공동담보 근저당 있는 연립주택 전세,
보증금 돌려받을 수 있을까요?

질문 공동담보 근저당 있는 연립주택 전세, 보증금 돌려받을 수 있을까요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 연립주택 전세 매물이 나와서 계약을 하려고 등기부등본을 떼봤습니다. 그런데 '공동담보'라는 게 설정되어 있더라고요. 제가 들어가려는 호실을 포함해서 총 19개 호실이 전부 묶여서 채권최고액 14억 원짜리 근저당권이 설정되어 있었습니다.

부동산에서는 괜찮다고, 다른 호실이 먼저 경매되면 제 보증금은 안전하고, 만약 제가 사는 집이 경매에 넘어가도 다른 부동산에 대해 권리를 행사(대위권)할 수 있어서 문제없다고 설명합니다. 하지만 너무 불안합니다. 설상가상으로 건축물대장을 보니 '위반건축물'로 등재되어 있어서 HUG 전세보증금반환보증 가입도 안 된다고 합니다.

전세보증보험이라는 안전장치도 없는데, 이렇게 여러 집이 묶인 큰 근저당권이 있는 집에 들어가도 괜찮을까요? 만약 집주인이 대출을 못 갚아서 경매로 넘어가면 제 전세보증금은 정말 돌려받을 수 있는 건지, 보증금 손실 위험은 없는지 너무 걱정됩니다. 제가 뭘 더 확인해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.24

답변 보증보험 가입이 불가능한 공동담보 물건은 경매 시 보증금 회수 구조가 매우 불리하므로 계약을 재고해야 합니다.

공동담보 근저당권이 설정된 주택은 보증금 회수 가능성을 매우 보수적으로 판단해야 합니다. 공동담보란 하나의 채권(대출)을 담보하기 위해 여러 부동산이 함께 담보로 제공된 상태를 의미합니다. 은행 등 채권자는 채무 변제가 이뤄지지 않을 경우, 담보로 잡힌 부동산 중 어느 것이든 선택하여 경매를 신청하거나 모든 부동산을 동시에 경매에 넘길 수 있습니다.

중개사의 설명처럼 민법 제368조는 공동저당 부동산의 배당에 관해 규정하고 있고, 후순위 권리자의 대위권을 인정하고 있습니다. 하지만 이는 등기된 후순위 저당권자를 보호하기 위한 조항이므로, 등기된 권리자가 아닌 임차인에게 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 판례에 따라 임차인의 대위권이 일부 인정될 수는 있으나, 이는 실제 경매와 배당이 진행된 후 별도의 소송을 통해 다퉈야 하는 복잡하고 불확실한 권리입니다. 계약 전 안전장치로 여기는 것은 매우 위험합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

안심등기에서 공동담보로 인해 전체 채권 구조가 과도한 상태라면, 단순히 근저당권 하나가 있다는 수준을 넘어 보증금 회수 구조 자체가 불안정할 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_TOTAL_CLAIM_STRUCTURE_HIGH_RISK>

세이프홈즈 - 안심등기
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왜 중요한지 보면, 공동담보는 여러 부동산이 하나의 채무를 함께 부담하는 구조라서 전체 담보물의 가치와 전체 채무 규모를 함께 봐야 하기 때문입니다. 일부 호실만 안전해 보여도, 전체 공동담보 구조 안에서 다른 호실의 권리관계나 경매 진행 상황에 따라 실제 회수 가능성이 달라질 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인할 사항

  • 공동담보목록 확인

    등기부등본과 함께 '공동담보목록'을 발급받아 어떤 부동산들이 함께 묶여 있는지 전체 목록과 각 부동산의 정보를 확인해야 합니다.

  • 선순위 근저당권 실제 잔액 확인

    채권최고액 14억 원은 실제 대출 원금의 120~130% 수준입니다. 임대인에게 요구하여 현재 실제 대출 잔액이 얼마인지 금융거래확인서 등으로 확인해야 합니다.

  • 전체 호실의 임대차 현황 확인

    다가구주택처럼 다른 호실의 선순위보증금 총액과 각 임차인의 확정일자 순위를 파악해야 전체적인 위험도를 가늠할 수 있습니다. 이는 임대인과 중개사의 협조 없이는 확인이 어렵습니다.

  • 위반건축물 내용 및 이행강제금 확인

    건축물대장을 통해 어떤 부분이 위반되었는지 확인하고, 이로 인해 부과되는 이행강제금이 있는지, 있다면 임대인이 체납했는지 여부도 위험 요소가 됩니다.

민법 제368조 (공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위)

민법 제368조 제1항은 동일한 채권의 담보로 여러 개의 부동산에 저당권을 설정한 경우, 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다고 규정합니다. 제2항은 이 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우, 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있으며 이 경우 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다고 정합니다.

이 조항에 근거하여 임차인이 대위권을 주장하더라도, 다른 공동담보 부동산에 이미 또 다른 선순위 권리자가 있거나 압류 등이 있다면 실제 배당받을 금액이 없을 수도 있습니다. 법적 권리가 존재한다는 사실과 그 권리를 행사해 실제로 돈을 회수하는 것은 전혀 다른 문제입니다. 따라서 계약 단계에서는 대위권을 믿고 위험을 감수하기보다, 등기부등본의 근저당권, 공동담보목록, 위반건축물 여부 등 명확한 서류를 통해 보증금 회수가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 안심등기 리포트는 이러한 복잡한 권리관계를 종합하여 보증금 손실 위험을 분석해 주므로, 계약 전 위험도를 객관적으로 진단하는 데 활용할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

공동담보가 있으면 무조건 위험한 계약인가요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 채권최고액이 주택 시세 대비 매우 낮거나, 내 전세보증금을 합쳐도 안전한 범위 내에 있다면 문제가 되지 않을 수 있습니다. 하지만 채권최고액이 크고, 위반건축물 등 다른 위험요소가 겹쳐 있다면 매우 신중해야 합니다.

임차인의 대위권이라는 게 정확히 뭔가요?

내가 사는 집이 먼저 경매되어 은행이 대출금을 모두 가져간 경우, 그 은행을 대신해서(대위하여) 아직 경매되지 않은 다른 공동담보 부동산에 대해 권리를 행사하는 것을 의미합니다. 하지만 실제로는 소송 등 복잡한 절차를 거쳐야 하고, 다른 부동산의 권리관계에 따라 돈을 전혀 못 받을 수도 있습니다.

위반건축물인데 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력은 생기나요?

네, 위반건축물이라도 주거용으로 사용하고 있다면 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 다만, 이는 경매 시 배당에 참여할 자격을 얻는 것일 뿐, 선순위 근저당권 때문에 실제 배당받을 금액이 없을 수 있다는 점이 문제입니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.