전세 사는 중 위반건축물로 등재됐는데,
계약해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

질문 전세 사는 중 위반건축물로 등재됐는데, 계약해지하고 보증금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세계약 잘 하고 살고 있었는데 정말 황당한 일이 생겼습니다. 계약할 당시에는 건축물대장도 깨끗했고, HUG 전세보증보험까지 문제없이 가입해서 안심하고 있었거든요. 그런데 최근에 다음 이사 갈 집을 매매로 계약하고 기존 전셋집에 새로운 임차인을 구하려고 부동산에 내놨는데, 집이 위반건축물로 등재되었다는 연락을 받았습니다.

갑자기 위반건축물이라니 너무 불안합니다. 부동산에서는 이런 집은 새로운 세입자가 전세대출이나 보증보험 가입이 안 될 수도 있어서 구하기가 무척 어렵다고 하네요. 당장 다음 집 잔금 날짜는 다가오는데 보증금을 제때 못 돌려받을까 봐 걱정입니다. 심지어 지난 10월쯤 임대인과 통화할 때는 이런 문제에 대해 한마디도 없었는데, 혹시 알고도 숨긴 건 아닌지 의심스럽습니다.

이런 경우에 제가 임대인에게 계약해지를 요구하고 전세보증금을 바로 돌려달라고 할 수 있는 건가요? 위반건축물 등재가 제 잘못도 아닌데, 보증금 손실 위험을 감수하면서까지 만기까지 기다려야 하는 건지 답답합니다. 어떻게 대응해야 할까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.28

답변 위반건축물 등재로 계약 목적 달성이 어렵다면, 임대인에게 시정을 요구하고 계약해지를 주장할 수 있습니다.

계약 당시에는 정상이었던 건물이 거주 중에 위반건축물로 등재되었다면 매우 당혹스러우실 것 같습니다. 특히 새로운 집 계약까지 마쳐 이사 계획이 확정된 상황에서 보증금 반환에 문제가 생길 수 있다는 점은 큰 스트레스일 수밖에 없습니다.

건축물대장
건축물대장

결론부터 말씀드리면, 건축물대장에 위반건축물로 등재되었다는 사실만으로 즉시 계약이 자동 해지되지는 않습니다. 하지만 이로 인해 임차인으로서의 권리를 제대로 누릴 수 없게 되었다면 임대인의 의무 위반을 근거로 계약 해지를 주장해 볼 수 있습니다. 임대인은 계약 기간 동안 임차인이 집을 문제없이 사용하고 수익할 수 있도록 유지해야 할 의무(민법 제623조)가 있기 때문입니다. 만약 위반건축물 등재로 인해 전세대출이나 전세보증보험 신규 가입이 막혀 새로운 임차인을 구하는 것이 사실상 불가능해졌다면, 이는 임차인의 보증금 회수 계획에 중대한 차질을 빚게 한 것으로 '계약 목적 달성이 현저히 곤란한 경우'에 해당할 여지가 있습니다.

또한 임대인이 위반 사실을 미리 알고도 알리지 않았다면 '고지의무 위반'을 문제 삼을 수도 있습니다. 만약 임차인이 그 사실을 알았더라면 새 집 매매계약 등 다음 계획을 세우지 않았을 것이라는 인과관계가 성립한다면, 이를 근거로 손해배상을 청구할 가능성도 열려 있습니다. 다만 이를 입증하기 위해서는 임대인이 언제 위반 사실을 통지받았는지 등 구체적인 증거 확보가 중요합니다.

세이프홈즈 - 안심등기
세이프홈즈 - 안심등기

지금 바로 확인하고 행동할 것

  • 건축물대장 발급 및 구청 문의

    가장 먼저 최신 건축물대장을 발급받아 위반 내용, 위치, 등재 일자를 정확히 확인해야 합니다. 이후 관할 구청 건축과에 연락해 어떤 사유로 등재되었는지, 시정명령 및 이행강제금 부과 대상인지, 원상복구가 가능한지를 파악하는 것이 중요합니다.

  • 내용증명 발송으로 공식 입장 전달

    임대인에게 위반건축물 등재 사실과 그로 인해 신규 임차인 모집이 어렵다는 점, 보증금 반환 계획에 차질이 생긴 상황을 명시한 내용증명을 보내야 합니다. 이를 통해 임대인의 시정 계획을 묻고, 만약 시정이 어렵거나 협조하지 않을 경우 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구하겠다는 의사를 공식적으로 전달하는 것이 좋습니다.

  • 보증기관(HUG)에 문의

    이미 전세보증보험에 가입되어 있으므로, 보증기관(HUG)에 연락하여 계약 기간 중 위반건축물로 변경된 사실이 보증 효력 유지나 향후 보증 이행(사고 접수)에 영향을 미치는지 반드시 확인해야 합니다.

  • 증거 자료 확보

    임대인과의 통화 녹음, 문자 메시지, 부동산 중개인과의 대화 내용 등 '위반건축물이라 새 임차인을 구하기 어렵다'는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 모아두는 것이 향후 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

관련 법령 및 판단 기준

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정합니다. 위반건축물 등재로 인해 주거 안정성이 훼손되거나 전세보증보험 가입 거절 사유가 되어 보증금 회수가 어려워지는 등 계약의 주된 목적 달성이 불가능해졌다고 판단되면, 임차인은 임대인의 의무 불이행을 이유로 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

이러한 위험은 계약 전에 미리 확인하는 것이 최선입니다. 안심등기 리포트는 건축물대장 정보를 분석하여 '위반건축물' 여부를 진단하고, 이 경우 전세보증보험 가입이 거절될 수 있다는 점을 명확히 안내합니다. 계약 전 단계에서 위반건축물(RC_BUILDING_VIOLATION_FLAGGED)로 확인되면 '조건부적격'으로 판정되어 계약에 신중을 기하도록 경고합니다. 계약 중이라도 이사나 갱신 시점에는 안심등기를 통해 최신 등기부등본과 건축물대장 변동 사항을 다시 점검하여 예기치 못한 위험에 대비하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

위반 내용이 경미해도 계약해지가 가능한가요?

베란다 무단 증축 등 위반 내용이 경미하고 실제 거주에 지장이 없다면, 단순히 위반건축물로 등재되었다는 사실만으로 계약해지를 인정받기는 어려울 수 있습니다. 핵심은 그 위반 사실이 '계약의 목적 달성을 현저히 곤란하게 하는가'의 여부입니다.

임대인이 위반 사실을 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

임대인의 고의나 과실 여부와 관계없이, 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 따라서 임대인이 몰랐다고 하더라도 그로 인해 임차인의 계약 목적 달성이 불가능해졌다면 임차인은 계약해지를 주장할 수 있습니다.

전세보증보험에 가입했으니 만기 후 보증금을 받으면 되지 않나요?

네, 만기 후 1개월이 지나도 임대인에게 보증금을 돌려받지 못하면 보증 이행을 청구할 수 있습니다. 하지만 질문자님처럼 만기 전 이사 계획이 있는 경우, 보증보험은 만기 전 중도 해지에 따른 보증금 반환을 보장해주지 않으므로 실질적인 해결책이 되기 어렵습니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.