세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.전세사기로 인해 피해를 입은 후, 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우, 많은 피해자분들이 어려운 상황에 놓이게 됩니다. 이때, 전세사기 피해자들에게는 경매 과정에서 '우선매수권'이라는 권리가 주어지게 됩니다.전세사기 피해자들은 다른 경매자들보다 먼저 매입할 기회를 얻을 수 있습니다.이번 글에서는 우선매수권의 신고 행사 방법과 전세사기 특별법 중 경매와 공매 시 우선매수권에 대해 알아보도록 하겠습니다.1. 부동산 경매 시 우선매수 신고 행사방법◾ 경매 진행 절차 : 경매신청서 제출 → 경매준비(현황조사, 감정평가 등) → 배당요구 종기일 결정 → 매각물건명세서 작성 → 매각기일 공지 → [매각] → 대금지급기한지정 → 대금 납부되면 배당기일 결정◾ 경매 소요 기간 :  보통 최소한도 7~8개월부터 1년 소요경매 시작 후 배요구종기일이 끝나면 매각준비 기간에 들어갑니다.매각 준비가 시작되면, 매각 공고 기간이 오픈 되고 해당 기간에 법원으로 가면 됩니다. 2. 우선매수권 행사란- 임차인은 다른 참가자의 최고가격을 보고 우선매수권 행사를 결정- 단 1회만 행사할 수 있음(특별매각조건 부가 시 1회만 행사 가능)3. 우선매수권 행사 신청 방법- 매각기일까지 관할 지방법원에 '우선매수신고서'를 작성해 직접 신청 가능※ '우선매수권'은 매각기일 직접 법원에 참석하여 행사하는 것을 권장하며, 입찰보증금(최저 매각가의 10%), 신분증, 도장 필요우선매수권을 행사할 때에 입찰자가 있으면 그 중 최고가격에 우선매수하는 것이고, 입찰자가 없으면 우선매수권 행사당시의 최저가격에 매수하게 됩니다.사용방식은 사전신고방식으로 경매기일 전 경매법원에 신청할 수도 있고, 경매기일에 경매법정에 출석하여 집행관에게 당해 사건의 종결 전까지 직접 신고할 수도 있으며, 반드시 사건 종결 전까지 보증금을 제출하여야 합니다. 다만 유찰된 낮은 가격으로 우선매수를 하거나 본인의 보증금에 미달하는 금액으로 낙찰을 받는 경우에 배당받지 못한 보증금잔액이 있더라도 임대인에게 보증금 잔액을 청구할 수 없는 점(혼동의 법리)은 유념하여야 할 것입니다. 우선매수권을 여러 번 행사가능한지 1회만 행사할 수 있는지 여부는 법원의 지침이 없어서 유동적이나, 현재 시행하고 있는 공유자 우선매수권의 행사방식을 따른다면 “1회만 행사가능하다는 특별매각조건”을 붙여서 1회만 행사 가능할 수도 있습니다. 1회만 행사가능하다고 전제하면 만약 경매기일 전이나 경매법정에서 우선매수권을 신청한 경우라면 그 경매기일에 매수신고인이 없어도 그 기일의 최저매각가격에 우선매수권을 사용한 것으로 볼 수 있으니 이점은 유의하셔합니다.위의 설명과 같이 어느 때에 우선매수권을 행사하는 것이 유리한지 여부는 임차인의 지위(상황)에 따라서 다릅니다.(1) 임차인이 최우선순위일 때에는 경락인이 임차인의 미배당 보증금 잔액을 물어주어야 하므로 다른 입찰자는 없을 것이므로 결국 임차인이 낙찰하는 방법밖에 없게 됩니다. 또 저렴하게 낙찰을 받아도 ‘혼동’에 의해 보증금전액을 기준으로 취득세나 추후 양도소득세를 계산할 때에 취득가격이 되는 것이므로 별다른 의미가 없습니다.((집행관 수수료가 매각가격에 비례하므로 이점에서만 의미가 있습니다.) (2) 임차인이 최선순위가 아니라면 저렴한 가격에 사는 것이 가장 유리합니다. 단, 다른 입찰자가 있을 수 있으므로 가장 유리한 때를 예상하여 우선매수권을 행사해야 합니다. 셀프경매를 하는데 어떤 제한은 없는데요, 위와 같은 여러 가지 경우가 있을 수 있으므로 가급적 전문적인 법무사의 도움을 받는 것을 권장드리며, 법무사의 조력을 받더라도 많은 비용이 들지는 않을 것입니다4. 우선매수신고서 양식[전산양식 A3359-2]   전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고서   사 건 20○○타경○○○○○ 부동산강제(임의)경매채권자채무자소유자▣ 매각기일 20○○. ○. ○. 00:00부동산의 표시 : 별지와 같음 임차인○○○은 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항의 규정에 의하여 매각기일까지(집행관이 민사집행법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신고인의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지) 민사집행법 제113조에 따른 매수신청보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 별지 부동산을 우선매수하겠다는 신고를 합니다. 첨부서류1. 전세사기피해자임을 증명하는 서류 1통(단, 증명하는 서류가 해당 사건에 제출된 경우 제외)2. 기타( )   20 . . . 우선매수신고인(임차인) 서명 또는 날인 주소: 연락 가능한 전화번호 :   ○○지방법원 경매○계 귀중 5. 공매 시 우선매수권◾ 내용- 피해주택의 매각(공매) 시, 전세사기피해자에게 ‘최고액입찰가’ 또는 ‘매각예정가격’ 으로 우선 매수할 수 있는 권한 부여, 피해주택을 매입하여 계속 거주하기를 희망하는 전세사기피해자에게 안정적 주거의 원활한 확보를 지원◾ 제출서류 - 우선매수 신청서를 작성하여 전세사기피해자 결정문 사본, 임대차계약서 사본, 공매 보증금 환급용 계좌 사본을 첨부하여 제출▶ 전세사기피해자 신분증, 위임 시 위임장 및 대리인의 신분증 필요◾ 접수처- 한국자산관리공사(공매대행기관)* 임차인에게 송달된 공매대행통지서 상 한국자산관리공사 취급점으로 서면 신청◾ 신청기간- 개찰 후 매각결정기일 전까지◾ 신청방법- 공매보증금(최고가 매수신청가격의 10%)을 납부하고, 공매통지서 상 한국자산관리 공사(해당 지역본부)에 우선매수신청서 등을 제출지금까지 [전세사기특별법] 부동산 경매·공매시 우선매수권 신고 행사 방법, 우선매수권양식에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다.

0·726

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.조세채권 안분이란 임대인의 세금 체납을 개별 주택별로 고르게 나눈다는 것을 뜻합니다.주택 경매 시 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수, 피해자의 원활한 경공매를 지원하는 것입니다.​*조세채권안분 : 미납세금을 부동산 물건별로 나눔- 조세 : 세금- 채권 : 미납액- 안분 : 나눈다예를 들어 사기꾼 임대인의 주택 수가 총 300세대이고, 세금 연체액이 총 30억이라고 하면 그 집에 해당하는 조세채권 즉 1천만 원에 한한다는 것입니다. 이렇게 되면 30억 전부를 해결할 것이 아니라, 일부만 해당된다는 말입니다.  1. 국세조세채권 안분 내용- 임대인의 전체 체납액을 임대인이 보유한 주택별로 안분하여 안분한 금액만큼만 경·공매 시 징수하여 경·공매 절차의 신속한 진행 및 임차보증금(배당) 회수 지원2. 국세조세채권 안분 신청 대상자-  전세사기피해자 및 특별법 제2조제4호나목(보증금 요건 외의 피해자 요건 충족)에 해당하는 사람3. 국세조세채권 안분 신청 요건① 임대인이 2개 이상 주택 보유② 임차인의 보증금보다 선순위인 조세채권 존재③ 신청 대상자의 안분 신청4. 국세조세채권 안분 신청기한- 경·공매 매각결정기일 전까지 신청 가능5. 국세조세채권 안분 제출서류- 안분신청서를 작성하여 전세사기피해자등 결정문 사본 첨부 제출- 전세사기피해자 신분증, 임대차계약서 사본, 경매의 ‘사건번호’ 및 공매의 ‘물건번호’, 위임 시 위임장 및 대리인의 신분증 필요6. 제출처- 임대인 주소지(법인인 경우 본점이나 주사무소 소재지) 관할 세무서*7. 전세사기 특별법 조세채권 안분기준〰〰〰〰〰〰〰〰〰1. 지방세 조세채권 안분 내용- 피해주택의 강제처분(경·공매) 시 선순위 고액 지방세(당해세 등 일부 제외)를 임대인의 전체 주택에서 피해주택의 가격비율만큼만 징수, 피해주택 매각 절차의 진행과 초기에 매각되는 피해주택 임차인의 임차보증금 회수(추가배당) 지원2. 지방세조세채권 안분 신청 대상자-  전세사기피해자 및 특별법 제2조제4호나목(보증금 요건 외의 피해자 요건 충족)에 해당하는 사람3. 지방세조세채권 안분 신청 요건① 임대인이 2개 이상 주택 보유② 임차인의 보증금보다 선순위인 조세채권 존재③ 신청 대상자의 안분 신청4. 국세조세채권 안분 신청기한- 경·공매 매각결정기일 전까지 신청 가능5. 국세조세채권 안분 제출서류- 안분신청서를 작성하여 전세사기피해자등 결정문 사본 첨부 제출▶ 전세사기피해자 신분증, 임대차계약서 사본, 경매의 ‘사건번호’ 및 공매의 ‘물건번호’, 위임 시 위임장 및 대리인의 신분증 필요6. 제출처- 피해주택 소재지의 관할 지방자치단체(세정부서)7. 제출방법- 전세사기피해자등 또는 대리인이 피해주택 소재지 관할 자치단체에 방문 신청- 소재지 지자체 신청을 원칙으로 하되, 필요시 타 지자체 전국 신청 예외적으로 허용 - 경·공매 개시 이후에는 경·공매를 주관하는 법원 및 한국자산관리공사에도 제출 가능8. 전세사기 특별법 조세채권 안분기준지금까지 [전세사기특별법] 국세조세채권안분과 지방세조세채권안분에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다.

0·692

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자들을 위한 컨텐츠를 발행합니다.전세보증금을 못 돌려 받고 있는 상황에서, 보증보험에도 가입이 안되어 있다면 이제 전세보증금 반환 소송을 할 차례입니다.지금부터 전세보증금 반환 소송이 무엇이며, 진행방법은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.1. 전세보증금 반환 소송이란?전세금 반환 소송은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 전세금을 돌려받기 위한 목적으로 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말합니다. 2. 전세보증금 반환 소송 난이도(셀프로 가능할까?)전세보증금 반환 소송은 소송중에서도 쉬운편에 속한다고 합니다.스스로 해본 사람들은 임차권등기보다 쉽다고 합니다. 변호사 평균 비용이 약 500만원에 달하는 것을 고려하면, 경제적인 부담을 줄이기 위해 직접 소송을 진행하시는 것을 추천드립니다. 특히, 집주인이 단순히 돈을 반환하지 않는 일반적인 케이스라면 스스로 충분히 가능합니다.하지만, 집주인 사망이나 도피, 법인, 신탁일 경우 전문가인 변호사와 함께하는 것을 추천드립니다.3. 전세보증금 반환 소송 승소하면 뭘 할 수 있을까요?전세보증금 반환 소송에서 승소하는 경우가 대부분이지만, 최근에는 승소한 후에도 집주인이 돈을 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 세입자들은 승소 판결문을 바탕으로 채권추심이나 강제집행절차를 진행해야 합니다. 승소 판결이 나온 후에는 채권자로서 집행권을 확보하게 되므로, 법적으로 채무자의 재산에 대해 강제집행을 실시할 수 있습니다. 이는 임대인의 부동산이나 급여, 은행 계좌 등에 대해 압류 및 경매를 진행할 수 있음을 의미합니다.4. 전세보증금 반환 소송에 사용되는 비용 소송비용 소송을 하면서 사용하게 되는 비용을 말합니다. 소송비용에는 인지대, 송달료 등이 기본적으로 소요되며, 증인을 세운 경우 증인여비, 검증 ·감정을 했을 경우 검증 ·감정비용이 지출됩니다. 그밖에 변호사 선임비용 및 부수절차에서 소요되는 각종 비용들이 있습니다. 이렇듯 소송에는 적지 않은 비용이 소요되므로 소송을 고려할 때에는 소송비용과 소송시간을 판단해 실익이 있을 경우 진행하는 것이 좋습니다. 인지액 인지액은 법원서비스에 대한 수수료입니다. 인지액은 소송목적의 값(소가)을 기준으로 산출되며 재산권상의 청구인 경우에는 청구금액을 기준으로, 소가를 산정할 수 없는 경우에는 일정금액으로 산출됩니다. 송달료 송달료는 소송상의 서류를 당사자 또는 상대방에게 송달하기 위하여 소요되는 비용입니다. 소장 등을 제출할 때에는 당사자 수에 따른 계산방식에 의한 송달료(우편비용)를 송달료수납은행(대부분 법원구내 은행)에 납부한 뒤 은행으로부터 교부받은 송달료 납부서를 소장에 첨부하여야 합니다. 증인여비 증인여비란 법원이 증인채택결정을 한 경우에 증인의 일당, 여비, 숙박료와 같은 비용을 말합니다. 신청인은 증인여비를 보관금 취급 담당자에게 예납하여야 합니다. 검증·감정비용 검증·감정은 증거확보의 절차로 많이 사용되고 있는 제도입니다. 검증이란 재판장이 직접 사물의 성상, 현상을 보거나 듣고, 느낀 내용을 증거자료로 하는 증거조사방법이며, 감정은 법원이 특별한 학식이나 지식을 가진 자에게 그 전문적 지식 또는 그 지식을 이용한 판단을 소송상 보고시켜 재판장의 판단능력을 보충하기 위한 증거조사방법입니다. 이때 수반되는 제반비용을 검증 ·감정비용이라 합니다. 5. 전세보증금 반환 소송 소요 시간- 민사소송은 통상적으로 소제기부터 판결선고시까지 최소 4~8개월의 시간이 소요됩니다. - 하지만 전세보증금반환 소송 절차는 집주인이 보증금을 돌려주기만 하면 절차가 종료됩니다.다음 글에서는 전세보증금 반환소송 셀프로 신청하는 방법에 대해 안내드리겠습니다. 궁금하신 점이 있다면 세이프홈즈 커뮤니티에 글을 남겨주세요.감사합니다.

0·1127

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.임차권등기명령을 완료하셨나요?이제는 전세보증금을 돌려받기 위한 법적 조치에 대한 시간 싸움입니다. 이사를 하기 위해 잔금을 치루느라 급하게 은행 대출로 인한 이자 발생을 감수해야 하는 것도 억울하다면 지급명령을 신청하세요. 지급명령이 무엇인지는 아래 글을 참고하시면 됩니다.https://feed.safehomes.kr/posting/207지급명령은 법원에서 채무자를 소환하지 않고, 별도의 소명 절차 없이 신청자의 서류만으로 사건을 조사하고 처리하는 절차입니다. 일반적인 민사소송에 비해 비용이 적게 들고, 청구 금액에 제한이 없어 큰 금액도 청구할 수 있다는 장점이 있습니다. 이는 민사소송에 비해 비용과 형식이 간소화되어 있으며, 처리 시간도 상대적으로 짧다는 것을 의미합니다.단, 채무자가 이의신청을 하면 채권자는 법원에 추가 비용을 납부하면서 다시 민사소송을 해야 한다는 점에서 때로는 처음부터 민사소송을 선택하는 것이 나을 수 있습니다. 하지만, 지급명령은 민사소송보다 비용과 절차 면에서 훨씬 간편하기 때문에, 많은 경우 초기에 선택하는 것이 유리할 수 있습니다.더욱이, 지급명령을 통해 얻은 결정문은 채권의 소멸시효를 확보하거나 10년으로 연장하는 효과가 있습니다. 채무자가 향후 경제 활동을 재개할 경우, 이 결정문을 통해 강제 집행을 할 수 있기 때문에, 장기적으로 볼 때 매우 중요한 법적 수단이 될 수 있습니다.이 글만 잘 따라오시면 지급명령 신청 셀프로 쉽게 하실 수 있습니다.* PC에 공인인증서는 미리 깔아두세요! < 셀프전자소송 지급명령 >1. 대한민국 법원 전자소송 로그인 - 민사서류 접속대한민국 법원 전자소송 : https://ecfs.scourt.go.kr/2. 지급명령(독촉) 신청 - 지급명령 신청서 클릭3. 만약 인증서 회원가입이 아니라, 일반 회원가입을 하신 분이라면 나의 정보관리 - 인증서 갱신에서 공인인증서 등록하시면 됩니다.4. 전자소송 동의 및 당사자 작성 클릭5. 지급명령신청서 입력5-1. 사건명 :  임대차 보증금5-2. 소가 = 청구 금액 = 받아야 하는 전세금5-3. 법원 : 지급명령신청서를 제출할 법원을 선택합니다.- 채권자(임차인)의 주소 소재지 법원으로 선택하시면 됩니다.- 헷갈리는 경우 오른쪽의 관할법원 찾기를 통해 관할 법원을 찾을 수 있습니다.5-4. 당사자입력 클릭 후 채권자와 채무자 정보를 입력합니다.채권자 = 당사자(임차인)채무자 = 임대인(집주인)★ 각각 작성 후 저장을 눌러야 합니다.5-5. 저장 후 모습5-6. 당사자 기본 정보 입력- 휴대전화번호와 이메일주소는 회원가입 정보이므로 변경하고자 하는 경우 회원정보변경 메뉴에서 먼저 변경하셔야 합니다.- 채권자는 당사자 목록에서 알림서비스 내역을 설정하지 않은 경우, 기본 설정의 알림서비스가 제공됩니다.- 사건별 이메일 주소는[ 나의전자소송 > 알림서비스 ]에서 변경 가능합니다.- 회원정보의 휴대전화번호를 추후 변경할 경우 진행되고 있는 사건의 문자메시지 발송하는 휴대전화번호 역시 변경이 이루어집니다.5-7 청구 취지 입력청구취지 오른쪽 버튼 중 작성 예시를 클릭한 후 기본형을 누르시면 위와 같이 자동 적용 됩니다.5-8 청구원인 입력◾ 청구원인도 마찬가지로 작성예시를 클릭한 뒤, 민사 채무를 클릭하세요.◾ 청구원인은 청구취지에 대한 객관적인 사실관계를 작성하시면 됩니다.6. 첨부서류 제출- 채권자 본인이 지급명령 신청서를 제출하는 경우에는 가족관계증명서 필요 X- 임대차계약서 첨부, 다른 증거가 있다면 함께 첨부7. 작성문서 확인 - 최종 문서 확인 후 모든 문서의 내용에 이상이 없음을 확인합니다 체크. 8. 소송비용 납부- 가상계좌 확인까지 완료 후 납부 버튼을 클릭 후 해당 가상계좌에 인지 송달료를 입금하면 지급명령신청 접수 절차는 끝입니다.이렇게 송달료를 납부하시면 사건번호가 할당되고 재판부도 배당됩니다.지금까지 셀프전자소송 지급명령_전세보증금 지급명령 셀프 신청 방법에 대해 알아보았습니다. 진행하시면서 궁금하신 점은 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주시면 답변 드리도록 하겠습니다. 

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