서울 소재 아파트에 보증금이 큰 월세계약을 앞두고 있습니다. 등기부등본상 선순위 근저당권이 설정되어 있고, 채권최고액도 상당한 수준입니다. 그런데 계약 조건은 전입신고를 하지 않고 전세권 설정만 하는 방식입니다. 전입신고 없이 전세권만 설정하면 경매가 진행될 때 보증금 회수가 가능한지, 낙찰자에게 대항할 수 있는지 궁금합니다. 선순위 근저당권과 보증금을 합치면 시세 대비 부담이 있는 구조라서, 계약을 진행해도 되는지와 반드시 넣어야 할 특약도 알고 싶습니다.

1·4

부부 공동명의 아파트가 있는데, 한 명이 다른 공동명의자의 동의 없이 본인 지분에 근저당권을 설정한 사실을 알게 되었습니다. 과거에도 비슷한 일이 있었고, 이번에도 채권최고액이 크게 설정되어 있어 추가 담보대출을 막고 싶습니다. 공동명의 부동산에서 한 사람의 지분만으로 근저당권을 설정하는 것이 불법인지, 다른 공동명의자가 이를 사전에 막을 방법이 있는지 궁금합니다. 또 공시지가 기준으로 절반 지분보다 높은 채권최고액이 설정될 수 있는지도 알고 싶습니다.

1·5

전세사기 피해자로 경매 배당기일을 앞두고 배당표를 열람했습니다. 선순위 근저당권자는 원래 신협이었고, 경매가 시작될 즈음 대부업체로 채권이 이전되었습니다. 등기부등본상 채권최고액은 5억 9천만 원인데, 채권계산서를 보니 대부업체가 청구한 원금과 이자, 연체이자는 약 4억 9천만 원이고 신협 측 질권 금액은 약 3억 6천만 원이었습니다. 저는 대부업체의 총 청구액 4억 9천만 원에서 신협 배당액을 뺀 나머지만 대부업체가 받아야 한다고 이해했는데, 배당표에는 채권최고액 한도까지 배당되는 것처럼 표시되어 있습니다. 이런 경우 배당표가 잘못된 것인지, 배당기일에 어떻게 대응해야 하는지 궁금합니다.

1·5

전세계약서에 임대인이 잔금일까지 채권최고액을 일정 금액만 남기고 상환해 전세대출과 보증보험 가입에 협조하기로 한 특약이 있습니다. 또 전세대출 및 보증보험이 불가하면 계약금을 반환한다는 특약도 넣었습니다. 그런데 은행에 대출을 신청해 보니 제 소득이나 신용에는 문제가 없지만, 해당 집의 채권최고액이 전세보증금보다 높고 감액등기 조건이라는 이유로 여러 은행에서 전세대출이 거절되었습니다. 일부 은행은 계약서 문구를 수정하면 가능할 수도 있다고 하는데, 제가 계약서를 수정해야 할 의무가 있는지, 현 계약 조건에서 대출이 거절되었으므로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.

1·5