물가도 오르고 집값도 오르는 요즘, 전월세 계약이 끝나갈 때쯤 되면 마음이 슬슬 불안해지기 시작합니다.

"이번에도 그냥 살 수 있을까?" "집주인이 나가라고 하면 어쩌지?" "보증금 올려달라고 하면 얼마나 줘야 하지?"

이런 고민들, 사회초년생이라면 누구나 해봤을 거예요. 이럴 때 꼭 알아야 하는 게 바로 ‘계약갱신청구권’입니다.

계약갱신청구권, 이게 뭐예요?

계약갱신청구권은 전·월세 계약이 끝날 때, 세입자가 집주인에게 “2년 더 살게요”라고 요구할 수 있는 법적인 권리예요.

주택임대차보호법에 따라 보장되는 권리로, 세입자의 주거 안정을 지키기 위해 만들어졌습니다. 즉, 집주인이 특별한 사유 없이 나가라고 한다면, 이 권리를 써서 최대 2년 더 거주할 수 있는 것이죠.

언제, 어떻게 써야 하나요?

이 권리는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 해요.

예를 들어, 계약이 8월 말에 끝난다면 2월 말~6월 말 사이에 집주인에게 갱신 의사를 밝혀야 하죠. 방법은 문자, 전화, 이메일, 내용증명 등 어떤 방식이든 괜찮지만, 증거를 반드시 남겨야 합니다.

다 쓸 수 있는 건 아니에요

다만, 이 권리가 모든 경우에 적용되는 건 아닙니다. 다음과 같은 사유가 있다면 집주인은 갱신을 거절할 수 있어요

- 세입자가 월세를 2개월 이상 밀린 경우 - 세입자가 무단으로 다른 사람에게 집을 빌려준 경우 - 집주인이나 직계가족이 실제 거주하려는 경우 - 집이 낡아 철거하거나 재건축해야 하는 경우

특히 ‘실거주’ 사유는 자주 악용되는데요. 거짓 실거주로 갱신을 거절하고 다른 세입자를 받으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.

갱신하면서 집주인이 보증금을 올리겠대요

갱신할 땐 임대료를 올릴 수 있지만, 최대 5%까지만 가능합니다. 이건 주택임대차보호법으로 정해진 기준이에요. 만약 집주인이 “10% 올려줘야 해”라고 하면? 그건 법 위반! 거절하고 법적으로 대응할 수 있어요.

또한 갱신 시에는 새로운 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 기존 계약 조건을 유지하되, 바뀌는 부분(보증금, 기간 등)은 명확히 적고, 특약도 다시 확인해두는 게 좋아요.

묵시적 갱신과는 뭐가 달라요?

간혹 “말 없이 그냥 살고 있는데 자동으로 갱신된 거 아닌가요?”라고 묻는 분들이 있어요. 맞습니다. 이건 ‘묵시적 갱신’이에요.

하지만 계약갱신청구권과는 다릅니다. 묵시적 갱신은 세입자가 갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 이후에도 갱신청구권을 다시 사용할 수 있어요.

지금 살고 있는 집이 편하고 안정적이라면, 이 권리를 꼭 챙기세요. 내가 모르면, 집주인이 먼저 말해주지 않습니다. 세입자의 권리, 직접 지켜야 하니까요.