신탁부동산 전세, 묵시적 갱신 후
보증금을 돌려받을 수 있을까요?

질문 신탁부동산 전세, 묵시적 갱신 후 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

2020년에 아파트 전세계약을 할 때 등기부등본을 보니 신탁등기가 되어 있었습니다. 부동산에서는 신탁회사(수탁자)에서 발급한 ‘임대차계약 동의 확인서’가 있으니 안전하다고 했고, 그 확인서에는 계약 기간이 2022년까지로 명시되어 있었습니다. 별 탈 없이 2년을 살았고, 만기 즈음에 집주인과 별다른 얘기 없이 계약이 묵시적으로 갱신되어 지금까지 거주하고 있습니다.

최근 개인 사정으로 이사를 가야 해서 몇 달 전 집주인에게 계약 해지를 통보했는데, 갑자기 집이 다른 사람에게 팔렸으니 새 주인에게 보증금을 받으라는 겁니다. 그런데 새 주인은 연락도 잘 안 되고, 자기는 잘 모르는 일이라며 발뺌하고 있습니다. 너무 불안해서 일단 이사 갈 집에 전입신고하기 전에 기존 집에 임차권등기명령 신청해서 등기까지 마쳤습니다.

묵시적 갱신도 법적인 효력이 있다고 들었는데, 신탁부동산이라 경우가 다른 건지 걱정입니다. 처음 계약할 때 받은 신탁 확인서 유효기간이 이미 지났는데, 묵시적 갱신된 지금 제 계약이 신탁회사나 새 주인에게 대항력이 있는 건가요? 제 전세보증금, 무사히 돌려받을 수 있을까요? 임차권등기까지 했는데 이제 뭘 어떻게 해야 할지 막막합니다.

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.26

답변 묵시적 갱신 기간에 대한 수탁자의 동의 여부가 대항력의 핵심이며, 보증금 반환 책임 주체를 특정하는 것이 급선무입니다.

신탁부동산의 임대차 계약에서 가장 중요한 것은 계약 체결 및 갱신 권한이 누구에게 있었는지, 그리고 그 범위가 어디까지인지 명확히 확인하는 것입니다. 일반적인 전세계약과 달리, 신탁등기가 된 부동산의 실질적인 관리·처분 권한은 등기부상 소유자가 아닌 수탁자인 신탁회사에 있습니다. 따라서 임차인의 대항력은 수탁자의 동의 여부와 그 동의의 범위에 따라 결정됩니다.

신탁원부
신탁원부

질문자님의 경우, 최초 계약 당시 2022년까지 유효한 신탁회사의 동의서를 받으셨지만 이후 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 이 갱신된 기간에 대해서도 신탁회사의 동의가 유효하다고 볼 수 있는지가 보증금 반환의 핵심 쟁점입니다. 단순히 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 요건을 충족했다는 사실만으로 신탁회사나 제3자(새로운 매수인, 우선수익자 등)에게 자동으로 대항력을 주장하기는 어려울 수 있습니다. 최초 동의서나 신탁원부에 갱신에 관한 별도 조항이 있었는지 법리적 검토가 필요합니다.

우선 보증금 반환 책임을 지는 상대를 명확히 해야 합니다. 기존 임대인, 신탁회사, 혹은 집을 매수한 새 주인 중 누구에게 청구해야 할지 법률 관계를 따져봐야 합니다. 임차권등기를 마치신 것은 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 매우 중요한 조치이지만, 이것이 보증금 반환을 보장하는 것은 아닙니다. 이제부터는 권리관계 증거를 확보하여 적극적인 법적 절차를 준비해야 하는 단계입니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서 신탁등기가 확인된 상태라면, 일반 임대인과의 계약처럼 판단하지 않고 수탁자 동의 여부를 반드시 확인해야 하는 계약으로 봐야 합니다. <안심등기 RC코드 - RC_TRUST_OWNERSHIP_REGISTERED>

보증금 회수를 위해 지금 바로 확인할 것

  • 최신 등기부등본 및 신탁원부 발급

    현재 소유자, 수탁자, 우선수익자 등 권리관계를 다시 확인하고, 신탁원부에 기재된 임대차 관련 조항(임대 권한, 갱신 조건, 보증금 수령 계좌 등)을 정밀하게 분석해야 합니다.

  • 최초 계약 서류 및 증빙자료 확보

    최초 임대차계약서, 신탁회사 동의서 원본, 보증금 이체 내역, 기존 임대인 및 대리인과 주고받은 문자·통화 녹취 등 모든 자료를 정리해야 합니다.

  • 보증금 반환 의무자 특정

    위 서류들을 바탕으로 변호사 등 법률 전문가의 검토를 받아 보증금 반환을 청구할 주 채무자가 누구인지(기존 임대인, 새 매수인, 신탁회사 등) 특정해야 합니다.

  • 내용증명 발송 준비

    특정된 채무자를 상대로 계약 해지 사실과 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 내용증명을 발송하여 소송을 위한 사전 절차를 밟고 상대를 압박해야 합니다.

관련 법령 및 판단 기준

대법원 판례는 수탁자의 사전 승낙 없이는 신탁 부동산에 대한 임대차 계약이 신탁재산의 처분 행위에 해당하여 무효가 될 수 있다고 봅니다. 즉, 수탁자의 동의 범위를 벗어난 계약(기간, 보증금 등)은 임차인이 대항력을 주장하기 어렵습니다. 묵시적 갱신 또한 기존 동의의 효력이 연장된다는 명시적 규정이 신탁원부 등에 없다면, 신탁사에 그 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다.

이처럼 신탁등기는 계약 전 단계에서부터 위험성을 정확히 인지하는 것이 중요합니다. 안심등기 서비스는 등기부등본을 분석하여 '신탁 등기 구조로 계약 권한 확인이 필요합니다' 와 같은 부적격 위험 신호를 명확히 알려줍니다. 계약 전 신탁원부 확인, 수탁자 동의서 확보 등 반드시 거쳐야 할 절차를 안내받아 이와 같은 보증금 손실 위험을 사전에 예방할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

임차권등기를 했는데도 보증금을 못 받을 수 있나요?

임차권등기는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 권리 보전 장치일 뿐, 보증금 반환을 자동으로 보장하지는 않습니다. 실제 보증금을 돌려받기 위해서는 별도의 보증금반환청구소송 및 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

신탁원부는 어디서 발급받나요?

신탁원부는 등기부등본의 일부로, 인터넷등기소에서는 열람만 가능하고 발급은 관할 등기소에 직접 방문하거나 무인발급기를 통해야 합니다. 신탁계약의 상세 내용이 담겨있어 반드시 확인해야 합니다.

보증금은 누구에게 청구해야 하나요? 집주인? 새 주인? 신탁회사?

신탁원부의 내용, 매매 계약 조건, 임대차 승계 여부 등에 따라 달라집니다. 일반적으로는 임대차 계약의 당사자인 기존 임대인이 1차 책임자이지만, 신탁 관계나 매매 조건에 따라 새 주인이나 신탁회사가 책임을 질 수도 있어 법률 검토가 필수적입니다.

실제 매물의 계약 진행 가능 상태가 궁금하다면?

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.