전세기간 중도 해지, 임차인과 임대인 책임은 어떻게 나뉠까요?

한 줄 답변

전세계약의 기간 중 중도 해지 시 책임은 누구의 사정으로 계약을 파기하는지에 따라 달라집니다. 임차인 개인 사정이라면 임차인이, 임대인의 귀책 사유라면 임대인이 중개비 등 비용을 부담하는 것이 일반적입니다.

누가, 언제 해지를 원하는가

전세 계약은 보통 2년 단위로 이루어지지만, 계약 기간을 채우지 못하고 이사해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 이때 가장 큰 갈등을 빚는 부분이 바로 '새로운 임차인을 구하기 위한 부동산 중개비' 부담 문제입니다. 법적으로 정해진 규칙은 없지만, 관례적으로 해지를 원하는 쪽이 부담하게 됩니다.

해지 요청자 중개비 부담 (일반적 관례) 주요 상황
임차인 (세입자) 임차인 부담 개인 사정 (직장 이직, 학업 등)으로 계약 만료 전 퇴실
임대인 (집주인) 임대인 부담 주택 매매, 직접 거주 등 임대인 사정으로 임차인에게 퇴거 요청

상황별 해지 책임 기준

단순 변심 외에, 법적으로 계약 해지를 주장할 수 있는 상황도 있습니다. 임차인과 임대인의 귀책 사유에 따라 책임 소재가 명확히 나뉩니다.

  • 임차인이 해지할 수 있는 경우

    임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우, 주택 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 경우 등 민법에 따라 계약 해지가 가능합니다. 이 경우 임대인에게 귀책 사유가 있으므로 관련 비용도 임대인이 부담하게 될 가능성이 높습니다.

  • 임대인이 해지할 수 있는 경우

    임차인이 2기 이상의 차임액을 연체하거나, 임대인 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대한 경우 등 임차인의 의무 위반 시 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 귀책 사유이므로 임차인이 비용을 부담해야 합니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권 사용 시

만약 계약이 묵시적으로 갱신되었거나, 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 계약이 연장된 경우에는 상황이 다릅니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

법제처
법제처

 내용증명 우편을 통해 전달하는 경우: 우편의 발신인은 임차인이어야 하며, 수신인에는 임대인 성명, 주소(임대차계약서 또는 등기부등본상 임대인 주소지), 임대차 계약 기간, 임대차보증금, 임대차목적물, 계약 갱신거절 내용이 정확히 기재되어야 함. 또한, 내용증명 우편이 반송되지 않고 임대인에게 도달해야 하므로 이를 확인해야 함.
 공시송달인 경우: 증명을 위해 공시송달결정문(대법원 ‘나의 사건 검색’ 화면에서 확인 가능) 전체 페이지 제출 필요. 만약 임대인에게 계약해지 통보가 도달하여 공시송달 신청이 기각되는 경우 ‘기각결정문’제출.
<출처: 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지(https://www.khug.or.kr/hug/web/) 참조>


  • 묵시적 갱신 중 해지

    주택임대차보호법에 따라, 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 해지를 통지한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 3개월 동안의 임대료는 지불해야 하지만, 계약 만료 전이라도 임대인에게 중개비를 지급할 의무는 없습니다.

  • 계약갱신청구권 사용 후 해지

    계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 임대차 계약의 경우에도 묵시적 갱신과 동일하게 적용됩니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 경우에도 중개비는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.

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