전세사기피해자 임의경매, 강제경매_부동산 경매와 공매 차이점
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전세사기피해자 임의경매, 강제경매_부동산 경매와 공매 차이점


세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해

사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.


세입자가 살고 있는 집이 경매가 진행되면 어떻게 되나요?

보증금을 못 돌려 받을까요?

공매와 경매는 다른 건가요?


늦은 밤 퇴근하고 집에 들어가는데 법원에서 우편 하나가 왔습니다.

뭐지? 우편을 뜯어보니 내가 살고 있는 집이 임의경매가 진행된다는 결정문입니다.

갑자기 불안감이 몰려옵니다. 내가 살고 있는 집이 경매가 나간다니 그러면 나는 여기서 나가야 하는건가? 내 보증금은 어떻게 되는거지?


이 글을 끝까지 읽으시면 경매가 뭔지, 공매가 뭔지, 강제경매, 임의경매의 차이점은 뭔지, 계속 그 집에서 거주할 수 있는 건지, 보증금은 받을 수 있는 건지,  집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 집을 경매에 내보내는 방법에 대해서 알게 되실 거예요. 


채무자가 돈을 제때 주지 않으면 담보로 잡고 있는 집이 경매로 나가게 됩니다. 

​예를 들어, 은행에 집을 담보로 돈을 빌렸는데 이자를 수차례 납부하지 않아서 기한의 이익이 상실되는 경우가 있을 수 있습니다. 


돈을 제때 주지 않아서 담보로 잡혀있던 집이 경매에 나가게 되는 것입니다.


1. 임의경매 vs 강제경매


​법원 결정문을 보면 강제경매, 임의경매 등의 어려운 단어가 나오는데요.


- 강제경매: 채무자에 대한 집행권원 (판결, 지급명령, 공정증서, 조정조서, 화해조서 등) 을 받아서 경매신청을 하는 것

- 임의경매: 부동산에 설정된 (근)저당권을 실행하는 방법


집행권원, 증서, 조서 등의 단어도 어렵죠? 


2. 임의경매와 강제경매 차이점





임의경매
돈을 제때 갚지 않으면 별도의 소송 없이 담보로 잡혀있는 집을 바로 경매로 내보낼 수 있음
강제경매
소송 이후 "집행권원"이라는 것을 취득해서 경매를 내보낼 수 있음


위와 같은 차이가 있습니다.


집행권원이란, 채무자에 대해 채권자가 강제집행할 수 있는 집행력을 인정해 준 문서를 뜻해요.


보증금을 못 돌려받고 있는 임차인 입장에서는 경매를 내보내기 위해 "집행권원"이 있는지를 알면 되는데요. 


우리가 일반적으로 하는 임대차계약을 했다면 집행권원이 없습니다. 

따라서, 소송을 통해 집행권원을 취득해서 집을 경매로 넘겨야 합니다. 

하지만, 전세권을 설정했다면 임의경매도 가능합니다.

집행권원을 얻기 위해서는 반드시 소송을 해야 할까요?

더 쉬운 방법은 없을까요?


​지급명령이라는 제도가 있는데 가장 유리한 방법이기도 합니다. 

단, 임대인에게 송달이 안되거나 임대인이 이의 제기를 하면 소송을 해야 합니다.


조정조서는 임대인이 조정 기일에 나와야 하고, 공정증서는 임대인의 협조가 있어야 가능합니다. 


3. 경매 VS 공매


- (공매) 채무자가 세금 등을 체납함으로써 관공서가 압류하여 한국자산관리공사(온비드)에서 진행하는 절차입니다. 

- ​경매와 공매가 동시에 진행되는 경우에는 경매와 공매 간에 서로 우열이 없으므로, 어느 절차에서든지 먼저 대금을 납부하는 사람이 소유권을 취득합니다.


구분

경매

공매

유찰 시 최저가

1회에 20~30% 저감

1회에 10%씩 저감

주택 인도

부동산 인도명령 제도 O

부동산 인도명령 제도 X

입찰보증금

최저가격의 10%

최저가격의 10%

매각 진행

한달에 1번 진행

일주일에 1번 진행

상계제도(차액 지급 신청)

매각 결정기일 전까지 가능

상계제도 없음



4. 계속 그 집에 거주해도 될까?


보증금을 돌려받지 못했고, 경매를 신청하는 동안 내가 그 집에 살아도 되는지가 궁금할 수 있는데요.

원래 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시 이행해야 하는 것이 원칙입니다.

경매신청을 하려면 주택을 인도해 줘야 하지만, 임차인이 보증금을 변제받기 위해서

그 집을 경매하는 경우에는 주택을 인도해 줄 필요가 없고 그냥 살면서 경매신청을 할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 2항)


보증금을 못 돌려받아서 직접 경매를 신청하는 것이 아니라 다른 채권자가 경매를 신청해서 경매가 진행되고 낙찰자가 나타나면 집을 비워줘야하는지에 대해서도 알아보겠습니다. 


자신이 최우선순위 임차인이면 집을 비워주지 않아도 됩니다.

왜냐하면 대항력을 유지하여 경락인(낙찰자)에게 대항력을 행사할 수 있기 때문입니다.

주택임대차보호법상 경락인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로 임차인은 경락인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 

단, 이전 임대인에게는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 

이사를 가야 하면, 반드시 가족을 남겨두거나 임차권등기 명령을 신청해야 합니다. 그렇지 않으면 대항력을 잃습니다.


임차권등기신청하는 법이 궁금하신 분은 아래 글을 참고해주세요.

https://feed.safehomes.kr/posting/190


5. 보증금 회수 가능성의 경우


1) 임차인이 대항력과 우선변제권이 있는 최선순위인 경우

- 권리신고 및 배당요구를 하여 보증금을 받을 수 있음

- 보증금을 전액 받으면 무방하나, 부족분이 있으면 임차인이 대항력을 행사하여 경락인(양수인)으로부터 받을 수 있음.

- 단, 우선변제권은 이번 경매 사건에서만 인정되고, 만약 재차 경매가 진행되면 우선변제권은 인정되지 않음

2) 최선순위 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않고 매각되는 경우

- 경락인(양수인)에게 대항력으 행사하여 보증금을 받을 수 있음

- 부동산 가격이 전세보증금보다 낮으면 매수자가 없게 될 가능성이 높음

3) 소액보증금에 해당하는 임차인의 경우

- 임차인이 최선순위가 아닌 경우라도, 경매기입등기 전까지 대항력을 갖추었고, 소액보증금에 해당하는 임차인이라면 보증금 중 일정액에 대하여 최우선변제를 받을 수 있음

- 반드시 배당요구의 종기까지 권리신고 및 배당요구를 하여야 함

4) 임차인이 낙찰을 받는 경우

- 입찰금 등 전문가 상의 필요


5) 우선매수권 행사

- 단 1회만 행사할 수 있음 (특별매각조건 부가 시 1회만 행사 가능)

▪️(행사방법 1)

- 경매사건에 대해 경매기일 이전에 미리 우선 매수건을 행사하는 서류를 경매 법원에 제출할 수 있음 

- 이 경우 당해 기일에서의 최고가에 우선매수를 하게 됨.

- 주의할 점: 이 때 우선매수권이 있는 사실을 알고 금액을 높여 쓰는 부작용이 있을 수 있음

▪️(행사방법 2)

- 저렴하게 매수하기 위해서는 경매기일의 법정에서 당해 사건이 종결되기 전에 우선매수권을 행사 할 수 있음

위와 같이 최선순위가 아니고, 직접 경매에 참여하지 않는 경우에는 예상 배당표를 작성하여 자신이 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 예측해야 합니다.

이 글을 여기까지 읽고 계시다면 절망적인 상황일 수 있습니다. 자신이 처한 상황을 객관적으로 확인하는 것이 먼저입니다. 세이프홈즈가 함께하겠습니다.


궁금하신 점은 세이프홈즈 커뮤니티에 남겨주시면 답변 드리겠습니다.


감사합니다.


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