확정일자란 무엇이고 왜 받아야 하나요?

2025.03.29

약 4분

한 줄 정의

확정일자 뜻은 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 법적으로 증명하는 절차로, 임차인이 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 권리(우선변제권)를 확보하기 위한 최소한의 안전장치입니다.

확정일자의 역할: 우선변제권 확보

확정일자는 그 자체로 계약을 보장하는 마법의 도장이 아닙니다. 확정일자의 진짜 힘은 '우선변제권'을 발생시키는 데 있습니다. 만약 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 다른 빚보다 먼저 돌려달라고 주장할 수 있는 권리입니다.

이 우선변제권은 다음 세 가지 조건을 모두 만족해야 효력이 발생합니다.

※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항

확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조).

1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.

2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.

3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.

4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다.

5. 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.

6. 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.

대항력 (전입신고 + 점유)
임차인이 주택을 인도받고(실거주), 해당 주소지로 전입신고를 마친 상태여야 합니다. 이 두 가지를 만족하면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.
임대차 계약서에 확정일자 받기
공증기관(동주민센터, 등기소 등)에서 계약서에 확정일자 도장을 받아야 합니다. 이 날짜가 우선변제권 순위의 기준이 됩니다.

확정일자 vs 전세권 설정, 무엇이 다른가요?

보증금을 지키는 또 다른 방법으로 전세권 설정이 있습니다. 둘 다 우선변제권을 갖지만, 효력과 비용, 절차에서 차이가 있어 상황에 맞게 선택해야 합니다.

구분	확정일자	전세권 설정
필수 조건	전입신고 + 실거주	임대인 동의
효력	건물과 토지 모두에 효력	건물에만 효력(별도 설정 필요)
비용	-	보증금의 0.24% + 법무사 비용
경매 신청	보증금 반환 소송 후 가능	별도 소송 없이 즉시 가능