를 작성하여 전세사기피해자 결정문 사본, 임대차계약서 사본, 공매 보증금 환급용 계좌 사본을 첨부하여 제출

▶ 전세사기피해자 신분증, 위임 시 위임장 및 대리인의 신분증 필요


◾ 접수처

- 한국자산관리공사(공매대행기관)

* 임차인에게 송달된 공매대행통지서 상 한국자산관리공사 취급점으로 서면 신청


◾ 신청기간

- 개찰 후 매각결정기일 전까지


◾ 신청방법

- 공매보증금(최고가 매수신청가격의 10%)을 납부하고, 공매통지서 상 한국자산관리 공사(해당 지역본부)에 우선매수신청서 등을 제출


지금까지 [전세사기특별법] 부동산 경매·공매시 우선매수권 신고 행사 방법, 우선매수권양식에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)


감사합니다.

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