세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.세입자가 살고 있는 집이 경매가 진행되면 어떻게 되나요?보증금을 못 돌려 받을까요?공매와 경매는 다른 건가요?늦은 밤 퇴근하고 집에 들어가는데 법원에서 우편 하나가 왔습니다.뭐지? 우편을 뜯어보니 내가 살고 있는 집이 임의경매가 진행된다는 결정문입니다.갑자기 불안감이 몰려옵니다. 내가 살고 있는 집이 경매가 나간다니 그러면 나는 여기서 나가야 하는건가? 내 보증금은 어떻게 되는거지?이 글을 끝까지 읽으시면 경매가 뭔지, 공매가 뭔지, 강제경매, 임의경매의 차이점은 뭔지, 계속 그 집에서 거주할 수 있는 건지, 보증금은 받을 수 있는 건지,  집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 집을 경매에 내보내는 방법에 대해서 알게 되실 거예요. 채무자가 돈을 제때 주지 않으면 담보로 잡고 있는 집이 경매로 나가게 됩니다. ​예를 들어, 은행에 집을 담보로 돈을 빌렸는데 이자를 수차례 납부하지 않아서 기한의 이익이 상실되는 경우가 있을 수 있습니다. ​돈을 제때 주지 않아서 담보로 잡혀있던 집이 경매에 나가게 되는 것입니다.1. 임의경매 vs 강제경매​법원 결정문을 보면 강제경매, 임의경매 등의 어려운 단어가 나오는데요.- 강제경매: 채무자에 대한 집행권원 (판결, 지급명령, 공정증서, 조정조서, 화해조서 등) 을 받아서 경매신청을 하는 것 - 임의경매: 부동산에 설정된 (근)저당권을 실행하는 방법집행권원, 증서, 조서 등의 단어도 어렵죠? 2. 임의경매와 강제경매 차이점임의경매돈을 제때 갚지 않으면 별도의 소송 없이 담보로 잡혀있는 집을 바로 경매로 내보낼 수 있음강제경매소송 이후 "집행권원"이라는 것을 취득해서 경매를 내보낼 수 있음위와 같은 차이가 있습니다.집행권원이란, 채무자에 대해 채권자가 강제집행할 수 있는 집행력을 인정해 준 문서를 뜻해요.보증금을 못 돌려받고 있는 임차인 입장에서는 경매를 내보내기 위해 "집행권원"이 있는지를 알면 되는데요. 우리가 일반적으로 하는 임대차계약을 했다면 집행권원이 없습니다. 따라서, 소송을 통해 집행권원을 취득해서 집을 경매로 넘겨야 합니다. 하지만, 전세권을 설정했다면 임의경매도 가능합니다.​집행권원을 얻기 위해서는 반드시 소송을 해야 할까요?더 쉬운 방법은 없을까요?​지급명령이라는 제도가 있는데 가장 유리한 방법이기도 합니다. 단, 임대인에게 송달이 안되거나 임대인이 이의 제기를 하면 소송을 해야 합니다.조정조서는 임대인이 조정 기일에 나와야 하고, 공정증서는 임대인의 협조가 있어야 가능합니다. 3. 경매 VS 공매- (공매) 채무자가 세금 등을 체납함으로써 관공서가 압류하여 한국자산관리공사(온비드)에서 진행하는 절차입니다. - ​경매와 공매가 동시에 진행되는 경우에는 경매와 공매 간에 서로 우열이 없으므로, 어느 절차에서든지 먼저 대금을 납부하는 사람이 소유권을 취득합니다.구분경매공매유찰 시 최저가1회에 20~30% 저감1회에 10%씩 저감주택 인도부동산 인도명령 제도 O부동산 인도명령 제도 X입찰보증금최저가격의 10%최저가격의 10%매각 진행한달에 1번 진행일주일에 1번 진행상계제도(차액 지급 신청)매각 결정기일 전까지 가능상계제도 없음4. 계속 그 집에 거주해도 될까?보증금을 돌려받지 못했고, 경매를 신청하는 동안 내가 그 집에 살아도 되는지가 궁금할 수 있는데요.​원래 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시 이행해야 하는 것이 원칙입니다.​경매신청을 하려면 주택을 인도해 줘야 하지만, 임차인이 보증금을 변제받기 위해서 그 집을 경매하는 경우에는 주택을 인도해 줄 필요가 없고 그냥 살면서 경매신청을 할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 2항)보증금을 못 돌려받아서 직접 경매를 신청하는 것이 아니라 다른 채권자가 경매를 신청해서 경매가 진행되고 낙찰자가 나타나면 집을 비워줘야하는지에 대해서도 알아보겠습니다. 자신이 최우선순위 임차인이면 집을 비워주지 않아도 됩니다. 왜냐하면 대항력을 유지하여 경락인(낙찰자)에게 대항력을 행사할 수 있기 때문입니다. ​주택임대차보호법상 경락인은 임대인의 지위를 승계하는 것이므로 임차인은 경락인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 단, 이전 임대인에게는 보증금 반환을 청구할 수 없습니다. ​이사를 가야 하면, 반드시 가족을 남겨두거나 임차권등기 명령을 신청해야 합니다. 그렇지 않으면 대항력을 잃습니다.임차권등기신청하는 법이 궁금하신 분은 아래 글을 참고해주세요.https://feed.safehomes.kr/posting/1905. 보증금 회수 가능성의 경우1) 임차인이 대항력과 우선변제권이 있는 최선순위인 경우 - 권리신고 및 배당요구를 하여 보증금을 받을 수 있음 - 보증금을 전액 받으면 무방하나, 부족분이 있으면 임차인이 대항력을 행사하여 경락인(양수인)으로부터 받을 수 있음. - 단, 우선변제권은 이번 경매 사건에서만 인정되고, 만약 재차 경매가 진행되면 우선변제권은 인정되지 않음​2) 최선순위 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않고 매각되는 경우 - 경락인(양수인)에게 대항력으 행사하여 보증금을 받을 수 있음 - 부동산 가격이 전세보증금보다 낮으면 매수자가 없게 될 가능성이 높음​3) 소액보증금에 해당하는 임차인의 경우 - 임차인이 최선순위가 아닌 경우라도, 경매기입등기 전까지 대항력을 갖추었고, 소액보증금에 해당하는 임차인이라면 보증금 중 일정액에 대하여 최우선변제를 받을 수 있음 - 반드시 배당요구의 종기까지 권리신고 및 배당요구를 하여야 함​4) 임차인이 낙찰을 받는 경우 - 입찰금 등 전문가 상의 필요 5) 우선매수권 행사 - 단 1회만 행사할 수 있음 (특별매각조건 부가 시 1회만 행사 가능)▪️(행사방법 1) - 경매사건에 대해 경매기일 이전에 미리 우선 매수건을 행사하는 서류를 경매 법원에 제출할 수 있음 - 이 경우 당해 기일에서의 최고가에 우선매수를 하게 됨. - 주의할 점: 이 때 우선매수권이 있는 사실을 알고 금액을 높여 쓰는 부작용이 있을 수 있음 ▪️(행사방법 2)- 저렴하게 매수하기 위해서는 경매기일의 법정에서 당해 사건이 종결되기 전에 우선매수권을 행사 할 수 있음​위와 같이 최선순위가 아니고, 직접 경매에 참여하지 않는 경우에는 예상 배당표를 작성하여 자신이 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있는지 예측해야 합니다. ​이 글을 여기까지 읽고 계시다면 절망적인 상황일 수 있습니다. 자신이 처한 상황을 객관적으로 확인하는 것이 먼저입니다. 세이프홈즈가 함께하겠습니다. 궁금하신 점은 세이프홈즈 커뮤니티에 남겨주시면 답변 드리겠습니다.감사합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 사회초년생과 전세사기 피해자들을 위한 컨텐츠를 발행합니다. 임대인에게 돈을 못 돌려 받았는데, 보증보험 가입이 안되어 있으신가요?이제 지급명령을 할 차례입니다.1. 지급명령의 뜻 지급명령은 채무자를 심문하지 않고 서면으로 지급을 명하는 재판을 뜻합니다. 정식 재판이 아닌 약식 재판이라고 이해하시면 됩니다. 쉽게 말해서 못 받은 돈을 받으려 할 때, 신속하고 간편한 방법으로 강제집행이 가능한 법원의 결정문을 받을 수 있는 절차입니다. 2. 지급명령의 장점 ① 비용이 적게 듭니다. - 지급명령의 인지액은 소장 인지액의 1/10입니다.- 인지대, 송달료 모두 민사소송보다 저렴하며 변호사 비용도 소송보다 훨씬 저렴합니다. ② 법원의 출석할 필요가 없습니다. - 지급명령의 경우 법원의 출석할 필요없이 서류심사만으로 결정이 내려지므로 법원에 왔다갔다 할 필요가 없어 일상생활에 지장을 받지 않습니다. ③ 신청 후 1-2달 만에 법원의 결정문을 받을 수 있습니다. - 주소 보정에 시간이 소요되지 않으면 보통 1-2개월 내에 결정문을 받을 수 있습니다. ④ 지급명령 결정문 하나로 강제집행이 가능합니다. - 지급명령이 확정되면 강제집행 시 집행문을 부여 받을 필요없이 지급명령결정문 정본으로 강제 집행을 신청할 수 있습니다. ⑤ 지급명령이 확정되면 소멸시효가 10년으로 연장됩니다. - 모든 채권은 소멸시효가 있습니다.- 경우에 따라서 1년, 3년 등 단기간에 소멸시효가 완성되기도 합니다. - 그러나 지급명령을 받앋두면 10년동안은 소멸시효가 완성되지 않습니다. ⑥ 비용과 이자 청구가 가능합니다. - 지급명령을 신청하면 지급명령신청서 부본이 송달된 다음날부터 연 15%의 이자를 받을 수 있고, 지급명령에 들어간 인지대, 송달료, 변호사 비용도 함께 청구할 수 있습니다.  3. 전자 소송 절차 및 방법 - 지급명령은 인터넷 전자소송에서 쉽게 하실 수 있습니다.- '대한민국 법원 전자소송'이라고 검색창에 치고 로그인 한 후 '서류제출' 클릭 후 민사 서류 혹은 지급명령을 선택하신 후 본인의 상황에 맞게 진행하시면 됩니다. 🔻대한민국 법원 전자소송 바로가기 전자소송 (scourt.go.kr)- 지급명령 신청서 뿐만 아니라, 보정할 것이 있을 때 작성할 각종 보정소, 이의신청서, 청구원인 변경신청서 등 진행상태에 맞는 신청서를 클릭하시고 작성하시면 됩니다. 4. 확정 후 강제집행 절차 진행 - 지급명령 절차가 간편하다고 해서 민사소송과 다른 효력을 갖는 것은 아닙니다. - 지급명령 결정이 확정되면 민사소송을 통한 승소 판결을 받은 것과 동일한 효력을 가집니다. 민사소송과 같이 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원이 되므로 채권추심을 위한 강제집행 절차를 시작하시면 됩니다. 상대방이 보유하고 있는 부동산, 통장, 유체동산 등의 재산을 임의 처분하지 못하도록 압류하고, 추심 또는 매각하여 변제를 받는 강제집행을 할 수 있습니다. 여기까지 지급명령에 대해 알아보았는데요. 진행하시면서 어렵거나 궁금하신 점을 세이프홈즈 커뮤니티에 남겨주시면 답변 드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자들을 위한 컨텐츠를 발행합니다.지금 살고 있는 집이 경매나 공매 진행 중이거나 진행 예정인가요?경매, 공매를 유예 시키거나 정지 시켜야 하는 상황이라면 전세사기 특별법 중 경·공매 유예·정지 시켜보세요!1. 경매 유예·정지 신청이란▪ 현행법상 경매 신청자만 가능했던 경매 유예 정지를 피해 임차인이 신청할 수 있는 근거를 마련해서 피해 임차인의 주거를 보장하는 제도입니다.2. 경매 유예 정지 기간▪ 유예·정지 기간은 1년이나, 필요시 연장 가능합니다.3. 신청 방법▪ 매각기일 전까지 관할 지방법원에 '경매유예등 신청서'를 작성해 직접 신청※ 신고서 양식은 관할 지방법원에 비치➖1. 공매 유예 정지 신청이란▪ 임차보증금 미반환으로 생계곤란 및 이주문제를 해결하지 못한 임차인에게 주거안정 지원 및 피해주택 매각에 대응할 수 있도록 관할 세무서장 또는 지자체장이 유예·정지 결정2. 공매 유예 정지 기간▪ 유예·정지 기간은 1년이나, 필요시 연장 가능3. 공매 유예 제출서류▪공매 유예·정지 신청서를 작성하여 전세사기피해자 결정문 사본, 임대차 계약서 사본을 첨부하여 제출▶ 전세사기피해자 신분증, 공매 물건번호(매각 중지신청의 경우에 한함), 위임 시 위임장 및 대리인의 신분증 필요4. 신청기한▪ 매각결정기일 전까지 신청 가능5. 접수처▪ 해당 전세사기피해주택을 압류한 관할세무서 또는 피해주택 소재지 관할 자치단체※ 전세사기피해주택의 등기부등본 열람을 통해 해당 주택을 압류한 세무서 또는 관할 자치단체 확인 가능6. 신청방법▪  전세사기피해자 또는 대리인이 해당 전세사기피해주택을 압류한 관할 세무서, 피해주택의 소재지 관할 자치단체*에 방문 신청** * 신청받은 소재지 지자체는 임대인 체납이 있는 지자체에 통보 ** 소재지 지자체 신청을 원칙으로 하되, 필요시 타 지자체 전국 신청을 예외적으로 허용여기까지 전세사기 특별법 중 하나인 경공매 유예 신청에 대해 알아보았습니다.진행하시면서 어렵거나 궁금하신 점이 있다면 세이프홈즈 커뮤니티에 남겨주세요. 

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생과 전세사기 피해자를 위한 컨텐츠를 발행합니다.전세사기 이후, 경·공매가 어려우신가요?그렇다면 이 제도를 활용해 보세요!1. HUG 경·공매 대행 서비스경·공매 지원서비스를 신청한 전세사기피해자와 경·공매 대행 법무사/변호사를 매칭하여 피해자의 경·공매 절차를 지원하며, 경·공매 대행 법무사/변호사의 보수 70% 지원※ 법무사/변호사 보수 외 비용(집행권원 확보 비용, 경매예납금, 입찰보증금 등)은 지원범위에 포함되지 않으며 본인이 부담하여야 합니다.※ 신청 후 자진 취하한 경매에 대하여 법무사/변호사 보수를 지원 받는 경우, 추가 경매신청 대행비용에 대한 보수 지원은 불가합니다.(변호사 선택 후 자진취하 시 경매신청 대행비용 외 항목은 법무사를 통해서만 지원 가능)※ 신청인은 업무협약 법무사/변호사 중 1곳을 선택하여야 하며 서울 외 지역의 경우 전세사기 피해주택 관할법원과 거리가 먼 법무사/변호사 선택 시 추가비용 발생 가능성이 높습니다. (HUG는 법무사/변호사 보수표 상 비용만 지원가능)2. HUG 경·공매 대행 서비스 신청대상전세사기피해자 결정문’을 교부받은 전세사기피해자3. HUG 경·공매 대행 서비스 신청방법인터넷 접수 및 대면 접수 가능 인터넷 접수- HUG 안심전세포털 : http://www.khug.or.kr/jeonse ※ 안심전세포털의 HUG 경공매 원스톱 지원 및 안내 창구 참조4. HUG 경·공매 대행 서비스 신청절차4. HUG 법무사협회 협의된 법무사 보수표 항목별 세부내역[30% 할인 적용 금액]업무보수액 (VAT 포함)임차인 부담 (30%)HUG 부담 (70%)경매 진입 단계경매신청소가 1억 이하30.89.221.6소가 1억 초과371126※경매신청비용은 낙찰 시 환급되는 비용으로 본인전액부담(단, 전세보증금 전액 배당 받지 못한 경우(타인인 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하는 경우 제외) 시 HUG지원)배당요구 및 권리신고13.94.29.7환가단계(택1)배당 (배당적정성 검토+배당금 수령)7.72.35.4낙찰(상담포함)①우선매수권서면행사(사전신고 후 불출석)38.511.527②우선매수권 출석행사(입찰기일출석)1억 이하46.213.932.31억 초과61.618.543.1부속업무열람·복사 (1회한정)3.10.92.2채권계산서제출 (1회 한정)2.30.71.6주소보정 (3회한정)2.30.71.65. HUG 변호사협회 협의된 변호사 보수표 (단위: 만원)구분보수액(VAT포함)피해자부담(30%)HUG 지원(70%)일괄 위임(경매신청, 경공매 권리신고 및 배당요구, 배당 적정성 확인 및 배당금 수령, 입찰신청, 우선매수권청구 대행 관련 법무사 / 변호사 보수)1003070※ 단, 매각기일 3회 이상 진행되어 변호사가 3회 이상 입찰기일 출석 시 50만원의 추가비용 발생하며, 이는 전액 임차인 부담 ☞ 기 지출한 경·공매 관련 법무사/변호사 보수는 경매 절차 종료 후 HUG가 법무사/변호사 협외와 책정한 보수 한도 내에서 지급 가능합니다.여기까지 전세사기특별법 중 HUG 경공매 대행서비스에 대해 알아보았습니다.질문이나 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다. 

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