세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.전세사기가 많이 일어나는 만큼 전세 계약을 진행할 때 특약을 활용해 전세사기를 예방하도록 해야 하는데요. 전세 계약할 때 들어가면 좋은 특약으로는 무엇이 있을까요? 전세 계약 특약사항 6가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.​특약 사항 6가지특약 1. 전세자금 대출"전세자금 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다."전세자금 대출을 받을 때 세입자의 자격은 충분하지만, 임대인이나 주택 문제(과도한 근저당, 불법 건축물 등)로 인해 전세 대출이 승인되지 않는 경우가 종종 발생합니다.계약금 납입 이후라면 결국엔 계약금을 돌려받지 못하는 문제로 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 따라서 이러한 경우는 임차인의 잘못이 아니기에 "전세자금 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다." 와 같은 특약 사항을 기재해 주시는 것이 좋습니다.특약 2. 전세금 반환 보증 보험 "임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다."전세사기 발생이 증가함에 따라 전세보증보험의 중요성이 높아지고 있는데요. 전세보증보험의 경우, 신청 후 임대인에게 통지가 갑니다. 갑작스레임대인이 이러한 통지를 받게 되면 좋지 않은 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 전세보증보험에 가입하실 예정이라면 사전에 중개인 및 임대인에게전세보증보험에 가입하겠다는 사실을 알리고 특약사항에도 써두시는 것이 좋습니다.특약 3. 등기부상 권리 변경 "임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다."확정일자 + 전입신고 : 익일 효력 발생 (대항력, 우선변제권)대항력은 전입신고 후 다음 날 발생합니다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리며 경매 시 피해를 볼 수 있습니다. 이러한 문제는 전세사기로도 이어질 수 있으니 주의하시길 바랍니다.​특약 4. 소유권 이전 등기"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다."​위 사항은 전세보증보험과 관련된 것으로, 전세 보증보험 심사 과정에서 갑자기 소유자가 변경되면 계획이 틀어질 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 안 되는 것은 아니지만 가입 절차에 있어 문제가 생길 수도 있으므로 이러한 특약을 넣는 것이 좋습니다.특약 5. 체납 세금 ⭐"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다."위 사항은 경매 시 손해를 입을 수 있는 부분이기에 임대인에게 체납된 세금이 없어야 합니다. 특약으로 체납된 국세와 지방세가 없음을 임차인에게 고지하고, 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 한다는 내용이 있어야 합니다. 만약 체납액이 확인될 시 계약을 해지할 수 있으며 지급한 계약금과 보증금도 돌려준다는 내용이 필요합니다.특약 6. 임차 기간 중 매매 ⭐"임대인은 전세 기간 중 매매가 이루어질 경우 임차인에게 필수로 고지한다."임대인이 임대차 계약기간 동안 임차 물건을 파는 경우가 종종 있습니다. 대표적인 전세 사기 수법 중 하나죠. 빌라왕 사기 사건 같은 경우에도 집주인이 빌라왕에게 임차 기간 중 부동산을 팔아버리는 경우입니다. 일반적으로 임차인에게 고지를 잘 안 하기에 임차인은 그냥 모르고 넘어가기 마련입니다. 그렇기에 특약으로 반드시 넣어야 합니다.지금까지 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는 특약 6가지에 대해 알려드렸습니다. 전세사기가 증가하고 있는 상황에서 특약의 중요성도 커지고 있는데요.위의 6가지 특약을 잘 기억해두었다가 계약 잘 진행하시길 바랄게요.​

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다. 요즘 역전세, 전세사기 등으로 인해 임대인과 임차인 모두 어려움을 겪고 있는데요.작년 4월, 전세사기 방지를 위해 주택임대차보호법이 개정되었고, 6개월의 유예기간이 지나 법이 시행되었습니다.​앞으로 임대인은 임차인에게 '확정일자 부여 현황'과  '국세 및 지방세 완납증'을 제시하거나 또는 임차인이 확정일자부여기관(주민센터 또는 등기소)과 세무서에서 직접 확인할 수 있다는 것에 동의 하도록 주택임대차보호법이 개정되었습니다.그러나, "임차인으로서 위의 정보들을 먼저 요청하기 조금 난처하네요.""임대인으로서 위의 내용들을 몰라 당황했어요."무작정 정보를 달라고만 하면 이런 반응이 나올 수 있겠죠?그래서, 2023년 10월 19일부터는 공인중개사가 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 사항들을 설명하도록 공인중개사법이 개정되었습니다.1 ) 확정일자부여기관에 정보제공 요청 가능2 ) 임대인의 미납 국세 및 지방세를 열람 가능즉, 공인중개사는 임차인이 위 정보를 확인할 수 있다는 권리를 설명해야 합니다.자 이제부터는 본격적으로 어떤 걸 준비해야 하는지 알려드리겠습니다.임대인은 1) 확정일자 부여 현황 2) 국세 및 지방세 완납증명서 이렇게 두 가지 서류를 준비해야 합니다.부동산 소재지 관할 주민센터를 방문하면 한 번에 모두 해결할 수 있으므로 소재지 인근 거주 중이시라면 주민센터 방문을 추천드립니다 :)제출기한그럼 임대인은 위 서류들을 언제까지 제출하면 될까요?계약서를 작성하기로 한 날까지 확인하면 됩니다Q. 급한 계약 진행으로 인해 계약일까지 서류를 준비하지 못했다면요?이런 경우에 임대인은 직접 서류를 준비하는 대신, 1. 임대차 정보제공 요청 동의서 2. 미납 국세·지방세 열람 동의서위 서류를 공인중개사한테 준비해달라고 한 뒤 서명과 신분증사본을 첨부하면 임차인이 직접 정보를 열람할 수 있습니다.Q. 임차인이 직접 계약서를 들고주민센터로 가면 안되나요?가능합니다.복잡한 서류를 준비 할 필요없이 임차인은 계약서를 가지고 주민센터나 세무서를 방문하여 열람을 요청할 수 있습니다.다만, 계약금 입금 후 확인하는 방법이기 때문에, 알지 못했던 확정일자 부여 현황이나 미납된 세금이 있을 수 있다는 점을 염두에 두시길 바랍니다.앞으로 부동산 임대차계약을 할 때 확정일자 부여현황과 국세 지방세 완납증명서는 중요한 부분이 될 것입니다.개정된 임대차 보호법의 주목적이 임차인을 보호하기 위함인 만큼 서로 잘 협조하여 원활한 계약이 이루어지길 바라겠습니다 :)

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.전세사기는 지금까지도 끊이지 않고 있는데요. 휴대폰, 자동차도 보험을 들고 있는 상황에서 우리의 보금자리인 집도 보험 하나쯤 있으면 좋지 않을까요? 전세 보증금을 지키기 위한 안전장치와 같은 HUG의 전세보증보험을 소개해 드리도록 하겠습니다.HUG 전세보증보험HUG 전세 보증금 반환 보증보험은 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임집니다. 이름이 길어서 '전세보증보험'이라고도 부르는데, 같은 의미입니다.1) 보증대상 전세보증금- 수도권 7억 원 - 그 외 지역 5억 원 이하2) 신청기한- 전세 계약기간의 1/2 경과 전까지입니다. - 전세의 경우 대부분 2년을 계약하다 보니 1년 안에만 신청하면 된다고 생각하면 되겠습니다.3) 신청방법신청 방법으로는 3가지가 있습니다. ① 자사 또는 위탁은행 방문 신청 ② 모바일 신청    -네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증    -카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증    -토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증 ③모바일 보증 신청    -'안심전세 App'에서 이용 가능* HUG 홈페이지에 가시면 신청 가능 여부 확인, 지점 안내가 나와있으니 참고하시길 바랍니다.​▼ HUG 신청 가능 여부 확인 바로 가기 ▼khug.or.kr4) 전세보증보험 보증료전세보증보험 보증료는 다음과 같이 보증료율을 적용하여 산정됩니다.*보증료 = 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간/365만약 A가 3.75억 원의 아파트에 전세 계약을 진행하였고, 부채비율은 80% 이하라면 연 0.128%의 보증료율이 적용되기 때문에 보증료는 '480,000원'이 산정됩니다.사회배려계층 할인, 전자계약 할인, 모범납세자 할인 등 다양한 할인 항목들이 있으니 해당되신다면 '보증료 할인'을 받아 보증료를 더 적게 납부하실 수도 있습니다.​자주 묻는 질문Q. 어떤 경우에 보증 사고가 발생한 것으로 보나요?A. 첫째, 임차인이 전세 계약기간 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못할 때 둘째, 전세 계약 기간 중 전세물건에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못할 때입니다.Q. 보증사고 발생 시 임차인이 해야 할 일이 있나요?A. 임차인은 보증사고가 발생하였을 때 1개월 이내에 서면으로 그 내용을 주택도시보증공사(HUG)에 통지하고, 2개월 이내에 보증사고 유형에 따라 HUG에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다.첫 번째 보증사고 유형의 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행 청구하여야 합니다.두 번째 보증사고 유형의 경우, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.Q. 주택도시보증공사는 언제, 어떻게 보증채무를 이행하나요?A. 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행하며, 보증기간 이내에 미반환된 전세보증금에 한하여 보증책임을 부담합니다전세 들어가기 전, 보증보험은 이제 필수가 되었습니다. 우리에게 전 재산과 같은 보증금을 지키기 위한 하나의 안전장치로서 전세보증보험에 가입하는 것을 권장 드리겠습니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다. 먼저 근저당권을 알기 전에 저당권이 무엇인지부터 알아보겠습니다. ◾ 저당권이란내 돈을 채무자에게 빌려주는 대신 부동산 담보에 대한 특정 금액을 다른 사람보다 선순위로 우선변제 받을 수 있는 권리입니다.저당권자는 부동산 담보에 대한 돈을 후순위 채권자보다 먼저 받을 수 있는 것입니다.◾ 저당권 금액 저당은 금액이 특정되어있으며, 건물이 3억이라면 3억까지만 저당이 됩니다. (그 이상은 X)◾ 근저당권이란 저당권의 일종으로서 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하는 저당권을 말합니다.​특정 단일의 채권을 담보하는 것이 아니라, 증감 변동하는 불특정 채권을 최고한도 내에서 담보한다는 특징이 있습니다.◾ 근저당권 금액근저당권 금액위에서 언급한 저당은 금액이 특정된 반면, 근저당은 금액이 특정되지 않습니다.​만약 내가 은행에서 3억을 빌렸을 때 이자를 못 갚고 경매에 들어갔을 시 이자 기타 비용 3억 6천까지 은행이 다른 채권자보다 먼저 변제받는 겁니다. (일반적으로 원금의 120%)​◾ 저당권→ 부동산을 담보로 잡은 특정 채권에 대해서 채권자가 우선변제를 받을 권리◾ 근저당권→ 부동산을 담보로 잡은 불특정 채권​에 대해서 채권자가 우선변제를 받을 권리지금까지 저당권, 근저당권의 뜻과 차이를 정리해보았는데요.도움이 되셨나요?부동산 거래시 한 번쯤 듣게 되는 용어이니 이번 기회에 알고 가시면 좋겠습니다!

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