전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인하다 보면 ‘근저당설정’이라는 용어를 접하게 되는데요. 처음 보는 분들은 “이 집에 문제가 있는 건가?”, “내 보증금은 안전할까?” 같은 걱정을 하게 됩니다. 오늘은 근저당설정의 뜻과 효력, 근저당이 설정된 집의 전세 계약 시 주의할 점을 꼼꼼하게 정리해 드릴게요.

안전한 전세 계약을 위해 꼭 끝까지 읽어보세요!

근저당설정이란? 뜻과 기본 개념

근저당설정은 집주인이 은행이나 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 해당 부동산을 담보로 제공하는 것을 의미해요. 즉, 집주인이 대출을 갚지 못할 경우, 은행이 우선적으로 해당 집을 경매에 넘겨 대출금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 되는 거예요. 쉽게 말해, 근저당설정은 ‘집을 담보로 한 대출’이라고 생각하면 돼요.

✔ 등기부등본의 ‘을구’에 기록되며, 근저당이 설정된 금액이 표시돼요. ✔ 채권최고액이 표시되는데, 실제 대출금의 120~130% 정도로 설정돼요. ✔ 집주인이 대출을 갚으면 근저당이 말소되지만, 그렇지 않으면 집이 경매로 넘어갈 수도 있어요.

근저당설정이 문제되는 이유

근저당이 설정된 집을 전세로 계약하면, 집이 경매로 넘어갈 위험이 커지면서 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.

✔ 근저당 금액이 높을수록 위험성이 커져요. ✔ 집값이 하락하면 깡통전세 위험이 생길 가능성이 높아요. ✔ 집주인이 추가 대출을 받으면 보증금 반환이 어려워질 수 있어요.

특히, 전세보증금이 근저당보다 후순위라면, 경매가 진행될 경우 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있어요.

그래서 전세 계약 전 반드시 근저당설정 여부를 확인하고, 위험도를 평가하는 것이 중요해요.

근저당설정 확인법 , 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 4가지

전세 계약을 할 때는 등기부등본을 확인해서 근저당설정 여부를 반드시 체크해야 해요. 특히 아래 4가지를 확인하면 보증금을 지키는 데 큰 도움이 될 거예요.

1. 등기부등본 확인 (필수!)

등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 근저당설정 여부를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서예요.

✔ 등기부등본 ‘을구’에서 근저당설정 여부와 채권최고액을 확인하세요. ✔ 근저당 외에도 가압류, 가등기 등 추가적인 법적 문제가 있는지도 체크하세요. ✔ 등기부등본에 기재된 소유자가 실제 계약하는 집주인과 동일한지 확인하세요.

등기부등본은 세이프홈즈 앱에서 간편하게 조회할 수 있어요.

2. 전세가율 확인 (시세 비교 필수!)

전세가율이란 집값 대비 전세보증금의 비율을 의미하는데요. 보통 전세가율이 80% 이상이면 깡통전세 위험이 크다고 볼 수 있어요.

✔ 해당 집의 시세를 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 등을 통해 비교해 보세요. ✔ 전세가율이 높을 경우, 근저당 금액과 함께 위험성을 따져야 해요.

전세가율이 높은데 근저당까지 많다면, 해당 집은 전세 계약을 신중하게 고려해야 해요.

3. 전세보증금 반환 보증보험 가입 가능 여부 확인

전세보증금 반환 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 반환해 주는 제도예요. 하지만 근저당설정 금액이 높거나 집값 대비 대출이 많으면 가입이 거절될 수 있어요.

✔ 전세 계약 전, 해당 집이 보증보험 가입이 가능한지 확인하세요. ✔ 보증보험 가입이 안 되는 집이라면, 위험성이 크므로 계약을 신중하게 결정하세요.

보증보험은 HUG,HF,SGI서울보증 등에서 가입 가능 여부를 확인할 수 있어요.

4. 전세 계약서 특약사항 추가하기

근저당이 있는 집과 계약할 경우, 전세보증금을 보호하기 위해 특약을 추가하는 것이 중요해요. ✔ 계약 기간 중 새로운 근저당 설정 금지 조항 추가 ✔ 잔금 지급 시 근저당 말소 확인 후 지급 ✔ 근저당이 말소되지 않으면 계약 해지 및 보증금 반환 보장

계약서에 이러한 특약이 없다면, 보증금을 지키기 어려울 수 있으므로 반드시 포함해야 해요.

근저당설정된 집, 전세 계약해도 괜찮을까?

결론적으로, 근저당이 설정된 집이라고 해서 무조건 계약을 피해야 하는 것은 아니지만, 위험성을 충분히 고려한 후 신중하게 결정해야 해요.

✔ 근저당 금액이 낮고, 전세가율이 낮다면 상대적으로 안전할 수 있어요. ✔ 전세보증금 반환 보증보험 가입이 가능하다면 계약을 고려할 수도 있어요. ✔ 근저당 말소 특약을 추가하면 리스크를 줄일 수 있어요.

하지만 근저당이 많고, 보증보험 가입이 어렵다면 해당 계약은 피하는 것이 좋아요.

전세 계약을 할 때는 한 번의 실수가 큰 금전적 손실로 이어질 수 있어요. 꼼꼼하게 확인하고, 필요하면 부동산 전문가나 세이프홈즈 같은 부동산 금융케어 서비스를 활용하는 것이 안전한 선택이 될 수 있어요.