세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.지난 글에서는 우선매수권이 무엇이고, 우선매수권을 행사하기 위해서는 어떻게 해야하는지에 대해 알아보았습니다.우선매수권이란? : https://feed.safehomes.kr/posting/215이번 글에서는 우선매수권을 LH 양도 후 공공임대로 거주하는 방법에 대해 알아보겠습니다.1. 우선매수권 LH 양도 내용 및 절차- 우선매수권을 LH 양도 후 공공임대로 거주는 후순위 임차인인 피해자가 기존 주택에 계속 거주를 희망하는 경우 피해자는 LH에 우선매수권을 양도, LH가 경·공매를 통해 피해주택을 매입 후 피해자가 해당 주택에 저렴하게 거주할 수 있도록 공공임대로 제공< LH 전세사기 피해주택 매입절차 >-  전세사기 피해임차인(이하 “신청자”)이 주택매입 사전협의를 신청하면 LH는 서류검증 및 실태조사를 거쳐 매입가능 여부를 통보하고, 이후 매입가능 통보를 받은 신청자는 별도로 주택매입을요청(우선매수권 양도) 해야 LH공사는 경·공매에 참여할 수 있습니다.- 주택매입 사전협의는 경·공매가 개시되고, 국토부 전세사기피해지원위원회로부터 전세사기 피해자로 통보 받은 후 신청하실 수 있습니다.- 신청자는 주택매입 사전협의 신청 이후 경·공매 매각기일이 지정된경우 해당내용을 공사에 즉시 통보해야 하며, 사전협의 신청 시 경·공매 매각기일이 임박한 경우에는 원활한 주택매입을 위해 반드시 피해주택 매각기일 변경(매각 유예·정지) 신청을 하여야 합니다. * 매각기일 통보 또는 변경(유예) 신청을 하지 않아 공사의 경·공매참여 결정전경·공매가 개시되거나 완료될 경우 공사는 해당주택을 매입할 수 없음- 현장 실태조사는 공사 직원이 해당 주택을 직접 방문하여 내부 상태(불법 여부 및 하자 확인)를 조사하는 절차를 말하며, 신청자는 이를 위해 주택 내부 개방을 적극 협조해주셔야 합니다.< 실태조사 관련 안내사항 > ① 실태조사는 접수 순서대로 진행되며, 사전에 방문일정 조율 후 진행② 매각(입찰)기일이 지정되지 않은 주택은 실태조사 일정이 늦어질 수 있으며, 매각(입찰)기일이 임박한 주택은 다른 주택에 우선하여 조사가 진행될 수 있음③ 신청자 연락두절 및 주택 미개방으로 인해 실태조사가 불가할 경우 매입제외(매입불가 통보) 될 수 있음 - 서류검증 및 현장 실태조사 결과 공사 매입 제외주택 기준에 해당할 경우 매입이 불가할 수 있으며, 매입가능 통보 이후라도 매입제외요건 해당사항이 확인될 경우 ①,② 즉시 매입불가를 통지할 수 있습니다. ① 법원 매각물건명세서등 통해 공사에서 사전에 확인하지 못한 제외사항이 확인된 경우② 다가구주택 내 추가로 결정된 피해자의 우선매수권 양도 동의서를 미제출할 경우- 사전 협의 결과는 신청자에게 개별 통지하며, 공사로부터 매입가능 통보를 받은 경우 주택 매입요청 서류를 별도로 제출해야 합니다. * 주택 매입요청 사항은  “경·공매 참여 및 우선매수권 행사” 관련 내용 참고- 매입요청이 완료된 주택 중 매각기일이 빠른 주택부터 경·공매에 참여하며, 결과는 주택낙찰(허가확정) 후 공사가 개별 안내하여 드립니다. - 공사가 우선매수권을 행사하여 주택을 낙찰 받았으나 관리비가 미납된경우, 신청자는 미납관리비 일체를 정해진 기한까지 완납해야 합니다. * 관리비를 기한 내 완납하지 않을 경우 각서에 따라 주택매입이 취소될 수 있으며, 향후 재매각 절차에서 신청자는 우선매수권을 행사할 수 없음- 신청주택의 경·공매 절차 진행(공사 미낙찰) 후 법원 등으로부터 재매각통보를 받은 경우, 공사에 재매각 관련 내용을 통지하여야 합니다.* 공사가 아닌 제 3자 낙찰 후 매각대금 지급의무를 이행하지 않아 경·공매가 다시 진행될 경우, 관련 사항을 공사에 통보 및 재매입 요청(양식 9) 해야함2. 우선매수권 LH 양도 신청대상- 전세사기피해자(요건 4가지 모두 충족, 결정문으로 확인)- 해당 피해주택에 계속 거주를 희망하는 후순위 임차인3. 우선매수권 LH 양도 가능 대상 주택- 최소주거면적(전용 14㎡) 이상 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하- 다가구주택, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 도시형생활주택, 주거용 오피스텔※ 다가구주택의 경우 전체 세대(호)가 전세사기피해자로 결정되고, 전체 세대(호)가 사전협의 신청하는 경우에 한함. ※ LH 매입 제외 주택(물리적 제외 요건)① 지하(반지하 포함) 세대가 있는 주택 *단, 주택유형이 다가구주택인 경우는 매입가능▪ 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상이거나 건축물대장상 지하층 주용도가 주택으로 등재되어 있는 주택② 국토교통부 공고 「최저주거기준」에 미달하는 주택 ▪ 호별 주거면적이 국토부 공고 1인 가구 최소 주거면적(전용 14㎡)에 미달하는 주택③ 불법 건축물 및 법률상 제한사유(지구단위계획상 공급 및 사용 제한 등)가 있는 주택 ▪ 주요 증축 위반행위 예시- 베란다에 새시(경량 철골 등)로 기둥을 세우고, 지붕(조립식 패널이나 아크릴판 등)을 씌운 경우- 다락을 주거용으로 사용하는 경우- 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우 등▪ 주요 대수선 위반행위 예시- 임대 수익을 위해 다가구주택의 가구 수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우(세대 간 경계벽 증설 및 해체, 원룸 쪼개기 및 합치기)- 계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우(내력벽의 해체)- 새로운 출입문이나 창문을 내기 위해서 건물 내부 내력벽을 부수는 경우(내력벽의 해체)- 건물 내부에 통행이나 사용이 불편하다고 하여 기둥을 제거하는 경우 (기둥의 해체)- 층고가 높은 층을 복층으로 만들기 위해 보를 설치하는 경우(보의 증설) 등▪ 주요 용도변경 위반행위 예시- 근린생활시설 등 비주거시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우 등④ 중대한 하자가 있어 매입 후 공공임대주택으로 활용이 불가한 주택▪ 주택 내부(전용)의 주요 구조체(벽체, 기둥 등)에 3mm를 초과하는 중대 균열이 발생한 경우▪ 건물의 안전에 위협이 되는 주변 옹벽 또는 석축의 전도 · 붕괴가 우려되는 경우▪ 기타 세대 내 하자(누수 등)가 심각하고, 수선이 어려워 임차인 계속 거주가 곤란한 경우 등 ※ LH 매입 제외 주택(등기상 제외 요건)① 경·공매 매각으로 소멸되지 않고, 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는 주택▪ 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 토지소유자가 지상건물 철거를 위해 설정한 처분금지가처분, 소유권 원인무효를 다투는 소유권이전등기 말소 가처분 등▪ (선순위) 지상권, 지역권, 전세권(배당요구Ⅹ), 순위(청구권)보전가등기, 가처분·환매등기, 임차권 등② 대항력을 갖춘 임차인(피해자)의 주택▪ 임차인 대항요건(주택점유 및 전입신고) 발생일이 등기기록상 말소기준 권리(근저당권, 가압류, 압류 등) 보다 빨라 임차인이 대항력을 갖춘 경우(선순위 임차인 등)③ 토지별도등기 표시된 주택 중 낙찰자에 인수되는 권리가 있거나, 대지권이 없는 주택 등4. 우선매수권 LH 양도 임대 조건 - 전세사기피해자는 피해주택 또는 인근 유사 공공임대에서 최대 20년간 시세 대비 30~50%* 수준의 임대료로 거주 가능* 최초 6년 시세 대비 30% 수준의 임대료 부과 → 이후 14년 무주택 요건 만족 시 시세 대비 30~50% 임대료 부과5. LH 주택매입 신청 방법- 현장접수 및 등기우편 ① 사전협의 신청·접수 시 제출서류가 미비한 경우 반려될 수 있으니 해당 공고문 필독 및 지역 담당자와 사전 유선상담 후 신청절차를진행하시기 바랍니다.② 우편접수의 경우 등기우편만 가능하며, 신청기간 내 우편소인분만접수 가능합니다. (일반우편 불가) - 공고문 확인 방법LH 청약 홈페이지 : https://apply.lh.or.kr/lhapply/main.do#gnrlPop청약 - 주택매입공고 - [정정공고] 전세사기 피해주택 매입 통합 공고 확인- 지역본부별 주택매입 담당팀 주소6. 우선매수권 LH 양도 후 공공임대 구비서류구분내용서류 발급공사양식[양식1] 전세사기 피해주택 사전협의 신청서[양식2] 개인정보 수집·이용 및 제공동의서 [양식3] 전세사기 피해주택 매입요건 동의서-피해증빙서류- 전세사기 피해사실 결정통지서(결정문) 사본- 피해주택 임대차계약서 사본- 경매개시 안내문 및 공매통지 사본- 매각기일 및 매각결정기일 통지서(해당 시)국토교통부임차인 소유법원 및 캠코인기본서류- 관리비 납부(완납)확인서 등 관련서류- 건물(호별), 토지(필지별) 등기사항전부증명서- 건축물현황도(배치도 및 층별·호별 평면도 포함) - 토지이용계획확인서(필지별)- 신분증 및 주민등록등본·초본(주소변동사항 포함)- 전입세대열람내역서(해당 시)* 다가구주택인 경우 건물전체에 대해 발급- 확정일자 부여현황(해당 시)  * (다가구주택) 건물전체를 대상으로 발급* (다가구주택 외) 계약서상 확정일자 확인이 불가한 경우해당 관리사무소(관리단)법원등기소, 인터넷등기소행정복지센터(권장), 정부24* 대항력 있는 신청인의 경우 관리비 납부(완납)확인서 및 건축물현황도 제출 생략 가능7. 경·공매 참여 및 우선매수권 행사- 공사의 매입가능 통보를 받은 경우, 신청자는 매각(입찰)기일 7일 전* 까지 해당주택의 매입신청 서류(양식 4 ~ 7)를 공사에 별도 제출해야 우선매수권이 양도된 것으로 간주합니다.* 우편(등기)으로 신청할 경우 매각기일 7일 전 도착분까지 유효하며, 매각기일에 임박하거나, 이후에 접수 시 매입이 불가할 수 있음- 주택매입 요청을 통해 공사에 피해주택 우선매수권을 양도한 경우, 신청자 본인은 경·공매 절차에서 우선매수권 행사가 불가합니다.* 공사는 경·공매 과정에서 직접 입찰에 참여하지 않으며, 제3자가 최고가매수신고인으로 결정된 경우 해당가격에 우선매수권 행사여부만을 결정- 경·공매에서 공사의 우선매수권 행사가격은 「공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입 업무처리지침」에 따라 피해주택의 권리관계, 해당지역 평균 낙찰가율, 공사 매입임대주택 매입 시 가격기준 등을종합적으로 고려하여 결정됩니다. - 공사는 다음의 경우 주택 매입절차 중단(취소) 또는 우선매수권을 미행사 할 수 있습니다. < 주택 매입절차 중단(취소) 및 우선매수권 미행사 사례 > ① 신청자가 직접 경매에 참여하여 주택매입을 희망하는 경우 * 매각(입찰)기일 3일 전(영업일 기준)까지 매입요청 취소신청서(양식8) 제출시, 우선매수권 양도 취소 가능② 경·공매 과정에서 제3자 최고가매수신고가격이 지나치게 높거나, 공사가정한 적정 매입가격 기준을 초과하는 경우③ 공사가 우선매수권을 행사하여 주택을 낙찰 받은 후, 신청자가 미납관리비일체를 정해진 기한까지 완납하지 않은 경우④ 경·공매 과정에서 해당차수에 응찰자가 아무도 없어 유찰되는 경우 * 경·공매 유찰 시 공사는 다음차수 경·공매에 참여할 예정 ⑤ 다가구주택 경·공매 과정에서 피해주택 내에 사전에 확인하지 못한 다른 피해자가 우선매수권을 행사하는 경우8. 주택공급- 공사가 신청자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 매입한 경우, 해당 주택을 공공임대주택으로 신청자에게 우선 공급합니다. - 피해주택의 주택낙찰(허가확정) 후 신청자는 공사의 안내에 따라 매입임대 임대차계약을 체결해야하며, 지정 기간 내 임대보증금을 납부하여야 합니다. - 공사의 매입불가 통지 또는 우선매수권 미행사에 따라 해당주택에 계속거주가 어려운 경우나, 전세사기 피해자 중 법 시행 전 경·공매 완료자 및 우선매수권이 없는 신탁사기 피해자에게는 인근 유사 공공임대주택에 우선입주하거나 전세임대를 지원해 드립니다. * 우선입주를 희망할 경우, 전세사기 피해자등 결정일로부터 3년 이내에 신청- 신청자는 인근 공공임대주택 우선입주 등의 사유로 피해주택에서 퇴거하는 경우에도 경·공매 종결 전까지 피해주택에서의 대항요건을계속 유지(퇴거 전 임차권등기명령 신청 등)하여야 합니다. - 공사가 다가구주택을 매입한 경우, 해당 주택 내 피해자 중 공사의 매입불가 통지를 받거나 피해주택에서 이미 퇴거한 신청자도 피해주택에 대한 우선공급 신규계약 체결이 가능합니다. - 매입한 다가구주택에 지하층(반지하) 임차인이 있을 경우 주거상향을 실시할 예정이며, 임차인은 해당 주택 지상층 공실 또는 인근 공공임대주택 우선공급 등을 지원해 드립니다. - 공사가 매각기일에 우선매수권을 행사하지 못하고 제3자가 낙찰 받았으나, 신청자가 동일 주택에서 계속 거주를 희망할 경우 낙찰받은 新소유자와 공사간 전세계약을 새롭게 체결하고 신청자에게재임대 할 수 있도록 전세임대를 지원해 드립니다. * 낙찰받은 新소유자의 공사와 전세계약 동의 및 공사가 정한 일정 기준을 충족하는 주택인 경우 지원 가능- 공사의 매입불가 통보 및 우선매수권 미행사로 인근 공공임대주택을안내 받았으나, 주택 부족 및 위치나 면적 등 사유로 입주가 불가한 경우 인근에 원하는 주택*을 물색해오면 공사가 기존주택 소유자와전세계약을 체결하고 신청자에게 재임대(전세임대)해 드립니다.* 공사가 정한 일정 기준을 충족하는 주택인 경우 지원 가능- 주택매입 불가사유가 명백하여 인근 공공임대주택 우선입주 등 주거지원 목적으로 사전협의를 신청하는 경우* 경・공매 매각기일 7일 전까지 사전협의 신청해야 합니다.* 매입불가 통보를 받아, 인근 공공임대주택이나 전세임대 지원을 희망하는 경우 - 신청자가 인근 공공임대주택에 우선입주하거나 전세임대 지원 후 피해주택을 직접 낙찰받은 사실이 확인될 경우 즉시 임대차계약 해제(해지)되며, 해당주택에서 퇴거해야 합니다. - 공사는 기존주택 내 유체동산(가전, 가구, 비품 등)에 대한 소유권이 없으므로, 추후 유체동산에 대해 전 소유자와 소유권 분쟁 및 사용료 분쟁 발생 시 임차인이 책임지며, 해당 품목에 대해서는 현 임차인거주기간 동안 스스로 관리(고장 시 수리 · 교환 · 폐기 등) 해야 합니다. - 장기수선충당금은 공사가 주택을 낙찰 받아 신규 임대차계약을 체결한이후 임차인이 납부한 금액에 대해 향후 퇴거 시 반환합니다. * 공사와 임대차계약 체결 전 납부한 장기수선충당금은 전 집주인과 해결 필요- 구분소유로 이루어진 집합건물 매입 시 전용부위 유지보수는 공사가관리하나, 공용부분 유지보수는 공사 관리대상에서 제외됩니다.* 공용부분 유지보수는 기존 위탁관리업체(관리소 등), 입주자대표회의를 통해 해결 필요** 구분소유가 불가한 다가구주택은 공사에서 매입 후 전용・공용부위 모두 관리- 신규 임대차계약 체결 후 전용 및 공용 관리비·공과금(수도·전기·가스 등)은기존과 동일하게 임차인이 납부해야 합니다. ➖지금까지 [전세사기특별법] 우선매수권 LH 양도 후 공공임대로 거주에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다.

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