전세 계약이 끝났는데 집주인과 연락이 닿지 않는다면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 위험에 처하게 됩니다.

특히 요즘처럼 전세사기 피해가 증가하는 상황에서는 사전에 대응 방법을 알고 있어야 보증금을 안전하게 지킬 수 있어요.

오늘은 전세 집주인이 연락두절된 경우, 전세금을 돌려받을 수 있는 구체적인 대응 방법을 단계별로 정리해 드릴게요.

전세사기 피해가 증가하는 이유

국토교통부에 따르면 2024년 12월까지 전세사기 피해자로 최종 결정된 사례는 총 2만 5578명에 달하며, 특히 수도권 지역과 40세 미만 청년층에서 피해가 집중되고 있어요.

전세사기의 대표적인 유형 중 하나가 임대인이 연락을 끊고 잠적하는 것입니다. 집주인이 보증금을 반환하지 않고 연락을 피하면, 세입자는 법적 조치를 취하기 전까지 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 될 수 있어요.

그렇다면, 집주인이 연락두절된 경우 어떻게 대응해야 할까요? 아래 단계별 가이드를 따라가면 보증금을 안전하게 반환받을 가능성을 높일 수 있습니다.

STEP 1. 계약해지 의사 전달 (묵시적 갱신 방지)

전세 계약이 종료되기 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이는 묵시적 갱신을 방지하기 위한 필수 절차예요.

✔️ 계약해지 의사 전달 방법 - 문자 메시지: 계약 해지 의사를 문자로 보내고 스크린샷으로 저장 - 카카오톡 메시지: 계약 해지 의사를 카톡으로 보내고 캡처 저장- 녹취록 : 임대인과의 대화를 녹취한 뒤 속기사 공증을 받기  - 내용증명 발송: 세이프홈즈 내용증명 서비스를 활용해 계약해지 통보

📌 계약해지 통보 예시 문자

임대인님, 안녕하세요. 저는 00 빌라 000호에 거주하는 세입자 김00입니다. 현재 임대차 계약 만료일(2024.08.20) 이후 계약을 연장하지 않을 예정입니다. 이 메시지를 통해 계약 해지 의사를 공식적으로 전달드립니다. 감사합니다.

✔ 통화 녹음보다는 문자, 카톡, 내용증명을 활용하는 것이 가장 확실한 증거가 됩니다.✔ 반드시 임대인의 답장을 받아야지 계약해지 의사가 전달된 것으로 봅니다.

STEP 2. 최고통지 내용증명 발송

만약 STEP 1에서 보낸 계약해지 의사 전달에 임대인이 답변을 하지 않는다면, 좀 더 확실한 법적 대응을 위해 내용증명을 발송해야 합니다.

📌 내용증명이란? 우체국을 통해 발송할 수 있으며, 보낸 날짜와 내용이 공식적으로 기록됩니다. 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 추후 소송 과정에서 임대인에게 계약해지 통보를 했다는 증거로 활용될 수 있어요.

STEP 3. 의사표시 공시송달 (임대인 소재 불명 시)

내용증명을 보냈는데도 반송되거나 임대인이 수취 거부한다면, 법원에 의사표시 공시송달을 신청할 수 있습니다.

✔ 공시송달이란? - 법원의 게시판이나 관보에 계약 해지 내용을 게시하여 공식적으로 통보한 것으로 간주하는 절차입니다. - 임대인의 주소지가 불명확하거나 연락이 닿지 않을 경우 활용할 수 있습니다.

내용증명을 보냈음에도 반송되었다면, 세이프홈즈 공시송달을 이용하시면 빠르게 진행하실 수 있습니다.

STEP 4. 임차권등기명령 신청 (대항력 & 우선변제권 유지)

전세 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.

📌 임차권등기란? 임차권등기가 등기부등본에 기재되면, 임대인은 새로운 세입자를 받기 어려워지므로 심리적 압박을 받을 가능성이 큽니다. 또한, 전세보증금을 돌려받을 때까지 법적 보호를 받을 수 있어요.

📌 임차권등기 신청 방법 ✔ 직접 신청 가능 (2~3주 소요) ✔ 세이프홈즈 비대면 임차권등기 서비스 이용 가능 ✔ 임차권등기 후 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

STEP 5. 전세보증보험 보증이행 청구 (가입자만 해당)

전세보증보험에 가입한 경우, 계약 종료 후 1개월이 지나면 보증보험사(HUG, HF, SGI서울보증 등)에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

📌 전세보증보험 보증이행 청구 방법 ✔ 계약 만료 후 1개월 경과 후 신청 가능 ✔ 필요한 서류 준비 ✔ 임차권등기 필수

보증보험에 가입했다면, 법적 소송보다 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이므로 반드시 활용하세요.

STEP 6. 전세보증금 반환 소송 & 강제집행

모든 방법을 시도했음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한다면, 결국 법적 소송을 통해 강제집행을 진행해야 합니다.

📌 전세보증금 반환 소송 절차 ✔ 소장 작성 및 접수 ✔ 서면 공방 진행 (임대인의 답변 제출 등) ✔ 변론기일 및 조정기일 진행 ✔ 승소 판결 후 강제집행 신청 가능

📌 강제집행 방법 ✔ 임대인의 예금, 부동산, 월세 수입 등에 대한 압류 및 추심 ✔ 경매를 통한 보증금 회수

전세보증금 반환 소송은 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문에, 최대한 빠르게 대응하는 것이 중요합니다.

STEP 7. 경매 진행, 임대인 사망 시 대처 방법

✔ 경매로 넘어가는 경우 계약 종료 전에 임차권등기 신청 필수 경매 진행 시 우선변제권을 활용해 보증금 회수 가능

✔ 임대인 사망의 경우 - 임대인의 상속인에게 계약 해지 의사 전달 - 상속인이 없는 경우, 임차권등기 신청 필수

전세사기 피해가 늘어나는 만큼, 사전 대비와 빠른 대응이 무엇보다 중요합니다. 혹시라도 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정된다면, 위 단계를 참고하여 적극적으로 대응하세요! 🚀