전세 계약 특약사항 6가지, 반드시 기억하세요
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전세 계약 특약사항 6가지, 반드시 기억하세요


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2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.

전세사기가 많이 일어나는 만큼 전세 계약을 진행할 때 특약을 활용해 전세사기를 예방하도록 해야 하는데요. 전세 계약할 때 들어가면 좋은 특약으로는 무엇이 있을까요? 

전세 계약 특약사항 6가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

특약 사항 6가지

특약 1. 전세자금 대출

"전세자금 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다."

전세자금 대출을 받을 때 세입자의 자격은 충분하지만, 임대인이나 주택 문제(과도한 근저당, 불법 건축물 등)로 인해 전세 대출이 승인되지 않는 경우가 종종 발생합니다.
계약금 납입 이후라면 결국엔 계약금을 돌려받지 못하는 문제로 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 따라서 이러한 경우는 임차인의 잘못이 아니기에 "전세자금 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다." 와 같은 특약 사항을 기재해 주시는 것이 좋습니다.


특약 2. 전세금 반환 보증 보험 

"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다."

전세사기 발생이 증가함에 따라 전세보증보험의 중요성이 높아지고 있는데요. 전세보증보험의 경우, 신청 후 임대인에게 통지가 갑니다. 갑작스레
임대인이 이러한 통지를 받게 되면 좋지 않은 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서 전세보증보험에 가입하실 예정이라면 사전에 중개인 및 임대인에게
전세보증보험에 가입하겠다는 사실을 알리고 특약사항에도 써두시는 것이 좋습니다.


특약 3. 등기부상 권리 변경 

"임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다."

확정일자 + 전입신고 : 익일 효력 발생 
(대항력, 우선변제권)

대항력은 전입신고 후 다음 날 발생합니다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리며 경매 시 피해를 볼 수 있습니다. 이러한 문제는 전세사기로도 이어질 수 있으니 주의하시길 바랍니다.

특약 4. 소유권 이전 등기

"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다."

​위 사항은 전세보증보험과 관련된 것으로, 전세 보증보험 심사 과정에서 갑자기 소유자가 변경되면 계획이 틀어질 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 안 되는 것은 아니지만 가입 절차에 있어 문제가 생길 수도 있으므로 이러한 특약을 넣는 것이 좋습니다.


특약 5. 체납 세금 ⭐

"임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우, 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다."

위 사항은 경매 시 손해를 입을 수 있는 부분이기에 임대인에게 체납된 세금이 없어야 합니다. 특약으로 체납된 국세와 지방세가 없음을 임차인에게 고지하고, 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 한다는 내용이 있어야 합니다. 만약 체납액이 확인될 시 계약을 해지할 수 있으며 지급한 계약금과 보증금도 돌려준다는 내용이 필요합니다.


특약 6. 임차 기간 중 매매 ⭐

"임대인은 전세 기간 중 매매가 이루어질 경우 임차인에게 필수로 고지한다."

임대인이 임대차 계약기간 동안 임차 물건을 파는 경우가 종종 있습니다. 대표적인 전세 사기 수법 중 하나죠. 빌라왕 사기 사건 같은 경우에도 집주인이 빌라왕에게 임차 기간 중 부동산을 팔아버리는 경우입니다. 일반적으로 임차인에게 고지를 잘 안 하기에 임차인은 그냥 모르고 넘어가기 마련입니다. 그렇기에 특약으로 반드시 넣어야 합니다.


지금까지 전세 계약할 때 반드시 넣어야 하는 특약 6가지에 대해 알려드렸습니다. 전세사기가 증가하고 있는 상황에서 특약의 중요성도 커지고 있는데요.

위의 6가지 특약을 잘 기억해두었다가 계약 잘 진행하시길 바랄게요.

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