다가구주택이란 무엇이고, 왜 위험할 수 있나요?

한 줄 정의

다가구주택은 건물 전체가 한 명의 소유인 단독주택으로, 여러 세대가 독립적으로 거주하는 형태의 주택을 말합니다. 아파트나 빌라와 달리 호수별로 주인이 다른 공동주택이 아닙니다.

다가구주택과 다세대주택의 핵심 차이

다가구주택과 다세대주택은 외관상 비슷해 보이지만 법적으로 완전히 다른 종류의 주택입니다. 전세 계약 시 위험을 판단하는 방식도 달라지므로, 두 주택의 차이를 명확히 알아두는 것이 중요합니다.

구분 다가구주택 다세대주택
주택 종류 단독주택 공동주택
소유권 건물 전체 1인 소유 호수별 개별 소유
등기부등본 건물 전체 1부 호수별 1부씩 존재

가장 중요한 차이는 소유권과 등기부등본입니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 부동산이므로 등기부등본이 1개뿐입니다. 내가 계약하려는 201호 외에 다른 호수들의 보증금도 이 건물에 대한 담보가 되는 셈입니다.

다가구주택 계약 전 확인할 점

다가구주택이라는 사실 자체가 위험을 의미하지는 않습니다. 다만, 나보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있는 '앞선 임차인'이 얼마나 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 이들의 보증금 합계가 너무 크면 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

 주택 시세를 확인한 후 등기부등본을 열람하여 주택의 실소유주 등 계약 관련 정보를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를통해 확인할 수 있습니다.

※ 계약 당일 잔금을 치르기 전 등기부등본을 다시 확인하여 임대인 변경 등 계약과 관련한 중요한 사항을 미리 파악하는 것이 안전합니다[주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털(https://www.khug.or.kr/jeonse)-전세사기 피해 예방-전세사기 유형별 사례 및 대처방안-계약한 직후-월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사 참조].

  • 선순위 임차인 보증금 총액 확인

    임대인의 동의를 얻어 '확정일자 부여 현황'을 발급받아 나보다 먼저 입주한 임차인들의 보증금 총액을 확인해야 합니다. 이 값이 높을수록 위험이 커집니다.

  • 등기부등본의 근저당 확인

    은행 대출 등 건물에 설정된 근저당 채권최고액을 확인합니다. 이 금액 역시 앞선 임차인 보증금과 마찬가지로 내 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다.

  • 토지·건물 소유자 일치 여부 확인

    간혹 건물과 토지의 소유자가 다른 경우가 있습니다. 이 경우 계약 및 권리관계가 복잡해질 수 있으므로 등기부등본을 통해 소유자가 동일한지 확인해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

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「주택임대차보호법」「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」「긴급복지지원법」