전세가율 뜻과 위험 기준, 어디까지가 안전할까요?

한 줄 답변

전세가율은 주택 매매가격 대비 전세보증금의 비율을 뜻하며, 이 비율이 높을수록 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 ‘깡통전세’ 위험이 커집니다. 일반적으로 80%를 위험 판단의 기준으로 삼습니다.

전세가율 위험 기준

전세가율은 전세 계약의 안전성을 가늠하는 중요한 지표입니다. 계산법은 간단하지만, 그 숫자가 의미하는 바를 아는 것이 중요합니다. 전세가율은 다음 공식으로 계산합니다.

전세가율(%) = (전세보증금 ÷ 주택 매매가격) × 100

예를 들어 매매가격이 3억원인 집에 전세보증금 2.4억원으로 계약한다면, 전세가율은 80%가 됩니다. 전세가율에 따른 일반적인 위험 수준은 다음과 같이 나눌 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템(https://rt.molit.go.kr/)아파트, 연립/다세대, 단독/다가구, 오피스텔, 토지 등

국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr/)

공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택 공시가격 등


한국부동산원 부동산테크(https://rtech.or.kr/)

아파트(50세대 미만 아파트), 연립다세대 등

 

  홈택스를 통한 오피스텔 기준가격 조회[국세청 홈택스 홈페이지(https://www.hometax.go.kr/)-상담·불복·고충·제보·기타-기준시가 조회-기준시가 안내 참조]


구분 전세가율 의미
안전 70% 이하 매매가와 전세가 차이가 커 비교적 안전
주의 70% ~ 80% 집값 변동에 따라 위험해질 수 있는 구간
위험 80% 초과 깡통전세 위험이 높은 구간, 계약 시 신중해야 함

왜 80%를 넘으면 위험한가요?

전세가율이 80%를 넘는다는 것은 집주인이 집을 팔아도 대출금과 내 보증금을 모두 돌려주지 못할 가능성이 있다는 뜻입니다. 특히 집값이 하락하면 그 위험은 더욱 커집니다.

매매가 3억원, 전세가 2.7억원(전세가율 90%)인 빌라를 예로 들어보겠습니다. 만약 2년 뒤 집값이 10%만 하락해도 매매가는 2.7억원이 됩니다. 이 경우 집을 팔아도 내 보증금만 겨우 돌려줄 수 있는 아슬아슬한 상태가 됩니다. 만약 집주인에게 다른 빚(근저당)이 있거나 집이 경매로 넘어간다면, 보증금 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수 있습니다.

깡통전세 위험

전세가율이 높은 집은 집값 하락 시 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 '깡통전세'가 될 위험이 큽니다. 특히 아파트보다 시세 파악이 어려운 빌라나 오피스텔은 더욱 주의가 필요합니다.

안전한 계약을 위한 확인 방법

높은 전세가율의 위험을 피하기 위해 계약 전 몇 가지 사항을 직접 확인해야 합니다. 매매 시세와 전세 보증금은 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 확인할 수 있습니다.

  • 정확한 시세 확인하기

    최소 3개월 이내의 주변 비슷한 평형·연식의 실거래가를 여러 건 비교하여 평균적인 시세를 파악해야 합니다. 특정 거래 1~2건만 믿는 것은 위험합니다.

  • 전세보증보험 가입 고려하기

    전세가율이 다소 높더라도 HUG 주택도시보증공사 등의 전세보증보험에 가입하면 만약의 경우 보증금을 대신 돌려받을 수 있습니다. 단, 보증보험도 가입 조건이 있으므로 미리 확인해야 합니다.

  • 고전세가율 매물 보완 수단 탐색

    전세가율이 높아 계약이 망설여진다면, 보증금의 일부를 월세로 돌리는 반전세 계약을 협의하거나, 임대인이 보증보험 가입에 협조하는지 확인하는 등 보완책을 찾아볼 수 있습니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

계약 가능 상태 확인하기

판단 근거 및 출처